上周日，江甯紅盤——都會四季宣告收官，最後一批房以約3.15萬/平的價格賣光售罄。

都會四季售罄之後，江甯下一批值得“看”的樓盤在哪裡？誰将接過都會四季的“紅盤”寶座？

另一個問題是，江甯下一波新盤會如何定價？随着金隅、弘陽等九龍湖新盤的入市，房價會邁上4萬/平的大關麼？江甯普通購房人還有選擇嗎？

不急，貓姐這就來跟大家一起梳理下，今年江甯計劃入市的六大新盤，一起看看他們的産品和放風價位！

方山闆塊：

在江甯方山腳下，今年下半年預計将還有兩大新盤入市，分别是山和宸園和五礦瀾悅溪山。

01

山和宸園：7月首開4棟樓266套房源，毛坯放風價2.7-2.8萬元/㎡

山和宸園前身為大學城G89地塊，2019年12月4日，地塊經過2輪競拍，被金科以21.6億拿下，樓面價14464元/㎡，後與美的、景楓聯合開發。

目前山和宸園已于6月25日公開了售樓處和樣闆間，預計7月首開。從拿地到入市，約7個月，金科這把速度可以！

1、項目區位：

項目位于方山南部、吉印大道與弘景大道交彙處，周邊有銀城一方山、五礦瀾悅方山、招商方山裡花園等項目。周邊區域配套還是比較成熟的。

2、産品信息：

項目為期房銷售，規劃21棟17F-20F小高層，建築面積約89-138㎡，毛坯交付，預計2022年9月30日首批次交付。放風價2.7-2.8萬元/平。

3、周邊二手房（數據來源于鍊家網）：

A、銀城一方山

銀城一方山小區6月挂牌均價26487元/平，近90天成交2套。

小區近期成交的一套85.56平，精裝價為30482元/平；一套136平，精裝價為28383元/平。

B、招商方山裡花園

招商方山裡花園小區6月挂牌均價28954元/平，近90天成交3套。

小區近期成交一套68.91平，精裝價26847元/平，另一套精裝标準更高的66.98平，成交均價29711元/平。

4、具體信息：

項目總戶數1426戶，容積率2.1，綠化率30.02%，後期由美的物業管理，設地上1539個，地下142個車位，另外還配置一個幼兒園和少量商業、養老、物業配套。

戶型圖：

貓姐點評：

山和宸園是方山腳下又一個低密小高層項目，近方山，居住舒适度會比較高。

去年，五礦瀾悅方山高層收官銷許為毛坯2.65萬/平，山和宸園今年放風2.7-2.8萬/平的毛坯價相比去年漲約1千/平。

方山闆塊的配套相對成熟，目前周邊好一些的二手房銀城一方山、招商方山裡精裝二手價格也逼近3萬/平，如果刨去精裝費用，山和宸園的放風價可以說大緻與周邊二手房持平。

戶型跨度89-139平，總得來說，這個價格段，江甯剛需、改善客戶都可以考慮該項目。

02

五礦瀾悅溪山：7月首開3棟樓200多套房源，放風價3萬元/㎡

五礦瀾悅溪山的前身是大學城G82地塊，項目在2019年11月13日的土拍中，經過5輪競拍，被五礦以總價18.8億元拍得，樓面價14722元/㎡。

項目已在五礦瀾悅方山處開放前期售樓處，98、107平的樣闆間已公開，預計7月份首開4、5、8号樓，約200套房源。項目位置離山和宸園很近，拿地同樣半年左右。

1、項目區位：

項目同樣位于方山腳下，周邊有銀城一方山、五礦瀾悅方山、招商方山裡花園等項目。

2、産品信息：

項目為期房銷售，将建設18棟層高為16-18層的住宅，戶型面積段為96-127㎡，預計今年7月首開，放風價3萬元/㎡，裝修标準未定。

3、周邊二手房（數據來源于鍊家網）：

與山和宸園相同。

4、具體信息：

項目共規劃18棟17-18層高的住宅樓和一棟16層高的人才房，容積率：2.1。

戶型圖：

貓姐點評：

五礦在方山闆塊植根已久，瀾悅溪山是五礦繼九玺台、瀾悅方山之後的第三個項目了。

去年，五礦瀾悅方山幾次開盤銷售成績還不錯，可以說，五礦在方山是熟手了，這一次瀾悅溪山将以精裝修面市，不過裝修标準未定，價格上因此要比山和宸園高出約2-3000元/平，而3萬/平左右的精裝修價格基本與目前周邊二手報價持平。

