在今年4月30日北京西城區發布“多校劃片”的新政後，一些家長趕在“7•31大限”之前，搶搭“末班車”，由此導緻西城二手房成交量大幅上漲。北京樓市也迎來“小陽春”。

不過，“7•31大限”将至，新京報記者連日走訪北京西城多個片區後發現，西城一些地區的二手房開始“退燒”，挂牌房源增多，紮堆看房減少，價格也進入下行空間。

德勝、金融街二手房量價在5月均達峰值

近年來，入學政策開始變得靈活，向着多校劃片轉變。今年4月30日，北京市西城區教委發布2020年義務教育階段入學工作的實施意見，其中規定自今年7月31日後，西城區取得房本、從本市其他區遷入戶口，将全部以“多校劃片”方式入學，且六年内隻提供一個學位。業界稱之為“7•31大限”。

今年5月、6月份，西城區挂牌出售的房源很多，不少賣房人趕在新政實施之前，鎖定高價位把房子出售。同時，一些購房人為了确保孩子能進入心儀學校而“緊急”買房，由此帶動今年5月、6月份北京二手房成交量攀升。

“西城區德勝、金融街片區，量價在5月均達到峰值。豐彙園小區甚至出現了5月1日一天的挂牌量幾乎超過去年全年成交量的情況。”21世紀不動産華北區域市場總監陳太怡稱。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，不同于全市上半年成交同比回落，金融街及德勝片區上半年二手房實際成交同比表現為增加，增幅分别為13%及7%。尤其是政策剛發布後的5月，這兩個片區二手房成交環比及同比增幅均在2倍以上。

裕中東裡7月二手房量價齊跌，價格下跌10%

不過，随着“7•31大限”即将來臨，按照簽約到網簽的半個月時間來計算，目前成交已趕不上“末班車”。那麼，現在北京西城區二手房市場，情況如何呢？

近日，新京報記者發現，目前德勝門片區黃寺大街周邊二手房價格并沒有出現較大波動，二手房均價在11萬元-13.5萬元/平方米之間，小戶型房源均價稍高些，陽光麗景的成交價在14萬元/平方米以上。“目前一居室這種小戶型價格相比5月份降了些，此外是特别着急出售的賣房人會調整房價。除此之外，二手房價格并沒有太大變化。”鍊家一門店經紀人表示。

此外，該經紀人進一步介紹，這一區域大多是公房和央産房，基本是原單位的福利分房，商品房較少，僅包括陽光麗景、中駿天宸等少數項目，以自住人群居多，部分業主有改善需求，“但如果出售的房子太便宜，業主沒有那麼多現金補上，就無法換房，也就導緻業主選擇觀望。”

雖然二手房價格較為平穩，但是上述經紀人亦坦言，相較之前，目前客戶量、房源量少了一些，“5月份和6月初基本上該買的人都買了。現在要買，其實也趕不上最後的時間節點了。”

不過，同在德勝門片區的裕中東裡周邊，二手房價格有了明顯松動，“政策一出台，裕中東裡的房價就下降了，買的人也減少了很多。”當地一家中介門店的經紀人稱。

7月，裕中東裡二手房價格降幅達10%以上。

新京報記者了解到，目前裕中東裡兩居室均價在12萬元/平方米以上，一居室均價在15萬元-17萬元/平方米之間。21世紀不動産德勝店店東李煥凱告訴記者，“整個德勝片區，今年5月成交達到了峰值。就裕中東裡而言，7月成交量環比6月和5月，下跌60%-70%。在成交量下跌的同時，裕中東裡價格也呈現出劇烈震蕩，此前總價830萬-840萬元左右的房子，現在已降至720萬-730萬元，降價幅度在10%以上。”

究其原因，李煥凱表示，“由于新政實施已進入倒計時階段，要趕政策‘末班車’的人，在6月基本已完成了簽約，此外，今年三帆附小入學出現了2016年落戶、在第一順位但被調劑的情況。多種因素疊加導緻7月份購房人觀望情緒濃厚，一些客戶在觀望中等待多校劃片的實施細則，同時也等待房價的進一步調整。”

