這是本專題的第九篇文章，之前我們發布了8篇文章，分别是7個片區的盤點以及對西區整體情況的總結：

坪山河西部片區

西區北部片區

西區南部片區

西區上楊片區

西區總結

中心北片區

中心中片區（澳頭中心）

猴仔灣片區

（直接點擊藍色字體可跳轉）

在本專題第一篇文章我們就說過，目前大亞灣主要建成區（除石化區和港區），依據控規，被分為了9個片區，分别是：

西區街道4個片區：坪山河西部、西區北、西區南、上楊

澳頭街道4個片區：中心北、中心中、猴仔灣、小桂

霞湧街道1個片區：霞湧片區

從行政區劃上來說，大亞灣一共就三個街道，澳頭街道和霞湧街道各有一部分劃入了石化區，還有一部分澳頭街道的土地被劃入港區，另外還有一些暫時未納入城市建設規劃或者沒有地産的開發，不在我們讨論範圍内，因此我們在此專題就隻讨論8個片區（除小桂片區）。

下面開始進入今天正題——霞湧片區

一、片區位置和概況

在霞湧片區這張控規圖中，隻納入了霞湧街道所屬土地的一小部分，大緻是有兩大區域組成：原霞湧鎮區和小徑灣地區

片區範圍：北至鐵爐嶂，東至大亞灣與惠東縣交界，南至海岸線，西至石化區東環路

規劃定位：珠三角東岸山海生态旅遊服務中心，集休閑度假、人文體驗、體育運動和生态人居為一體的綜合性濱海新城區

我們一直強調，看一個片區，規劃定位非常重要，一個片區的定位，決定了該片區土地利用方向、開發強度、産業定位、配套功能等各方面的問題，這也決定了我們在置業時的選擇：自己的購房需求是否和該片區的定位相符合？

那麼我們今天讨論的霞湧片區，規劃定位非常清晰：旅遊度假為主

該片區擁有11公裡長的海岸線，擁有大亞灣發展海濱度假的最好的自然條件，片區内的黃金海岸旅遊度假區已經成為全市的名片之一，因此，該片區房地産的開發，也是沖着這個方向去做的。

二、片區用地指标

1、規劃面積大，開發強度低。該片區規劃總面積達到2525.61公頃，遠高于我們之前研究的西區和澳頭街道的各片區。而該片區建設用地規模為1513.29公頃，占總面積的59.92%，建設面積占比不到六成，開發強度很低。

2、生态用地面積大，自然環境好。該片區有702.53公頃的農林用地，其實主要就是北部的鐵爐嶂和中部的烏頭山兩大綠色屏障，作為生态保護區，也為該片區重點發展旅遊度假奠定了自然條件。

3、特殊類型用地為濱海度假而服務，發展備用地面積大。該片區出現了在大亞灣其他片區不曾見過的一種用地性質：沙灘用地，面積雖然不大，但是基本上是在整個片區内海岸線旁都有綿延分布，這也是該片區濱海旅遊功能的構成條件之一。

另外該片區還有高達242.78公頃的發展備用地，這類用地随着片區的發展，基本都會轉為城市建設用地，而根據該片區以旅遊度假為主的定位，這些發展備用地，大概率都會變成與旅遊有關的地産或者配套用地。

4、居住用地集中，超級大盤占主角。該片區居住用地規模達到452.85公頃，但是這其中還有44.59公頃的三類居住用地，主要就是原住民的自建房，一般會現狀保留。扣除以後，二類居住用地和商住混合用地408.26公頃，占全部建設面積的比例為26.98%，比例适中。

另外可以看出，該片區的居住用地較為集中，除片區最東部靠近石化區的海岸線旁邊外，絕大部分的居住用地集中在烏頭山東南以及往東的小徑灣一帶，而這裡除未動工土地外，其他居住用地基本被華潤小徑灣和碧桂園十裡銀灘兩大超級大盤包攬。

5、工業用地極少。該片區僅在靠近石化區，有一塊工業用地，面積2.88公頃，幾乎可以忽略不計。無工業用地，也是符合該片區的規劃定位。

三、片區樓盤

該片區雖然居住用地有400公頃之多，但是因為有一些居住用地尚未供應，還有一些已供應的居住用地遲遲未開工建設，再加上超級大盤占地面積大，因此該片區已建成和在建的樓盤數量比較少。

