以下為“雕叔談樓市”公衆号粉絲問答精選問答，請關注公衆号提問

提問：請問雕叔，問下高新西區的桂語聽瀾這個人才公寓怎麼樣？跟朗悅府相比呢？

回答：桂語聽瀾整體來說還是需要今後12号線通車了才有奔頭，才能和主城區緊密相連。另外商業和教育是沒問題的。單看産品的話我覺得還是很有誠意的，一梯兩戶洋房和兩梯四戶的高層都還是偏剛改改善的産品，和此前其他區域的人才公寓一衆高低配不一樣，就看價格是怎樣的了，如果價格很不錯的話倒也适合西北門工作生活的人群。 朗悅府地段更偏離高新西區大學城闆塊，距離蓉2号線有軌電車近，主打的是高層，也要看具體産品形态和價格，據說高層1.4，洋房1.6，算不上便宜了。從地段和産品來看，桂語聽瀾要好一些。

提問：（1）現在開始交高新區的社保，想在高新區買套房，投資為主，可行否？（2）如果要買高新區的新房，至少要交多久的社保？如果新房沒資格，要等太久，二手房是否有好的推薦？（3）深圳的房貸是否會影響成都買房的貸款？會不會面臨要全款的問題？

回答： 深圳戶口，深圳有貸。 1、如果戶口确實不能遷來成都的話，那麼現在開始繳納高新區的社保，需要累計滿2年，時間周期比較長的，2年後高新區樓市發展如何，是否還有價值筍盤，需要打個問号。而如果你可以補繳社保，或者盡量想辦法縮短社保累計時間的話，比如在1年内可以弄好成都資格，那麼我們認為是比較合适的，至少房價、行情被按住了，入手難度不大，投資價值也有。 2、前面說了，需要累計滿2年，現在繳納就是2023年8月，如果從2020年8月開始補繳到現在，那麼你再繳納1年，就是2022年8月，就可以湊夠2年了，2年就可以買房。新房資格和二手房資格都是一樣的，隻要你能買高新二手房就可以買高新新房，隻不過新房存在一個順位度的問題，剛需，普通，第一第二第三第四順位的差别，越是剛需，越是第一順位，買到新房的可能性就越大。 新房和二手房也是一樣的累計時間，不是說新房需要2年，而二手房隻需要1年，都是一樣的獲取購房資格時間。至于需要推薦哪些樓盤的話，我建議你先考慮下你這杠杆如何打的問題，是要全款，還是說貸款多少？有了總價，有了資格順位度，才好評估哪些樓盤适合你。總體來說新房推薦新川一帶的，二手房推薦市一醫院、金融城、大源、新川一帶。 3、深圳有房貸，全國查貸款記錄，因此會影響成都的買房貸款，如果不結清深圳的，在成都就是二套房，高新區二套房首付比例是至少7成。如你提前結清了深圳的房貸，那麼成都就是首套房，在高新區買，首付比例是4-5成（144平以上需要5成首付）。 至于全款，是不會要求的，隻看你的還貸能力和意願了。整體你可以先思考下，然後追問回答裡說明一下總價和杠杆比例問題，我們才好繼續分析。

提問：雕叔你好，請問如何評價濱江樾城？想買來自住、改善，比較看中居住舒适度、教育、闆塊以後發展。

回答：濱江樾城主打的就是産品和贈送，産品我不用費口舌了，大家都看得到挺好的，沒有啥槽點。 主要是兩方面的考慮，第一是配套能否撐得起來，第二是這個價格段是否是最優解？ 第一點，除了地鐵，周圍的鐵路線、城市界面，商業，都不咋地，關鍵是教育甚至還不如三聖鄉的鹽道街分校吧，整個闆塊的人氣也不是很高的，屬于比較低迷的一個闆塊（嚴格來說，都快不屬于熱鬧的川師闆塊）。 第二點，目前濱江樾城的總價段，更适合買建發央玺或者華熙528大平層，更可以等藍潤泷門，前提是買建發或者藍潤，順位度需要較高，而買三聖鄉的華熙，則不那麼嚴格，可以和濱江對壘，綜合闆塊的發展前景來看，甚至不如華熙528，也就是作為普通或者順四的改善類，如果不是特别看重品質，被濱江的贈送吸引，反而可以有更好的選擇。