上秦淮闆塊：

上秦淮是江甯自去年開始新興的熱門闆塊，在五礦瀾悅栖原收官之後，上秦淮又一新盤——秦尚栖庭來了，加上一直未入市的葛洲壩融創紫郡府高層，上秦淮下半年還是值得期待的。

03

葛洲壩融創紫郡府：預計7月首開130多套房源 ，科技高層放風價3.15萬元/㎡

葛洲壩融創紫郡府前身為九龍湖G53地塊。2016年9月23日通過搖号由葛洲壩拿下，最終樓面價19831元/平，打造疊墅 高層的“高低配”産品。

項目疊墅目前已收官，7月份即将首開5、6、11三棟高層房源，戶型面積為124㎡，放風價3.15萬/㎡。

1、項目區位：

項目位于江甯上秦淮，周邊有五礦瀾悅栖原、銀城旭輝雲台天境等。

2、産品信息：

項目為現房銷售，規劃13棟12F-19F高層，建築面積約96-140㎡，精裝交付，放風價3.15萬元/平。

3、周邊樓盤：

A、翠屏誠園（二手房）

翠屏誠園6月小區挂牌均價為31956元/平，近90天成交14套。

小區近期成交一套138平的大戶型，精裝價32029元/平。

B、五礦瀾悅栖原（近期收官）

五礦瀾悅栖原高層的收官價為31553元/平。

4、具體信息：

項目總戶數671戶，容積率2.0，綠化率約36%，後期由葛洲壩物業管理，高層物業費1.9元/平/月，産權車位691個。

戶型圖：

貓姐點評：

上秦淮地區是目前江甯相當火爆的一個區域，瀾悅栖原和雲台天境每次開盤必熱銷，但從鍊家二手房的帶看和成交數據可以看出，區域需求還是比較旺盛的。

此前，項目曾傳出高層即将首開消息，當時放風價3.3萬元/㎡，此次相比前期放風價下調了1500元/㎡。3.15萬/平的放風價與五礦瀾悅栖原的高層收官價格基本持平，加上現房銷售和項目自身搭載的科技系統，性價比還是比較高的。

唯一比較遺憾的是，項目首開可能隻有124平戶型，96平的小戶型總共隻有68套左右。據置業顧問透露，項目96㎡的戶型可能最快要等十月份才能上市。

04

秦尚栖庭：7月首開5棟樓100多套房源，上秦淮唯一期房項目放風價3.3萬元/㎡

秦尚栖庭前身為上秦淮G94地塊，2019年12月19日，經過23輪競拍，該地被融信以12.2億拿下，樓面價19019元/㎡。

項目預計最快7月份上市，推出5棟樓共100多套房源，建築面積約103、122㎡，放風價3.3萬/㎡左右。

1、項目區位：

項目位于江甯上秦淮，周邊有銀城旭輝雲台天境、五礦瀾悅栖原、葛洲壩融創紫郡府等盤。

2、産品信息：

根據規劃，項目将拟建21棟5—7F洋房住宅，打造約103㎡三房、約122㎡四房、約137㎡四房，放風價3.3萬/平，期房銷售，成品房交付。

3、周邊樓盤：

A、葛洲壩融創紫郡府（疊墅）

紫郡府的疊墅收官價為33521元/平。

B、五礦瀾悅栖原（疊墅）

五礦瀾悅栖原的疊墅收官價為33634元/平。

4、具體信息：

項目總戶數594戶，容積率1.2，綠化率30%，後期由融信世歐物業管理，車位配比達到1:1.3。

戶型圖：

貓姐點評：

秦尚栖庭是上秦淮區域目前唯一一個期房銷售項目，也是唯一一個不走“高低配”的項目。

項目位于雲台山河以東，目前周邊沒有比較好的對比産品，但低密度的電梯洋房産品在舒适度上有保障，其價格也比高層住宅要貴，看齊與五礦、葛洲壩前期疊墅價格。

九龍湖闆塊

九龍湖屬于江甯的核心區了，不過近兩年新房基本無供貨，二手房價則不斷攀升，甚至有沖破4萬/平趨勢。但好消息是，今年下半年九龍湖要上新了，至于價格……

05

金隅九龍湖G20：預計年底首開，洋房放風價4萬元/㎡

九龍湖G20地塊在2017年7月6日的土拍中，經過260輪競價，最終被金隅以總價32億拿下，将配建保障房面積2.78萬平，競拍時長達3個多小時。最終樓面價19759元/平。

