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提問：章哥好，這幾天從你的文章中感覺，你對區塊内的産業很是注重。我看了你分析亦莊的，也看你寫到了豐台科技園，但想請你再詳細解釋一下好嗎？
因為我就在這裡工作，準備買房，隻是沒想好是否就在這裡買？謝謝。
回答：1、 在我看來，豐台科技園的興起，簡直就是一場意外。
簡單說這裡的起源吧，成立于将近30年前，也就是90年代初，是北京的“一區三園”之一，國家級園區，和亦莊、中關村平級。
還有一個園區估計很少有人知道：中關村門頭溝科技園。也是國家級，但直到現在也沒什麼名氣。
2、 在2005年之前，豐台科技園也是這種情況。但随着總部基地的建設，這裡開始引人注意了。
在那個階段，也就是2009年之前，北京的寫字樓供應量并不充足，價格也高于住宅。尤其是一些中小型企業，都夢想有一棟自己的辦公樓。
可是，這種産品在北京幾乎不可能有，沒有那麼小的地塊供你自由開發。于是總部基地填補了這一空白，推出了大小不等的獨棟辦公樓，引起了地産界極大的震動。
但是，這種項目都是蓋在工業用地上的，老闆許先生也是幾度危機，險些折戟沉沙。但總算熬過去了，項目得到了正式的手續認可，引得全國各地都出現了模仿項目。
在2004年左右，總部國際也推出了同樣的小樓，600萬一套，1200㎡，廣告打得滿北京都是，間接的也為科技園和總部基地做了廣告。
3、 在2005年，國美又拿下了科豐橋東南角的地塊，要開發56萬㎡的商業地産：鵬潤國際。雖然這項目到現在也在閑置，但當時四環邊的超大型廣告牌成了科技園的宣傳欄。
大概就是從那幾年開始，科技園真的騰飛了，大量的企業來到這裡成立總部，稅收自然也帶了過來。
在2006年，各個寫字樓裡還是大量的空置辦公室，園區裡連車都停不滿，也不收費。但到了2008年，西部區域已經是全部入駐，馬路邊停車都快沒地方了。
4、 到了今天，科技園以占地不到豐台區1%的面積，貢獻了全區30%的稅收，這種聚集财富的能力在北京，甚至全國都是排在前列的。
如果沒有當年的總部基地，如果沒有這些企業遷來總部，科技園不可能有今天的規模。機遇也好，意外也好，科技園就是成功了。現在的東部區域，已經沒有了小獨棟，都是動辄幾十萬㎡的集中商業辦公樓，企業規模越來越大，開發規模迅速擴張。
這種規模雖然比不上CBD，但在北京南部，卻也是絕對的支柱産業園區了。
5、 但是，當年總部基地在規劃時有一個失誤。也不能叫失誤，這就是當時土地限制和開發理念的局限性導緻的，也就是沒有規劃住宅區和其他商業配套。
因為當年這裡除了工業用地，其他的都是農業用地。各級領導和許老闆也不敢太過違規，一旦建成住宅就相當于小産權，風險太大。
所以那時在總部基地工作的員工，必須工作和居住地分開，附近想買房都幾乎沒有。租房都是兩級分化，要麼就進四環租價格高的，要麼就到南五環去城中村，中間地帶是空白區。
6、 這種狀況一直到2010年之後才開始轉變，當時中海拍下了園區南部的地塊，創造了當年第一個樓面價和總價的雙料地王。
新聞一播出，幾乎所有人都說開發商瘋了，包括我在内，都覺得不可思議。因為旁邊的二手房才2萬出頭，而中海的樓面價就接近3萬，這麼高價怎麼開發啊？
結果誰也沒想到，到了2013年中海開盤時，直接标價就将近4萬，最高峰竟然達到了8萬多，幾乎是當時的南城最高價。
此後幾年，随着周邊的拆遷，騰出了大量的居住用地，萬科，華潤、幸福華夏、首開、中鐵，衆多巨頭紛紛入場。
科技園東部區域的建設規模大的驚人，而且是同時開發。這巨量的規模隻能說明一件事：行業大佬們都看好豐科園的未來。
7、 而且，随着永旺夢樂城和萬達的開業，這裡的商業購物元素也開始成型，新開盤的寫字樓也都有自己的購物場所。豐科園再不是過去那個隻能拼命幹，掙錢沒地方花的純辦公區了。
8、 到今天，在郭公莊地塊上，還有大量的土地沒有轉變性質，這都是後續的資源。也就是說，豐科園的底蘊還相當深厚。
且不說這裡的總部們聚集了多少财富，就說辦公人員就超過了20萬，直逼30萬大關。這些員工都是要置業的，将來他們就是附近房價的支持力量。
9、 所以我常說，一個區域闆塊的房價由什麼決定：支柱産業與主流居住人群。
很多人總以為，餐飲購物娛樂等生活配套的決定一個地塊房價的主要支柱，不對，這些第三産業隻能起到促進作用，而不是支撐作用。因為這些小産業的規模再大，也不如工業和金融貿易，那種創富能力才是真正的支柱。
以豐科園來說，在2015年永旺開業之前，這裡不僅沒有大型購物的商業，連餐飲業都少，到今天都不算多。可是，周邊的住宅價格仍然很高，而且抗跌性強，放到三環都是優質項目。
所以，産業，能夠大量創造财富的産業，才是一個區域真正的基礎。不光是區塊如此，連城市都一樣，比如美國的底特律，中國的鶴崗，都是因為失去了産業支撐，房價跌至地平線。
10、 今天的房地産不像十幾年前了，閉着眼睛買都能發财，現在要想投資得到回報，必須研究區塊的特征與趨勢，否則很難跑赢大盤。
總之，我非常看好豐台科技園的未來，也建議你在周邊買房。你還有什麼問題，可以留言共同探讨。
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