提問：雕叔你好！目前成都置換風險大嗎，感覺房價一直在漲，怎麼操作比較好？

回答：膽子大一點，先買後賣，隻要你的房子不是太差。 大部分人賣房的目的是為了置換、，重新再買房。買與賣的先後問題便顯得格外重要。 在樓市上行期置換，一定要先買後賣，樓市下行期置換，一定要先賣後買，一般是年後賣出年底再買入，賣出時要注意各區域的漲價規律。 行情好的時候，所有的房子都在漲，如果你先賣再去買，就可能賣房的那點錢根本買不到滿意的房子了。隻有先買後賣才能吃到兩個房子的漲幅。

提問：請問，我在金牛區迎賓大道上班，想在犀浦買新房，預算200萬以内。戶口在紅光，有什麼推薦嗎？

回答： 首先戶口在紅光也就是郫都區，滿2年的話，是有犀浦的購房資格的，然後犀浦附近有2号線，到迎賓大道有主幹道也有地鐵線，通勤上沒問題，比較方便的。 那麼當下犀浦還有什麼新房呢？其實大大小小有10來個樓盤（包括還未開盤的地塊），沿着6号線這邊的龍湖龍悅台，這是一個偏改善的樓盤，總價三四百萬，放棄。 梓潼宮TOD，梓潼四季，高層有些102戶型的，是200萬以内，可以考慮，但是6号線到迎賓大道，不如2号線方便，需要納入通盤考慮範圍。 轉到2号線，天河路地鐵口有個剛需盤，鉑景台，由于比較剛需，所以單價不高，基本都是可以随便買的，總價也大多170萬内，值得一試。 它旁邊的東原花樣年印未來也臨近地鐵，有高層和洋房，是一個剛改樓盤，洋房稍微超了點預算200萬出頭，高層的确不超過200萬，可以去看看，了解下是否還有剩餘房源。 最後其他的要麼是比較偏的，要麼是還沒開發出來的，連案名都沒有，所以就不推薦了。

提問：雕叔，求助！之前我們打算是買學區房的，但是你也知道當下學區房政策變動較大，我們現在非常猶豫，不知道怎麼看待這個政策，成都的學區房還能買嗎？如果可以買的話，又該怎麼買？

回答： 你好，學區房改革，打破的是教育資源的壟斷，這個大趨勢是不需要去質疑的，總的來說，你可以盡量去選擇兼顧居住屬性的，而不是純粹圖老破小挂戶的學區房，政策在向多校劃片傾斜，最終收益的，是這些兼顧彼此的片區和樓盤。 學區房改革可能是房住不炒之後，下一個房産改革堅定目标和方向。房子逐步跟教育脫鈎，學區房正在利空，未來學區資源會越來越平衡，走入教育平權時代。 但是從政策上來說，未來中國是肯定會逐年出政策，調控解決教育不平等的問題，相關政策可能會有延續性。打破教育壟斷，均衡教育資源，任重而道遠。 那麼成都學區房還能買嗎？能買，隻不過未來房子價值核心仍然是品質。 我建議三點。 （1）把房子居住屬性放在首位，盡量選擇能夠兼顧一家自住的次新闆塊次新樓盤，與此同時，還帶有一定學區屬性的樓盤，比如青羊五區、錦江三四區以及高新五區等。 （2）看重更好的教育區域，未來多校劃片會是主流，整體來說看一個區的教育均衡程度，目前教育是有區與區之間的教育壁壘的，比如青羊領銜的，不會去發展你金牛，錦江領銜的，也不會去照顧成華，因此教育均衡程度，還是要着重青羊、錦江這種區域。 （3）遠離老破小，摒棄某些青二錦二學區房的“标間”“隻有衛生間和卧室大小”的品質。這些以往常常隻用來學區挂戶，但是唯一的學區優勢被分散後，那麼自然蕩然無存，雖然總價不高，但畢竟學區的利空大于房産的投入，得不償失。