該片區現在共有14個樓盤，我們分為三類：

1、已建成樓盤，一共有9個

香海灣、小城故事、惠電家園、淺水灣、海月半島大廈、東能銀灘、泡泡海、霖峰海頌、碧桂園十裡銀灘

2、續建或在售的，一共有4個

君華家園、水韻金岸、華浩海悅灣（包括海悅長灘）、華潤小徑灣

3、在建未售樓盤，1個

水木菁華

說明：

1、我們上文講到兩個超級大盤，其中之一是碧桂園十裡銀灘，但是從圖中我們會發現十裡銀灘的占地面積并不大，那是因為該項目延海岸線，橫跨大亞灣和惠東兩個行政區域，而大亞灣部分早已建成，現在售的是其惠東部分，因此我們在霞湧片區的讨論中，将其歸類在已建成樓盤當中。

2、該片區另一個超級大盤：華潤小徑灣，占地面積約177公頃，除去項目内部的教育、綠地、道路、商業等用地，該項目所占的居住用地應該在120-130公頃之間，而我們說過該片區所有居住用地（二類居住用地和商住混合用地），大約是408公頃，那麼大緻可以推算，僅華潤小徑灣一個超級大盤，就占了該片區居住用地總面積的3成左右。

3、該片區唯一在建待入市的樓盤，水木菁華，在十裡銀灘大亞灣部分的東側，相當于是該片區最東側。該地塊占地約5.3萬平，開發商是惠州嘉恒沿海房地産開發有限公司，查詢得知該公司是深圳市盈泰森投資有限公司全資子公司，而盈泰森投資是惠深沿海高速的主要股東之一。該地塊于2017年拍得，當時該公司還在烏頭山地段拍得兩塊居住用地，面積高達24萬多平，這個我們下文會講到。

四、未動工居住用地

前文說到，霞湧片區居住用地集中在烏頭山和小徑灣一帶，其他地方還分布有一些零星地塊，因很多土地權屬複雜，還未出讓或确權，我們今天讨論該片區未動工居住用地的時候，就隻讨論已出讓或已劃撥，權屬明确的地塊。

上圖中我們标出了①至⑨的序号：

① 華浩海悅灣東側，霞光二路北側，占地5239平，為霞湧街道霞光股份合作經濟社所有

② 石化大道北側，沙排村和上西村之間，5941平，為霞湧街上西股份合作經濟社所有

③ 霞光二路南側，烏頭山南端，占地138878平，原規劃為居住用地、商業用地和商務設施用地，為大亞灣東正實業集團有限公司所有，該地塊于2012年取得，至今未開工

④ 烏頭山南端，占地102900平，惠州市太東實業投資有限公司所有，該地塊于2011年取得，至今未開工

⑤ 烏頭山西南側，兩塊地，面積分别是110209和105913平，分别由大亞灣東正實業集團有限公司和惠州市華源房地産開發有限公司所有，同為2011年取得，至今未開工

⑥ ⑦ 烏頭山西南側，華潤小徑灣南側，兩塊地總面積為244348平，前文說過，這兩塊地都是深圳市盈泰森投資有限公司于2017年通過拍賣獲得，至今未開工

⑧ 石化大道南側，華潤小徑灣東側，商住混合用地，占地28988平，霞湧街徑西股份合作經濟社所有

⑨ 石化大道南側，華潤小徑灣東側，占地63678平，由惠州市美成房地産有限公司，于2021年5月拍得，查詢得知，該公司為恒力集團全資子公司。恒力集團之前宣布投資150億落戶大亞灣石化區，其大亞灣産業園已于2021年初動工。

總結：上述9處已出讓或劃撥居住用地合計913345平，即超過91公頃，約占片區居住用地總面積的22%，可以說是片區内未來供應的主力所在，這些土地建完後，該片區住宅類地産供應量就不會太多。

霞湧片區我們就盤點到這裡，該專題分片區的盤點就告一段落，下期我們再針對整個大亞灣的八個片區做總結和對比，并針對大亞灣整體的土地利用規劃做出分析，敬請期待！

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