合景天峻

廣州綠地城

在剛需置業熱衷的蘿崗,目前區府闆塊、科學城東部闆塊、長嶺居闆塊的房價都企穩在1.2萬-1.4萬元/平方米的水平。而去年樓市剛萌芽的中新知識城闆塊,憑借“9”字頭的樓價俨然成為蘿崗的置業窪地,也因此吸引了不少剛需的目光。同時,因為中新知識城的高定位以及闆塊内有部分不限購不限貸的産品,該闆塊也受到了一批投資者的關注。記者了解到,近兩個月該闆塊除了既有的4大盤在售外,将迎兩個全新盤入市,意味着下半年将有6個樓盤展開競争。除了“9”字頭的樓價,該闆塊大多數項目依靠規劃的地鐵而建,這也成為了樓盤銷售的一大利器。

闆塊建設步伐緩慢

從地理位置上看,中新知識城位于廣州東北部九龍鎮,是蘿崗和增城接壤地。目前闆塊的建設工作尚在起步中,最為關鍵的交通以及生活配套也在建設階段,目前從市區駕車前往的時間成本為1.5個小時。按照規劃定位,中新知識城是蘿崗最具前景的闆塊,以新加坡為藍本,未來将以知識經濟為創新模式,彙聚高端産業與人才,打造一座經濟、人文與生态高度和諧及可持續發展的城市,為50萬人提供生活、工作、學習、休閑。

2010年中新知識城劃南北兩個獨立起步區的規劃出爐,其中北起步區定位為“九龍工業園産業升級區”,該區南至鐘太快速路,東至永九快速路,總面積1.92平方公裡,建設用地1.85平方公裡。其中,産業用地1.05平方公裡,占建設用地56.76%;配套居住用地0.1平方公裡,占建設用地5.4%,将來可居住0.5萬人,提供1萬人次就業崗位。南起步區定位為“知識經濟示範區”,該區北至南部快速路以南,西至永九快速路,總面積約6.12平方公裡。其中,建設用地6.02平方公裡,産業用地2.3平方公裡,占建設用地38.2%,配套居住用地2.27平方公裡,占建設用地37.7%,将來可居住8.2萬人,提供2.5萬人次就業崗位。

直到2013年5月份,廣州市規劃局發布公告,将對中新知識城的城市設計規劃進行一次1640萬的高價招标,包括對知識城中心區概念性城市設計、知識城中心區概念性城市設計、南起步區以外的9平方公裡地區城市設計和6.3平方公裡的南起步區城市設計協調和約3平方公裡建設用地的環九龍湖地區詳細城市設計。幾天後,南北起步區的調整方案也在相關網站上規劃公示,涉及範圍界定、土地利用、道路等方面。

不過,最後的調整方案最終于今年4月份才最後被敲定,從首次詳細規劃出台到第二次規劃大調整,已經足足經曆了近5年的時間。從最終的方案看,南起步區一塊高校用地改為商務用地,用以建設中國電信創新孵化(南方)基地,包括數據監控中心、創新研發區、合作平台區和配套服務區等多個功能區,同時對北起步區的部分限高也進行了調整。

下半年兩大新盤亮相

在規劃調整的過程中,房地産仍然成為闆塊建設的先鋒。目前中新知識城的樓盤多集中在南起步區的九龍大道兩旁。去年4月份,中新知識城首個項目面市,由合景泰富開發的綜合體項目,涵蓋公寓、寫字樓、五星級酒店、會所、購物街等,首期開盤便以“7”字頭的價格震懾了市場。随後由新加坡開發商主導的首個住宅項目天韻湖景也正式向市場推售,同年,由新加坡地産商“操刀”的騰飛園中新裡以及萬科幸福譽相繼開盤,前有公寓“7”字頭迎客的先例,但是作為住宅的萬科幸福譽開盤一度也打出了最低“7”字頭的低價,幾乎僅相當于當時區域均價的1/2,中新知識城成為了蘿崗房價最低窪的闆塊。

今年,該闆塊又有新盤加入。綠地在中新知識城的項目廣州綠地城、以及中泰天境項目将于八九月正式開盤。其中,廣州綠地城為中新知識城内最大綜合體,規劃超甲級寫字樓、花園生态辦公、公寓、商業街、星級酒店、住宅等九大産品。項目首推住宅,樣闆房于6月份正式開放并啟動誠意登記,并于7月底針對認籌買家舉行預選房活動。在7月份亮相的中泰天境也将在8月8日正式開放樣闆房,預計将在金九銀十開盤銷售。兩個項目都表示将以區域均價入市,直接和在售的四大項目展開競争。

由于具體的質素不同,樓盤之間的銷售情況表現出較大差距。從今年前7個月的銷售數據看,萬科幸福譽銷售超500套,位居蘿崗區域樓盤第6位,去化率超過了九成。而另外兩個住宅樓盤的銷售并不理想,前7個月網簽量不過百套,個别去化率甚至不足30%。

房價 地鐵是最大優勢

記者了解到,中新知識城買家主要由剛需和小部分投資者構成。價格雖然是影響剛需置業的最關鍵因素,對于中新知識城的樓盤而言,地鐵也是一大殺手锏。無論是在售項目還是即将推出的項目,無一不是圍繞地鐵知識城支線(旺村站、知識城南站)而建。

和其他地鐵線路相比具有優勢的是,途經中新知識城闆塊的21号線以及知識城支線,都是廣州市規劃中的快慢并行的線路。以21号線為例,按照慢線站點設置,從員村始發到增城廣場,全程有21個站,而通過快線,從員村到增城廣場僅8個站可抵達。而以鄰近該闆塊樓盤的旺村站為例,可通過3站抵達鎮龍站接駁21号快線,8個站到達天河公園。或者在6站抵達新和後,接駁14号線,隻需1站抵達嘉禾望崗。因此,未來依靠地鐵出行,也能在一個小時内抵達市區。據了解,地鐵21号線以及知識城支線預計在2017年建成開通。

記者随機采訪幾位剛需買家均表示,中新知識城的優勢和劣勢都十分明顯。就蘿崗而言,“9”字頭的價格加上未來的地鐵規劃确實相當具有吸引力,目前這個價格的樓盤也隻能在增城、花都以及從化等更為偏遠的區域才能找到。相比之下,中新知識城的定位更值得期待。也有買家認為,從通勤時間考慮,廣園東的樓盤似乎更有競争力,半小時可抵達市區,但是偏偏又是上下班高峰期的塞車黑點,選擇起來有點為難。對于置業者而言,需要耐心等候的不僅是交通,還有生活配套。闆塊内規劃有五星級酒店、三甲醫院以及國際學校等,目前首家五星級酒店凱悅酒家已經宣布進入,多個項目商業配套的運營則有待時日。

闆塊樓盤一覽

項目 戶型 售價

合景天峻 主推A6棟公寓,71-101㎡兩房至三房 均價7500元/㎡,帶裝修

萬科幸福譽 在售二期J13、J14棟,87-96㎡園景三房 均價9600元/㎡,帶裝修,預計2017年6月交樓

天韻湖景 主推82-140㎡二房至四房單位 均價11000元/㎡,帶裝修

騰飛園中新裡 在售1棟、2棟洋房,90-120㎡兩房至三房 毛坯均價8800-9000元/㎡

廣州綠地城 74-144㎡兩房至四房 均價9300-10000元/㎡,帶裝修

中泰天境 50—124㎡一房至四房 未定

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