提問：雕叔你好!本人目前與家人在高新天府長城區自住（小孩就近上學中），還有高新和天府新二套房資格，拟再購一套改善型住房接老人同住或是用于投資，總預算不超過400萬，下面幾種考慮請幫忙評估下： 1、就近在金融城、理想中心、世紀城等半徑5公裡區域内（主要方便接送小孩）購商住一體的大平層或小别墅，全家搬遷後将現有住房出租，是否有相對保值且環境較好的可推薦盤； 2、高新（優先）、錦江、天府新、成華區域再購一套住宅（全新或二手均可），面積不強求，追求未來增值空間，請推薦幾個； 3、純三圈層，目前實地考察了蒲江的花樣年大溪谷，還有獨幢、聯排二手和上下疊的新房（均為住宅），感覺環境不錯，用于周末自住，不知是否能至少跑過通漲和一般理财，能否預估其增值空間；

回答：你好！1、400萬入手你說的商住一體的大平層、小别墅，其實就是指那種40年産權的商墅，從自住和地段、環境、産品來看，完全是沒有問題的，但畢竟是40年産權的性質，今後的流通性，增值性都會大打折扣，有點過于浪費這筆預算了，不太推薦。 2、增值還是要看到核心地段或者未來的核心地段。高新區的話，新房400個的普通，主要還是在新川一帶看吧，比如金隅金成府、保利和光逸境這些都隻能說撿漏或者撿漏的機會都不多了。二手房我目前還比較看好大源和新川的一些樓盤，比如北辰朗詩南門綠郡、華潤鳳凰城、都城雅頌居；中德英倫聯邦、北大資源頤和翡翠府、中德英倫世邦以及龍湖九裡晴川等樓盤。 錦江400萬級别的新房沒有，二手可以看瑞升望江橡樹林、翡翠城。 天府新區，建議主打新房了，可以看佳兆業麓山壹号、中鐵悅 鹿 府、鹿溪樾府等。 成華區也建議打新，可以看看首鋼璟辰裡、中車共享城以及新希望萬科知園。 3、蒲江從現在市場預期來看，大概是會跑輸大盤的，均不建議，不僅沒有自住的實用性，也沒有增值的未來性。

提問：本人（高新社保滿1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保滿24個月）在省體育館附近工作，首付預算70， 大成都範圍内無房産，有正在老家讀一年級小孩（7歲），希望購買距上班地方近一些的房子（如天府新區，青羊，武侯，錦江，龍泉驿，溫江），總價在140左右的房子，二手房最好10年内或者五年内的房子，其次希望周邊有公立小學或者中學校。必須購買三室。名下有省内地級市房子兩套，其中一套有貸款未結清。

回答： 你夫妻二人都沒成都戶口嗎？你個人高新社保不滿2年沒有高新南的購房資格，你老婆清雅社保24個月，可以解鎖除了高新南的所有區域。 你們是青羊區的剛需第三順位，但是全國聯網查貸有一套貸款未結清，所以在成都買房，是按照二套房來貸款，也就是說，你首付70萬的話，天府新區首付7成，隻能買到總價100萬的房子，而其他區域首付6成，也隻能買到最多總價116萬的房子。這個和你們設想的總價140萬的房子，有所差距，存在沖突。 假設，你們首付提高，然後确實能買到總價140萬的房子，我們按照這個設想去分析，從新房市場來看，除非是三圈層的新希望東原錦官印悅（該樓盤近地鐵，教育資源是龍江路分校，整體産品比較好，是新津為數不多值得入手的樓盤之一），否則在一二圈層是買不到新房的。 那麼按照二手房來買，10年以内的套三，而且限定你說的6個區縣，那麼我們隻建議看看以下樓盤。 龍泉驿大面版塊的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首創萬卷山。其餘的區縣都沒有合适的房源。

