湖北日報訊（記者劉暢、通訊員東成、餘月）本是外婆多年前通過公證贈與給外孫的房子，最終卻通過一紙買賣合同被過戶到了保姆的名下？房子到底該歸誰呢？近日，武漢市硚口區法院民一庭副庭長李曉丹經過細緻走訪調查對糾紛圓滿化解。

2017年9月某天，劉福收到護工吳芳的電話，得知自己外婆孫萍突然在家中去世了。劉福連忙趕到外婆家中，看到外婆家中的靈堂，劉福對外婆的死因表示質疑，并要求吳芳歸還孫萍的遺物。而吳芳則拿出一份她與孫萍簽訂的房屋買賣合同，在合同中，孫萍與吳芳約定：“孫萍将自己名下的一處位于漢正街的房屋（約35平方米）以15萬元出讓給吳芳，吳芳則在房屋過戶後負責照顧孫萍的生活起居，直到老人過世為止。”

見到這份合同，劉福更是氣不打一處來。原來早在20多年前，孫萍就和自己在公證處辦理了房屋贈與公證，隻是劉福覺得老人一直健在而沒有去過戶罷了，誰知道現在竟然出現了這樣的事情。吳芳從2017年6月初開始照料孫萍，劉福認為吳芳作為護工，利用照料老人的機會騙取對方信任，通過不當手段獲得了老人的财産，她們之間的買賣合同是無效的。

而吳芳則堅稱自己照顧老人無微不至，老人過戶完全出于自願，并且房屋也已經過戶到了自己的名下。劉福當場報了警，在派出所民警的協調下，劉福才從吳芳處拿到了孫萍的銀行卡等物品。

自己和母親照顧外婆孫萍幾十年，到頭來外婆卻将房子賣給了保姆。特别是在面對民警的詢問時，吳芳先是說自己是孫萍的女兒，而孫萍終生未育，就連劉福的母親也是半歲時被孫萍收養的。後來吳芳又說房子是自己出15萬元買的，但是對過戶時如何支付房款，以及購房款的去向卻語焉不詳。這一切，都進一步加深了劉福對吳芳的懷疑。劉福表示，一定要讨個說法。

2020年1月，劉福一紙訴狀，将吳芳起訴到了武漢市硚口區法院，請求法院确認吳芳與孫萍當初簽訂的房屋買賣合同無效，并重新确認房屋的産權歸屬。

李曉丹受理這起案件後，先進行開庭審理。在審理過程中，劉福表示，外婆孫萍年近九十，根本不懂房屋買賣相關的事情，而且除了自己的名字之外并不認字，并且還拿出了1996年辦理的房屋贈與公證書。吳芳則表示，孫萍與自己在簽訂房屋買賣合同時是有中介人員見證的，在辦理房屋過戶手續時在房地局是全程錄像的，雖然合同上很多字不是孫萍寫的，但是在現場是經得對方同意的，并且孫萍還捺了手印。在是否支付過購房款的問題上，面對法官的詢問，吳芳承認，當時隻是為了減少房屋贈與所産生的稅費，因此采取了名為買賣而實為贈與的方式，并沒有真正支付給孫萍購房款。

聽完吳芳的陳述，劉福情緒更加激動，他表示，外婆孫萍年紀漸長精神已經不太正常，他多次帶外婆在醫院精神科看病并開有很多精神類的藥物，故申請法院對孫萍的行為能力進行鑒定。

鑒于在法庭上雙方争議焦點比較明顯，法官決定先休庭。

那麼，孫萍在簽訂房屋買賣合同時的民事行為能力到底如何呢？法院依法委托了司法鑒定部門對孫萍辦理房屋過戶事宜時的精神狀态以及是否具有民事行為能力進行評定。隻不過，由于孫萍已經去世，這種缺席鑒定做起來十分不易。

在等待漫長的司法鑒定的過程中，法官還專門走訪了孫萍生前就診過的醫院、生活的社區，對她的主治醫生、街坊鄰居、社區幹部和民警進行了調查詢問。在調查走訪的過程中，法官向社區幹部和群衆了解到，孫萍年紀漸長精神一直不是很正常，這種情形長達十餘年之久，特别是近幾年來，孫萍的這種表現更加明顯，她甚至逢人就說要将自己的房子送給對方，讓對方給自己養老送終雲雲。街坊鄰居們都表示，大家早就知道孫萍将房子送給了她外孫的事情且其精神狀況不好，因此沒把她的話當真。一直以來，都是養女和外孫劉福來看望照料孫萍，孫萍身邊的護工也都是外孫通過社區聘請的。

此外，法官通過查閱病例，還從醫生處得知，孫萍自2004年起就被醫院診斷患有精神類疾病，2010年之後，更是多次被醫院診斷患有精神障礙，需長期服藥。2016年3月初，孫萍由劉福陪同在醫院就診，被診斷為患有腦器質性精神障礙，存在妄想、智能受損、缺乏自知力等情況。

考慮到為節省當事人的訴訟成本，法官組織雙方進行了庭外調解，無奈雙方态度都比較堅決，差距也比較大。雙方都申請證人出庭證明自己對孫萍盡到了照料義務。

案件一時陷入僵局，直到2021年12月，司法鑒定機構通過科學方法，出具了鑒定意見，認為被鑒定人孫萍的精神狀态診斷為“腦器質性精神障礙”，在2017年6月下旬簽訂房屋買賣合同時，受疾病影響，喪失了完整辨認自己權利和應承擔的義務以及全面、有效地保護自己合法權益的能力，評為無民事行為能力。

得出鑒定意見之後，法院再次組織劉福和吳芳進行了庭審，這一次在法庭上，面對法官提出是否願意接受調解的意見，雙方都表示接受。最終，在法官的調解下，雙方達成調解協議，吳芳将登記在自己名下的房屋過戶交付給劉福，劉福在過戶當日向吳芳支付一定經濟補償。

法官提示：通過此案，也希望給大家提個醒。子女不在身邊的老人尤其是獨居老人，通常心理比較孤獨脆弱。作為子女和親人，應當多加陪伴照顧，做到常回家看看。同時，在為老人聘請護工或保姆時也應當通過正當中介查看被聘請人員的相關證明和資質等，并簽訂正規的合同。必要時，可以在老人家中安裝監控設備，實時看到老人日常生活狀況，以防突發情況。

此外，對于存在精神障礙的老年人，根據《中華人民共和國民法典》的相關規定，具有監護資格的親屬亦可協商通過法定程序指定監護人對其财産進行管理，以防出現影響财産安全的情形。

來源： 荊楚網

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