個人簡介

許李博，山西弘韬律師事務所專職律師。

擅長領域為民間借貸糾紛、金融借款糾紛等民商事訴訟、刑事辯護及執行案件。許李博律師在承辦律師業務中，秉承響應有速度，專業有高度，服務有溫度的理念，讓法律化繁為簡，始終把當事人的合法利益擺在首位。

随着房價的不斷攀升，買房已經成為老百姓家裡的頭等大事。花大價錢買來的房子，與買房時開發商承諾的有出入該怎麼辦？10月6日，山西晚報記者采訪了山西弘韬律師事務所律師許李博。

房子外多出了一面裝飾牆

案件的原告是業主杜某，被告是某開發商。2017年年初，原告杜某看到了被告關于開發某小區的宣傳資料及其鳥瞰圖。2017年3月31日，原告與被告簽訂了認購意向書，并交付了10萬元購房款。2017年6月25日，原告與被告簽訂了正式的商品房買賣合同。合同内容為原告購買被告開發的某樓。

2018年4月，交房時原告發現開發商所交的房屋與宣傳資料及其鳥瞰圖的約定不符。被告在原告所購房屋東面修建了一面裝飾牆。這面牆不僅影響了原告所購房屋的采光及通風，且所購房屋陽台粉刷牆皮多處脫落。雙方就此協商解決未果，原告遂訴至某法院。案件在審理中，被告對原告陽台的粉刷牆進行了修複。于是，原告放棄了要求被告修複該陽台粉刷牆的訴訟請求。

被告辯稱，公司開發的某小區是嚴格按照法律規定的程序進行建設的，且公司發放的宣傳資料是一種要約邀請，因而對當事人之間沒有實質内容意義上的約束力。公司沒有違反合同的約定，原告要求拆除裝飾牆無法律依據，請求法院駁問原告的訴訟請求。

法院判決裝飾牆該拆

法院審理後認為，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方的真實意思表示，不違反法律規定，其内容合法有效。開發商在某小區商品房開發預售中的宣傳資料與鳥瞰圖，就商品房的位置及外觀所做的說明和允諾具體确定。且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響。該宣傳資料及鳥瞰圖應當視為要約。該宣傳資料及鳥瞰圖雖未載入商品房合同，但也應當視為合同内容。現被告未征得原告的同意，在原告購買的商品房東面修建了裝飾牆。該牆已影響了原告所購房屋的采光和通風，違反了原、被告之間的合同約定，應當承擔相應的違約責任。原告的訴訟請求符合法律規定，應予支持。原告自願放棄要求被告修複粉刷牆的訴訟請求，予以準許。被告的辯解理由與法律規定不符。法院判決，被告自判決生效之日起15日内拆除原告杜某所購房屋東側超出客廳窗台水平線以上的裝飾牆。

宣判後，開發商提起上訴。理由為：該商品樓是由具有法定資質的設計單位設計的，且經國家監督部門審查合格後才開工建設的。建設設計單位的圖紙在先，與客戶簽訂購房合同在後等等。開發商還堅持認為，宣傳資料及鳥瞰圖隻是一種要約邀請。開發商要求撤銷原判，駁回上訴人的訴訟請求。二審法院駁回上訴，維持原判。

宣傳資料到底是要約還是要約邀請

案件有兩個關鍵點。第一是宣傳資料及鳥瞰圖到底是要約還是要約邀請？第二點是經法定部門批準的房屋設計能否成為當事人合同内容的問題？

根據《合同法》規定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約邀請是向他人發出的希望他人向自己發出要約的意思表示。這兩個概念，在合同法中十分關鍵。要約是一方向他方發出訂立合同的意思表示，是法律行為。而要約邀請隻是引誘他人向自己發出要約，在發出邀請要約邀請人撤回其中邀請，隻要未給善意相對人造成信賴利益的損失，邀請人并不承擔法律責任。

案件中，開發商作為商品房出賣人，在杜某簽訂認購意向書并确定所購房屋具體位置時，提供的是某小區商品房開發預售宣傳資料及鳥瞰圖，并未出示該幢樓的設計圖紙。盡管購房合同後面附有所購房屋的平面示意圖，但由該圖并不能看出所購房屋窗外是否有裝飾牆。而在開發商對所售房屋的宣傳資料中，杜某所購房屋窗外是平台，并無裝飾牆存在。該宣傳資料所反映内容，對杜某選擇所購房屋的具體位置及對合同的訂立有重大影響。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。但是出賣人就商品房開發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同内容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

根據這一規定，案件中，開發商的宣傳資料及鳥瞰圖應視為要約。杜某在此基礎上承諾并與該公司簽訂了合同，該宣傳資料及鳥瞰圖應是合同内容。開發商交付房屋時，東側的窗外有裝飾牆，且該裝飾牆已确實影響了購房者房屋的通風和采光，已構成違約，應承擔相應責任。

至于開發商稱其所建房屋經合法審批，有合法有效的設計圖這一點。因該設計圖并未在訂立合同時出示，且該設計圖是否合法與杜某房屋通風采光受到實際影響這一事實并無關聯。

同時，因設計圖紙未向杜某出示，所以它并不能成為合同的内容。開發商出示的宣傳資料及鳥瞰圖與交付房屋實際不符，隻能證明開發商對杜某所購房屋東側裝飾牆的存在情況作了不實宣傳。另外，根據合同約定，出賣人有如實告知買受人影響所購商品房質或使用功能的義務。裝飾牆影響了杜某所購房屋的使用功能，開發商卻并未告知，亦構成違約。

現實生活中，很多房地産買賣糾紛都是因為開發商在商品房開發中未按規定向購房人披露真實信息所引起的。即使是設計圖紙出示在後，開發商也應及時告知購房人房屋的設計情況，以便購房人決定是否繼續購買。開發商以商業機密為由隐瞞購房人應知情況，從而導緻糾紛并引起訴訟。

山西晚報記者 郭衛豔

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