我們知道，房價收入比，也就是房價與收入的比例，是衡量房價高低最重要的指标之一。這個概念和道理都很簡單，但很多人卻不清楚它是怎麼計算的，今天就來做一個說明。

在此之前，先來說一個非常重要的經濟學知識。就是所謂的價格，其實是指相對價格，也就是物品之間的交換比例。如果一個物品A，可以交換到越來越多的物品B，那就說明A相對于B漲價了。

比如20年前，1套深圳的房子可以換4輛汽車（總價都是50萬元），現在可以換40輛汽車（總價都是400萬），這就說明房子相對汽車的價格漲了很多。如果考慮到房子的折舊和汽車的升級，那房子相對于汽車的升值就更多了。

現在我們推而廣之，把貨币、勞動力等等，都看做是一個“物品”。下面來看它們和房子的交換比例。

比如20年前，1套深圳的房子可以換50萬元，現在可以換400萬元，這說明房子相對貨币的價格上漲了。

又如，20年前，1套房子要用1個人20年的勞動——也就是20年的工資來交換，而現在要用50年的工資來交換，那房子相對于工資的價格也漲了。

所以我們看一個産品是漲是跌，不是隻看它的名義價格，還看它相對人們收入是漲是跌。顯然，過去幾十年來，大部分的産品，比如食品、服裝鞋包、家電、數碼電子、汽車等等，它們相對于收入來說都是跌價的，但是房子可能是一個例外。

那房價收入比具體應該怎麼計算呢？這個有很多的算法。它涉及到房價和收入這兩大數據。

按照一般人的理解，房價就是一套房子的價格，收入就是一個家庭的年收入。這樣理解沒問題，但是為了方便計算，我們建議以“個人”為單位，而不是以“家庭”為單位來算。因為在統計中，收入指标一般都是按“人均”而不是“戶均”來算的。這樣可以省去查找數據、換算和說明的麻煩。

當分析對象是“個人”時，那房價就不是一套房子的價格，而是人均多少平房子的價格。十幾年前國家提出，全面小康的一個目标是城鎮人均住房面積要達到35平方米以上。那我們不妨就按人均35平方米來算。也就是說，我們先算35平方米房子要多少錢，然後再除以當地人均年收入，算出的結果就是房價收入比。當然，也許你覺得人均30平就夠了，或者要40平才行。也有人會說，要按當地現在的人均住房面積來算。這些都沒問題，隻要你給大家說清楚就行。

說完了房價，再來說收入這個概念。很多人一說到收入，就以為是工資，但工資并不是一個人或一個家庭的全部收入，因為收入的概念是非常廣的。例如，工資是一個收入，做生意賺錢也是一個收入，還有房屋租金、土地租金、存款利息、股票分紅、養老金或退休金、社會救濟金、生産補貼、生活補貼，等等，這些都是收入。按照國家統計局的分法，居民收入分為如下4類：工資性收入、經營性淨收入、财産性淨收入和轉移性淨收入。這4個收入加起來，就叫做居民的可支配收入。由此可見，工資僅僅是其中的一部分收入。

需要說明的是，人均可支配收入是按照所有人來算的，而不是隻按有工資的人來算。比如，2021年，全國人均可支配收入是3.51萬元。這個就是按全國14.1億的總人口來算的。

縮小到一個家庭的話，假設某個家庭有4個人，分别是2個大人和2個小孩。這個家庭的所有收入合計是12萬元。那這個家庭的人均可支配收入就是12÷4=3萬元。可以看到，不管這4個人有沒有工資，但在算人均可支配收入時，都要把他們全部算進去。

那說了這麼多，全國各地的房價收入比到底是多少呢？下面我推薦兩份報告給大家參考。

第一份是諸葛找房的“【房價收入比調查研究】2021年百城房價收入比持續下降，深圳降幅顯著但仍居高位”。它的計算公式是：房價收入比=城市二手住宅市場均價*城市人均住房面積/城鎮居民人均可支配收入。裡面的數據詳細，而且簡單易懂。

第二份是任澤平團隊的《全球一線城市房價比較：2021》。裡面詳細對比了北上廣深與紐約、倫敦、東京的房價，以及各種口徑下的房價收入比。數據非常詳實，分析也很嚴謹，紮實。

好的。今天就到這裡。後面的文章，我們也會計算北上廣深最新的房價收入比。敬請大家期待！

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