◎文/村長

這幾年，房地産行業的底層邏輯和發展模式在重構，與之高度相關的物業行業也未能幸免。

不同的是，房地産的變化有“有形之手”的幹預，而物業的變化完全是市場力量之下的自我演進。

截至目前，物業行業的發展模式和資本定價已走過三個階段。

【1】想象力定價：以彩生活為代表；

【2】規模擴張定價：以碧桂園為代表；

【3】高質量發展定價：以中海、華潤、保利等為代表；

當下，行業正處于由“規模定價”到“高質量發展定價”的升級中。

典型表現是，“規模之王”碧桂園服務的總市值由一年前的3000億港币跌到目前的500多億港币，而全方位均衡發展的中海物業則殺入并站穩第三的位置，大大領先其規模排名。

如果仔細複盤，你就會發現，在過去一年多時間裡，中海物業也是行業内為數不多的市值不斷攀升并維持在相對高位的公司。

很多人問，中海物業的市值為何能殺入并站穩前三？

剛發布的2022年中報其實給了答案。

01.

穩中有進

各項經營指标全面提升

——

8月31日，中海物業發布了2022年半年報。

而也正是在這一天，其股價一度大漲超過10%。

顯然，資本市場對中海物業的成績單還是相當滿意的。

有幾組數據，拿出來跟大家一起探讨下。

【1】營收持續高增長

中報顯示，今年上半年，中海物業實現營收58.14億港币，同比增長35.5%；而在管面積則為2.872億平米，同比增長10.5%；

考慮到上半年大環境，35.5%的營收增速，無論是絕對值還是相對值，在行業裡均屬于優秀。

營收增速高于在管面積增速，表明中海營收質量在提高，更高的營收增速是靠更高的經營質量在驅動。

【2】高質量的盈利結構

過去半年，中海物業的毛利為8.774億港币，同比增長27.1%，略小于營收的增長。

但我們仔細拆解其利潤來源，則會發現驚喜。

營收結構：物業管理占比75%，增值服務占比22.7%，車位買賣占比1.9%；

毛利結構：物業管理占比65.7%，增值服務占比30.9%，車位買賣占比3.4%；

是不是發現了什麼？

物業管理的盈利占比小于其營收占比，而增值服務的盈利占比又高于其營收占比。

這說明最有想象力的增值服務業态，對中海物業的盈利貢獻變大。

【3】外拓比例不斷提高

新增項目的64.7%來自獨立第三方，相關合約額為港币14.597億元；

截至2022年6月30日，來自獨立第三方及非住宅項目的在管建築面積占比分别增加至31.1%及23.8%。

獨立第三方無論是面積貢獻還是合同金額貢獻，均已過半，它意味着增量已不存在過度依賴關聯公司問題，且總的在管項目結構進一步優化。

【4】業态布局持續優化

住宅項目及非住宅項目的新增訂單分别占66.2%及33.8%，相關合約額分别約達14.06億港币及11.52億港币。

而新增外拓合約業态中，住宅項目占比39%，非住宅項目占比61%，其中産業園區占比47%。

非住宅項目合同金額占比大于其面積占比，意味着想象空間較大的非住宅項目營收權重在增加、拓展質量在提升。

【5】未來業績保障倍數高

新增外拓合約面積4135萬方。

新增外拓合約業态：住宅項目占比39%，非住宅項目占比61%，其中産業園區占比47%。

新增合約面積增量大、增速猛，意味着未來在管和營收的增長釋放，有了更強的确定性；

更重要的是，這不是建立在大規模收并購基礎上，還是很難得的。

從上述一系列經營指标中，我還讀出了四個字：

穩中有進！

它反映了，中海物業有着很強的市場韌性、具備穿越周期的能力，也反映了中海物業是一家不追逐熱點、專注實踐、業務均衡的“内涵式增長模式”物企。

02.

相對短闆全面補上

站穩行業第一梯隊

——

資本是逐利的、冷酷的，也是聰明的、清醒的。

中海物業能在資本市場站穩行業第一梯隊，享受着相對高的估值（約25倍PE），除了高質量的一面被市場重新認知、重新定價外，還在于其相對短闆，正得到全面補齊。

【1】規模補短闆

在物業行業，規模不是萬能的，但沒有一定的規模也是萬萬不能的。

中海物業對規模的态度就是不盲目但要積極。

目前，中海物業已進駐142個城市，在管物業項目1451個，在管面積則為2.872億平米，同比增長超過10個點。

除了絕對量之外，近幾年來，中海的新增外拓合約面積增長則更為可觀。

2020年上半年，中海新增外拓合約面積為1162萬平方米；

2021年上半年，中海新增外拓合約面積為3093萬平方米；

2022年上半年，中海新增外拓合約面積為4135萬平方米；

年均複合增速高達88.64%，相當可怕了。

事實上，對一定規模的訴求已上升到中海物業戰略層面。

我查了下，在中海物業“1155”戰略指引中，對規模的增速的表述大緻為：“增速大于前十物管平均增速”、“外拓增速要大于内生增速，比例達到1：1”。

中海物業董事局主席張貴清則表示，（中海物業）要保持行業第一梯隊，到2025年要實現30%的年複合增長率。

【2】業态尋突破

除了傳統優勢領域社區物業外、在商業、公共服務領域，中海均開始發力。

半年報顯示，除傳統住宅外，目前中海物業的觸手已深入到商業綜合體、寫字樓、購物中心、産業園區、航空、高鐵、醫院、學校、政府物業、城市服務、公園、口岸、道路橋梁、公交車站等衆多業态。