提問：雕叔你好，請問現在形勢有必要買房嗎？各地調控萬一房價下跌會不會成為接盤俠？

回答：沃倫巴菲特曾經說過：任何不能産生現金流的東西都不叫資産，隻能叫籌碼。我們除了努力工作增加現金流以外，更需要的就是籌碼，而房産就是其中一種。 一個普通人如果不買房，還能有什麼機會。絕大多數情況下，普通人買房是财富躍升最簡單的途徑了。 買房路上糾結的人很多，猶豫不決的人也有很多，但是在趨勢面前，你的焦慮一文不值； 我建議就是，未來的不确定性有很多，所以你應該買套房作為籌碼。我們絕大多數年輕人都是普通的勞動者，隻能保證基本的收入情況，努努力做到公司高管，但是随着經濟下行、公司變革，可能未來也沒有保證。但是創業者就不一樣了，毫無保障，但是賺能賺死，虧能破産，不過絕大多數人是不敢嘗試的，因為輸不起。在某個維度創業和買房子是很像的，不過買房子的風險小多了。年輕人如果你不創業，還不敢買房，你還能有什麼機會？ 買房子不需要太多時間的，不耽誤你繼續上班不過對于你個人來說保住了下限，上限卻可以很高。打工十年可能很難存下一筆巨款，不過如果十年前你用現金流供養了一套房子，那麼十年後，它就是你最大的籌碼，就是你身份财富的象征。 買房，隻是人生的第一步。 買房不是真正的目标，真正的目标是通過買房，給自己更好的目标，創造更好的生活。

提問：雕叔大大，你好！我差幾個月44歲，目前離異帶娃，現在有一套房子（無貸款），金牛區戶口，普通資格，手裡有141萬，由于我工資證明開出每月工資11000元，想買房用上組合貸就隻能貸到我60歲，貸款額度就貸不了多少，總價隻能買210萬左右的房子。 買第二套房子主要目的是投資，現在有萬科金域華府的一樓的房子順銷，很有可能買得上，你說我是去買這新房子（買得上的話，但擔心1樓以後不好出手。 成都剛出了第二批集中供地的消息，天府新區包括華陽清水房限價大概17000元／平）？還是等着年底房價下跌，買二手房好？比較擔心是現在買還是以後買，怎麼才能買到最合适的時機？ 另外如果買到萬科金域華府，這7套房哪套相對好一點？見下面圖片（上北下南），非常感謝！

回答： 首先來說，貸款方案你目前是确定用組合貸款，然後貸款到60歲，這樣的總價預期大概也就是210萬？我試算了一下，如果商貸30萬，公積金貸款40萬，加起來70萬，然後按照目前商貸利率6.13% 的情況，基本上你貸款16年（到60歲），差不多月供是4900元左右。 你1.1萬的收入，貸款這一些還是沒問題的，稍微有些彈性空間，所以你的總價210萬也是略有上浮的可能的。 1、萬科金域華府整體來說就是一個剛需樓盤，周邊的基本面是老破的華陽鎮既視感，所以雖然單價便宜，隻有1.7萬左右，但是偏剛需 大環境一般，認可度并沒有想象中的高，一度順銷了好些房源。你買肯定是能買到的，隻是說它的未來，可以參考同闆塊的南陽盛世，同樣前些年的次新，但是價格體系整體來看，上漲不多，投資價值不如其餘的純次新闆塊，你真要買的話，我認為也可以，但是相對來說，其餘的一些更好的機會，或将喪失（這裡主要是指熱門闆塊的次新二手和新開發土地）。 一定要買萬科金域華府的話，我認為先盡量選擇朝向，朝南的以後流通性更好，所以1棟2單元的101号房，應該是更優質一些的，其次9棟的2個單元朝西，朝洋房的，整體品質也較好，會有洋房價值的外溢，最後8棟的應該是朝西北，而且對公共區，平時人比較多，很嘈雜，你在1樓受不了的。 2、天府新區出爐了8宗限價地，清水單價1.7萬居多，大多在錦江生态帶和麓山，我認為這兩個闆塊錦江生态帶最好，麓山的次之，但是都是容積率偏低的改善型的，2-3左右，不像萬科這個非常剛需，因此對大家買天府的房子而言，或許是一種機會，你本就是純投資而非自住的，多一些耐心，未嘗不可，到時候好好去選擇一番（不是指一定買這8宗地），或許更有價值和意義。 整體來說指導價不是洪水猛獸，集中供地也不是救命稻草。 對于當下如果能遇到真正合适的，我認為可以及時上車，不要妄想把樓市裡的最後一個銅闆掙完，什麼都想得到，什麼都想抄底，往往到最後會死得很難看。 但我們也看得到，集中供地如今在地段上和價格上都有更大的誠意了，表面上存在一個“普通資格到時候就一定搶得到嗎”的問題，深層次上是整體樓市的行情淡化，把購房的緊張和壓力給釋放了，轉而對于我們普通購房者是有利的，這種情緒變化很重要，讓我們能夠及時上車，而不是指望着集中的地塊去上車。

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