土拍，不僅是開發商大佬們的一場大型“搶食”遊戲，也是各大媒體争相報道的樓市大事件。

那麼土拍樓面價是什麼？土拍對市場有什麼影響？

今天，我們就帶大家來了解土拍背後的相關知識。

什麼是土拍？

用一句話解釋，土拍就是政府以公開競價的方式賣地。購買人是開發商。

土拍分商業、旅遊、娛樂和住宅等各類經營性用地，今天我們隻講住宅用地。

因為土地是不可再生資源，所以政府賣給開發商的地是有期限的，一般為70年。

這也是為什麼你買的房子産權年限是從開發商拿地的時候開始算起，而不是從買房或者拿到房産證後的時間算起。

深圳土拍為什麼這麼火熱？

6月土拍現場

衆所周知，深圳是土地資源最緊張的城市之一，住宅用地長期供不應求，即便有土地出讓，也多以商業和工業地塊為主。

有地才能建房賣錢，因此，一遇到住宅用地的招拍挂，開發商都比較關注，競争也相當激烈。

土拍關鍵詞

了解土拍流程後，想要了解土拍核心重點，以下幾個關鍵詞需要弄清楚：

樓面價

每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。因此樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

簡單一點來說，樓面價是總地價分攤到每平方米建築面積上的價格，它代表了你付出的一平米的房款裡頭包含了多少土地的價格。

一般來說，樓面地價＝土地總價÷規劃建築面積

那麼樓面價和房價的關系是什麼？

既然商品房的最終售價包括了樓面價，開發商在拿地的時候出的土地價格會作為商品房最終售價的重要參考标準之一。

我們可以把樓面價比作面粉價，把最終出售的房價比作面包價。一般情況下，樓面價和房價是呈正比例關系，房價一般為樓面價的2～3倍。在其他變量相同的情況下，樓面價高的房子房價大概率是更高的。

大家可以再看看實際案例，通過深圳以往拍的地塊房價窺見一二：大部分符合我們前面說的房價一般為樓面價的2～3倍。

但是昨天（11月20日）拿到預售證的金茂府，就有點例外，665套住宅均價約10.3萬/平方米。開發商金茂在2016年拿該地塊時的樓面價約為5.68萬元/平方米，為當時的單價地王。這個項目房價就沒有達到樓面價的2倍。

因此，最終房價如何，是要看整個房地産市場的發展以及開發商對于樓盤的定位和其他項目成本，并不能單純以樓面價來判定他之後入市銷售的價格，而樓面價僅僅隻能做一個參考。

單限雙競

可以理解政府制定的一種賣地遊戲規則。

從深圳拍地曆史來看，以往大多時候采用的“單限雙競”原則，即限成交地價、競成交地價、競隻租不售的人才住房面積。

競買人最高報價，未超最高地價時，按價高者得的原則确定競得人和成交價。

達到最高限價後，由競地價轉為競人才房，按報出無償移交的隻租不售人才房面積最多者得的原則确定競得人。

雙限雙競

理解了單限雙競，就不難理解雙限雙競了。

相比前者，雙限雙競多了個“限”，指的是限制土地未來建設的房屋最高房價。為什麼要限制最高房價，目的是降低豪宅可能性。

深圳首次采用“雙限雙競”的規則出讓土地是在2016年12月14日，轟動一時的龍華、大鵬、坪山三宗地同時拍賣。

深圳明天（11月22日）要賣的6塊住宅用地使用的就是雙限雙競原則。

土拍流程？

1

土地管理部門于公開拍賣前30日發出拍賣公告。深圳土拍由深圳市規劃和自然資源局主導。

2

競買人報名參加競買并索取有關文件。

3

競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料，經審核批準成為競買人，交納保證金，領取競買号牌。

4

在約定的時間、地點并按程序公開拍賣：

主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規劃要求及其他有關事項；公布拍賣起叫價；

競買人按規定的方式競相應價或加價，其最後應出最高價(或加價)者即為競得人；

簽訂《拍賣成交确認書》；

競得人在拍賣成交之日起15日内與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金；

競得人按規定期限付清地價款後，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。

在深圳土拍現場，出最高價的并不一定能成為最後的買家。

6月份土拍現場

深圳土拍時，政府會給出土地最高限價，從深圳最近幾次土拍來看，基本每塊地都是以最高限價賣出的。

到達最高限價後，所拍地塊會進入人才房面積競拍環節，這是什麼意思呢?

深圳土拍有個規定：在限定總面積的前提下，開發商承諾建造好的人才住房，最終全部是無償贈送給政府的。送得越多供開發商供出售的面積就越少，利潤随之降低。

因此，開發商真正要比拼的是建造人才住房面積的魄力。

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