其中還首創了“政府、物業、居民”三元共治城市服務模式，大力拓展公共服務領域。

比如今年上半年，中海物業就進駐了新疆首個[物業城市]項目，統籌烏魯木齊沙依巴克區32個老舊小區和19條街道的服務管理。

商業和寫字樓業态，表現也是可圈可點。

不為人知的是，中海在商業物業尤其是寫字樓業态領域一直就擁有比較明顯的相對優勢。

我們看下同為中國海外集團有限公司旗下子公司的中海地産，也是中海物業重大關聯方的商業物業數據。

截至2021年年底，中海地産旗下擁有商業物業建築總面積1098萬方，其中在營總面積577萬方，包括55棟寫字樓、18家購物中心、12家星級酒店、14家長租公寓。

除了兄弟公司的資源提供，今年上半年，中海物業在管項目新增拓展中，商業和寫字樓業态的面積占比6.6%，但其合同金額的占比為12.1%，是面積占比的近2倍。

足見商業業态的含金量之高，也可看出中海物業在商業業态上開始發力。

【3】增值服務上台階

增值服務收入：13.189億港币，同比增長11.5%。

具體來看，

非住戶增值服務：8.656億港币，同比增長8.6%；毛利率為15.4%，與整體毛利率基本持平；淨利潤同比上漲11%。

住戶增值服務：4.533億港币，同比增長17.7%；毛利率達30.3%，是整體毛利率的近2倍；淨利潤同比上漲21.5%。

上半年中海物業來自增值服務的收入，再創新高，比規模創新高更亮眼的是它們強悍的賺錢能力對盈利的貢獻。

未來随着增值服務收入盤子的變大，中海物業的盈利天花闆也将被進一步拉高。

【4】管理全面優化

地産要的是規模高周轉，而物業玩的是一定規模基礎上的精耕細作。

所以，作為一個重人力資源的行業，管理紅利有着更為現實的意義。

中海物業對管理紅利的挖掘，可歸納為“三闆斧”。

1）組織調整挖潛力

将之前的4級管控調整為“總部-城市-項目”的3級管控體系，扁平化的組織架構，有利于進一步激發組織活力。

2）再造流程提效率

比如權限下放，讓聽得見炮火的人做決策。

目前中海物業9成以上的投标立項，不再經過總部，決策效率提升了2倍。

3）完善激勵導向

中海物業董事局主席張貴清表示，從去年開始，中海物業開始推出“項目合夥人”等一系列激勵政策，來調動一線的積極性。

【5】科技賦能

國際經驗表明，勞動密集隻是物業管理發展初級階段的産物。

科技化、智能化才是物企乃至物業行業由量變到質變的那根“支點”。

而對中海物業來說，能扮演“支點”角色的莫過于旗下的“興海物聯”。

作為中建旗下8大科技平台之一，興海物聯研究中心已通過全球最高級别認證，開發的相關平台更是入選工信部示範項目。

目前，興海物聯市場化程度和競争力都還是比較強的，60%的業務是來自于中海外部。

旗下公司都這麼能打，也可間接看出中海物業日常運營的“含科量”。

03.

高質量發展時代

大象開始跳舞

——

若我們把視角向上再升一個維度，就能發現，中海物業比較優勢的邊際是很寬厚的，而這也将助力中海物業赢得更大的未來。

【1】獨特的資源優勢

高質量發展時代，當以資本杠杆為驅動邏輯的規模擴張不再成立，物企之間的較量又将回到資源、股東背景的比拼。

若論資源優勢，放眼行業，中海物業的相對優勢還是比較明顯的。中海物業背靠兩大央企，一是中國建築，一是中海地産。

中建是全球最大的工程承包商，中海地産是行業最穩健的房企巨頭，它們自身的穩健性及行業領先地位，為中海物業往後的發展奠下良好的基礎。

它們給中海物業帶來的資源和信譽背書，更是同行望塵莫及的。

【2】香港第一大物業公司

中海物業不僅是内地最大的物企之一，也是香港市場規模最大的物業公司。

2022年上半年，中海物業以2%的市占率，問鼎香港物管行業NO.1，同時也是香港市場最大的政府項目物業管理服務商，和第二大公共房屋物管服務商。

這一特殊身份和地位，有利于中海物業在接觸國際化物業服務理念、标準上，近水樓台，更讓中海物業較于内地同行們，構建起了非對稱優勢。

【3】戰略清晰、系統化

和中海地産一樣，中海物業在制定戰略時，也很清楚自己想要什麼，能不能實現，又該如何實現，它們的邏輯關系又是如何的。

比如“1155”戰略中，後兩個“5”，即五力和五個标杆的關系，基本都是一一對應的，後一個是目标，前面一個是怎麼做，且每一個都有明确的執行主體。

【4】領先的創新能力

對中海物業這種級别的物企來說，其實，它們的對手不僅是同行，更是它們自己。

隻有不停的超越過去的自己，才能維持領先的優勢。

中海物業恰是一個不停折騰自己的物企。

上半年，其先開發的星啟中台産品，已在奧特萊斯、南方投資總部大廈、濟南農商行等項目上投入使用。

而其啟動的标杆項目建設工程，也已完成首批十個城市十二個标杆項目的驗收。

【5】産品與服務口碑

一家物業公司的水平上限，取決于它所服務的高端客戶。

因為客戶越高端，越吹毛求疵。

我從一份報告中看到，中海物業竟服務了超過100家世界500強客戶。

高質量發展時代，物業管理需要的是更專業、更具有品牌效應的企業，物企内生性的管理運營能力正在成為資本市場新的估值錨點。

04.

寫在最後的話

——

高質量發展時代，

對有些企業而言，是結束的結束；

對另一些而言，是結束的開始；

而對中海物業而言，是開始的開始；

在中海物業制定的“個十百千”計劃，當前尚未實現的就是“千”（即千億市值）了。

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