中國房地産數據研究院 陳晟

我們人體有八大系統，我這裡主要把它分成三個層級，它們之間是互相聯系、互相制約的。事實上，人體的八大系統跟房地産的運營管控其實是一個道理。

我認為，呼吸系統和血液循環系統屬于第一層級。最大、最頂層的層級是人體的呼吸系統，呼吸系統不能停，一停就是緻命的，而開發商的呼吸系統其中之一就是政策紅線，政策的出台直接影響房地産的走勢與興衰；另外一個就是金融評級，如果金融評級不過關，房企就沒有資金甚至被動退市；當前新冠病毒相當于影響的就是呼吸系統，使得房地産銷售暫停。呼吸系統包含兩種，即内呼吸系統和外呼吸系統，内呼吸系統指的是肺泡和毛細血管換氣，外呼吸系統則指的是肺通氣，也就是我們的鼻腔吸進外界的空氣。外呼吸系統還是可以維持，但内呼吸系統出了問題，會使銷售停止。開發商的資金來源主要是銀行貸款、自由資金還有預售回款，預售回款占到了30&-40%，現在預售回款就相當于内呼吸系統，也就是肺泡和毛細血管氧氣的交換被迫停止，從而影響了開發商的内呼吸系統無法正常運行。

第二大系統是血液循環系統，心髒一旦停止同樣也是緻命地，它就相當于開發商的現金流管理、收支平衡和負債率。解決這一系列問題的關鍵，我認為第一步還需考慮的是貨币資金以及金融穩定。

除以上兩大緻命的系統外，我覺得比較重要的第二層級系統分别是：神經系統、内分泌系統以及消化系統。

一是神經系統，它是我們大腦的決策系統，對于房地産而言，企業決策、土地研判、企業管控等方面的研究，是大部分CEO重點考慮的問題。

二是内分泌系統，它是我們大腦的調節系統，用于組織管控、激勵、獎懲、貪腐、産品積壓一系列問題，這就相當于房地産的内分泌系統。就像人體内分泌出現了問題，就開始打點胰島素，吃點降血糖藥，血壓高了要降血壓。

三是消化系統，它相當于開發商拿地、開工、變成産品進行銷售，人體攝入的糖、蛋白質、脂肪就相當于開發商的土地和并購。

除此之外，人體第三層級系統分别是：運動系統、泌尿系統以及生殖系統。它們雖然不具緻命性，但卻直接影響着企業的品質價值和長遠發展。

一是運動系統，它相當于開發商的産品線、銷售線、策劃線等日常工作。

二是泌尿系統，它在新陳代謝過程中執行着重要的功能，就相當于産品和服務售後、産品質量的管控、企業裁員和減支等問題。

三是生殖系統，它相當于考慮解決分公司怎麼設，區域怎麼設，怎麼跨産業等一系列企業長遠發展的問題。

那個系統更重要 單選

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