7月金融街成交量僅為5月的兩成，廣安門價格穩定

裕中東裡降溫現象在西城區并非個例，金融街片區也不例外。“成交量方面，整個金融街片區5月二手房成交量達到峰值，6月環比下降50%左右。截至目前，7月二手房成交量環比再次下降50%左右，經過兩個月的持續下跌，7月成交量僅為5月的20%左右。”21世紀不動産月壇南街店經理常素梅告訴記者，以豐彙園為例，7月份，該小區的價格相比5月份下降了10%左右。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，金融街片區6月成交環比“腰斬”，預計7月金融街片區成交低位走平。均價方面，在5月受供需矛盾趨緊影響明顯上漲，在6月回落基本消化前期漲幅，7月保持平穩微跌态勢。

廣安門片區方面，新京報記者了解到，今年因疫情影響，二手房整體成交量偏低。在4月30日西城“多校劃片”後，購房人在5月份呈現加速入市的特征。麥田房産統計數據顯示，廣安門區域5月份二手房網簽量較4月份上升了77%，麥田實際交易量和4月份相比幾乎翻番。

而接下來的6月、7月份，麥田房産統計數據顯示，廣安門區域二手房網簽量出現明顯走低。“一方面與6月份北京疫情升級有關，另一方面市場在逐步恢複正常狀态。”麥田房産相關人士稱。

不過，廣安門片區掐點入市需求相對較少，表現為5月需求環比增幅不及西城整體。據貝殼研究院統計數據顯示，此次新政出台後，廣安門片區5月二手房成交量環比增長76%，環比增幅低于西城區整體的122%。

價格方面，廣安門片區内二手房成交體量較小，均價波動較大，但總體平穩。貝殼研究院統計數據顯示，5月廣安門片區二手房價格環比上漲4%，6月下跌7%，7月上漲3%，與4月基本持平。

就麥田挂牌價格來看，近4個月區域價格走勢保持平穩。以榮豐2008為例，其樓盤市場走勢和區域走勢基本保持一緻，挂牌均價在12.6萬元/平方米上下小幅波動。

“單價方面沒有太大變化，因為小戶型基本看總價，5月份25平方米小戶型總價約360萬元，現在是350萬元左右，帶稅的房子價格則為300萬元左右。”榮豐2008周邊的一位經紀人告訴記者。

業内：預計西城二手房成交量繼續回落

值得一提的是，随着疫情防控出現積極變化，被壓制的需求逐漸釋放出來。來自貝殼研究院數據顯示，7月前19天，北京二手房市場實際成交與6月同期基本持平，均價同比仍下跌3.7%。

聚焦于西城區，二手房成交走勢更多受“多校劃片”政策影響而走出與北京全市不一樣的曲線。受到新政的影響，西城購房需求在5月中上旬持續釋放，下旬市場開啟深度回落，并延續至今，成交逐漸低位企穩。

從成交占比看，7月前19天，西城區實際二手房成交量占全市比重由5月份11%的高點持續降至6%，為2019年以來月度最低值；同期，成交均價較5月高點下跌8%，基本回到政策前平均水平。“長期來看，西城區總體而言，多校劃片政策出台，隻帶來價格的短期波動。”許小樂表示。

合碩機構首席分析師郭毅指出，西城二手房降溫不是臨近“7•31大限”才開始，因為從認購到最終成交完成網簽，起碼有1個月-1.5個月的時間周期，因此，西城二手房轉冷，實則從6月中旬就開始顯現。

郭毅指出，西城實施“多校劃片”後，部分教育資源不均衡的的區域，二手房價值會受到較大影響。不過，整體教育資源均好性較強的區域，房産價值會相對堅挺。

“西城區自5月以來的成交，呈現出受政策影響激增、随政策實施臨近而降溫的現象。随着‘7•31大限’臨近，客戶在交易周期和入學現實情況的裹挾下，陷入觀望，由此導緻7月的降溫。”陳太怡稱。

由于購買西城區房源的業主多為換房，成交周期較長，展望接下來的走勢，許小樂認為，入市需求基本在5-6月釋放完畢，預計7月全月，西城區二手房成交量環比将繼續回落。

新京報記者 張曉蘭 攝影 張曉蘭

編輯 武新 校對 李項玲

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