最近，樓市利好消息不斷。

信貸放寬、全面降準、定向降息，重點城市二手房交易數據也有了回暖的迹象。

11月份，

北京二手住宅網簽11851套，環比上升約26.9%；

上海二手住宅成交約1.5萬套，環比上升約12.5%；

廣州二手住宅網簽6044套，環比上升約15.06%；

深圳共成交2118套二手住宅，環比上升約32%；

成都二手房成交5659套，環比上升約168%；

杭州二手房成交約3400套，環比上升約30%；

（數據來源：财聯社、層樓、騰訊網）

溫州也是一樣，11月份溫州全市二手住宅交易量3122套，環比10月份上升了約13.5%。主城區二手住宅交易量1379套，環比10月上升了約27%（數據來源：溫州市房地産市場信息網）。

不管是重點城市，還是溫州，對政策和資金更加敏感的二手房交易量均出現回暖迹象。當然，回暖是回暖，但絕對數還處在低位。

除了二手房交易量明顯變化外，這幾天還有接踵而來的三個消息。

第一就是全面降準。

12月6日，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。據估計，将釋放1.2萬億長期資金。

要注意這是全面降準，并且與以往不同是，過去央行通過降準向市場注入資金時，都會特别強調加強資金監管，防範資金違規流入房地産。而這一次，這些表述都沒有。

第二，政策表述的變化。

12月6日中央政治局會議結束，在發出的通告中，對于房地産有如下表述：“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業健康發展和良性循環”。

沒有提“房住不炒”，沒有提“堅持不将房地産作為短期刺激經濟的手段”，甚至沒有提“穩地價、穩房價，穩預期”的常見說法。可以說，對于房地産，這次政策的表述是三年來最寬松的一次。

來源：财聯社

第三，定向降息。

央行近日下發文件要求， 自2021年12月7日起，下調支農再貸款、支小再貸款利率0.25個百分點，下調後3個月、6個月、1年期再貸款利率分别為1.7%、1.9%、2%。

雖然定向降息與樓市沒有直接關系，但傳遞了積極的信号。對市場的信心恢複，以及買賣雙方心裡預期起到引導作用。

除以上三點外，根據杭州媒體的調查，杭州目前主流的15家銀行，首套和二套利率已經全面降至6%以内，比9月最高峰時，個别銀行首套利率6.3%，二套6.4%的利率要低了不少。溫州雖然還沒坐實按揭利率下調，但已經風聲陣陣。

臨近年底，難道樓市要迎來一個華麗的鹹魚翻身？重現2015、2019的火爆樓市？

直接上結論：很難，大概率不會發生。

這次稍微的放松，是因為房産行業現在确實有點難，土地流拍、一手降價引起維權、二手交易量連續多月下降，同時市場對後市預期較為悲觀，觀望情緒濃郁。

作為經濟的重要支柱，房地産市場的萎靡不振，最終影響會傳遞到上下遊産業，建材、家電、家裝……從而影響整個實體行業。

政策穩的是地價、是房價，是預期，但交易量不能掉，不然市場流動性就會出現問題。現在的調控有點像“汽車點刹”，開着開着刹一下，然後繼續開，汽車既不能停下來，也不能讓車速太快。

所以此次不管是降準、還是表述，都隻是針對目前情況的一次增強房産流動性的管理，是一次之前政策的對沖，是要恢複房地産市場活力，并不是政策大轉向。

來源：樓市溫州

還有一點，你有沒有發現，今年的調控政策思路有了一個相當大的變化。可以總結為“精準調控、效果顯著”

之前的調控，主要關注新房市場，并在買賣環節做了諸多限制，比如限購、限售等等。而2021年有了一個全新的思路。

控金融、控土地、控二手。

• 控金融：金融是房企的命門，也是影響整個房産市場冷熱的重要因素。今年用三道紅線管住了開發商。用隻增加買房融資成本，不增加實體企業融資成本的按揭利率單獨調節，精準增加了房地産市場的投資成本。
• 控土地：土地價格是市場對未來半年到一年市場行情的預判。集中供地，限溢價、限房價，穩住了地價，穩住了市場對未來的預期。
• 控二手：二手房是投資者變現的主要渠道，控制住了二手房價格，就控制住了新房價格。一個二手房指導價，再加上教育制度調整，讓過熱的城市和過熱的學區房，一下子回到理性價格。

在三管齊下的措施下，上半年還全國一片看漲的大熱市場，隻用了三個月，就寒風陣陣，冷的不行。

以上三個政策，能單獨使用也可以組合祭出，收放自如，并且精确到位。有了2021年的嘗試和驗證後，今後對于房地産市場的管理會更加遊刃有餘，在這樣的情況下，想要再回到大漲普漲行情，幾乎不可能。

那接下去市場會怎麼走呢？大概率會逐漸走出交易低迷的階段。

鹿城區9月、10月、11月，二手住宅分别成交993套、679套、889套，連續三個月低于1000套。對于鹿城區而言，1000套以下的交易量是非常低的，10月的679套更是接近底線的交易量，這樣的交易量一定不會持續，也是不能持續，會影響整個社會資金的流動性。

鹿城區二手房住宅交易量，從2019年1月份到2021年10月份，34個月的平均值是約1785套，也就是說有1000多套的需求，被壓制、消失或轉移。市場回到1000套以上的沖動會不斷積累，隻需一個契機，就會突破。

這一次從資金面到政策面的變化，可能就是這個契機，市場或将迎來撥雲見日的變化。

接下去我們可以觀察幾個方面的先兆現象，來做出一些預判。

一手房方面，可以觀察前期優惠力度較大的項目，是否有回收優惠。還有看項目開盤節奏是否有加快。優惠收回，說明去化逐漸恢複，開盤節奏加快，說明蓄客良好，購房者開始入場。

二手方面，主要觀察看房量是否增加，這點普通購房者比較難感知到，可以關注我們公衆号，有變化我們會及時推文。

再過一個多星期就是冬至了，一年中黑夜最長的日子，過了冬至，有陽光的白晝就會逐漸變長……

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