該地塊包含商業部分，入市時間也是一延再延，今年終于傳出入市信息，最小戶型120平起，傳價格想賣4萬/平。

1、項目區位：

項目位于九龍湖，處于誠信大道與長亭街交彙處，周邊有保利中央公園、融信城市之窗等老盤。

2、産品信息：

地塊分A、B地塊，包括11棟住宅樓，網傳項目戶型面積為120㎡、140㎡、170㎡，精裝交付，現房銷售，價格4萬/平，最快今年年底入市。

3、周邊二手房（數據來源于鍊家網）：

A、保利中央公園東苑

保利中央公園小區最新挂牌價為35989元/平，近90天成交8套。

小區近期成交的一套127.41平戶型，精裝價37596元/平。

B、萬科翡翠公園

萬科翡翠公園小區5月份成交均價為39401元/平，近90天成交13套，近30天帶看115次。

小區近期成交一套111.94平精裝房源，成交價39129元/平，一套142.73平，精裝價40497元/平。

4、具體信息：

項目總戶數1158戶（858戶商品房和300戶人才房），容積率2.82，綠化率48%，車位數1517，拟打造10棟高層住宅和近8000㎡集中商業。

戶型圖：（具體以開發商公布為準）

120㎡三房兩廳

170㎡戶型四房兩衛

貓姐點評：

九龍湖闆塊已經很久沒有新房入市了，金隅九龍湖G20作為區域高價地，又擁有一線的九龍湖湖景，一旦入市，想必肯定有不小的市場關注度。

不過金隅九龍湖G20項目整體戶型規劃偏大，120平起步，小區面向主人群為改善無疑。

至于放風4萬/平的價格，一旦達到，也是刷新江甯的新房價格了。不過目前九龍湖闆塊二手房市場上已有單價超4萬的數據，所以到底大家覺得金隅現房賣4萬/平，貴還是不貴？歡迎留言區讨論。

06

悅禧苑：9或10月首開，疊墅放風價4萬元/㎡，打造南京的“秦淮裡”

悅禧苑前身為九龍湖G57，2017年10月25日，經過118輪競拍，九龍湖G57商住地被南京金地和弘陽地産聯合摘得，達最高樓面限價19963元/平，配建6200平保障房。

目前商業部門“秦淮裡”已經開售，下半年将推出1-5層疊加以及大平層産品，總量約300套，戶型面積140-200平，預計9或10月份首開。

1、項目區位：

項目位于九龍湖闆塊，處于前莊路與清水亭東路交叉口東南側，周邊有恒大綠洲、中冶天城等老盤。

2、産品信息：

項目為現房銷售，拟建設29棟5F疊墅以及大平層産品（01-08号樓、10-30号樓）、配套商業、物業用房及配套用房等，放風價4萬/平。

3、周邊二手房（數據來源于鍊家網）：

A、中冶天城

中冶天城小區6月份挂牌均價為31968元/平，近90天成交4套。

小區近期成交一套125平房源，成交價32032元/平。（不過中冶天城為高層，悅禧苑是疊墅，周邊二手房價格參考度不高）

4、具體信息：

弘陽秦淮裡除住宅外，還将打造一座小型商業街區，商業面積共1.2萬平米，共計126套，目前2号樓已經開售。

貓姐點評：

同為九龍湖闆塊的高價地，悅禧苑除了沿河疊墅産品讓人期待外，其商業秦淮裡也是頗為引人關注，據悉弘陽要在這裡打造一座屬于南京的小型“太谷裡”。

與網紅街區的氛圍打造不同，弘陽秦淮裡的定位偏輕奢、高端的，至少從效果圖來看，很高大上！

疊墅計劃在9月或10月首開，下疊建面240㎡、中疊建面200㎡，平層建面140㎡，有改善需求的朋友們可以關注起來了。

江甯這六大盤兼顧剛需改善，各種類型都有，整體選擇面也比去年廣。剛需型購房人可以重點看上秦淮和方山，改善型購房人在九龍湖也有項目可選。

但總體來說，今年的江甯，各大闆塊房價都比去年更近一步！

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