運營是市場倒推條件、環境和場景下的産品内容的運營，沒有産品，任何活動都是虛的，注定不持久和無效益的，可能是賠本賺吆喝，做景區不圖政績圖業績。景區運營需要遵從市場規律，從吸引力打造，到市場需求下的主題産品設計、遊憩路線、景觀提升、建築設計，再到建造、運營管理，等等，這一系列過程共同構成了一個完整的旅遊景區規劃設計架構。我們需要做的，就是站在景區角度，面對山門内外熙熙攘攘的挑剔遊客和變化不定的市場，去思考和理解景區運營一些最根本的問題和本質，那就是：什麼是景區運營？景區運營涉及哪些内容？以及，我們如何來做好景區運營？

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01

景區運營商業模式分析

1門票商業模式

這種商業模式就是簡單的門票經濟，利用天然的資源進行簡單的改造，同時修一個大門收取參觀費用。這是目前國内觀光型景點的主流模式，這種模式是否成功依賴于其旅遊資源的品位。這種模式投資小，但如果資源品位不高，也難以形成有效的資金的循環。當然，如何抓住賣點進行營銷推廣也很重要。張家界的天門山、黃龍洞就是這種模式的典型。

2旅遊綜合收益商業模式

這種模式擺脫了單一的門票經濟，而是強調餐飲、購物和住宿等多種收益形式。單一的門票經濟難以适應現階段發現的需求，收益也非常有限。一般情況下，一個景區的門票占到總收入的40%是合理，如完全依賴門票經濟是難以獲得可持續發展。比如四川的碧峰峽運作很成功，除了門票外，還有酒店、餐飲和購物等多種收益。

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3産業聯動商業模式

這種模式就是以旅遊作為平台，利用旅遊這個平台資源來開發相關的産業，從而獲得比較多的收益。典型的農業旅遊，除了獲得旅遊收益外，還有農業和農業加工的收益。内蒙古的牧業旅遊也是比較典型的，投資商不僅發展旅遊，還發展奶牛養殖業，形成互動，獲得綜合收益。

4旅遊地産商業模式

這種商業模式實際上是産業聯動的一種，隻不過這種模式在國内運作已經比較成熟，因此單獨說明。這種模式是投資商在開發旅遊的同時要求政府給與一定的土地作補償（價格一般是各種辦證的費用），旅遊和地産同時開發，通過地産的收益來彌補旅遊的投資。

5旅遊資源整合的商業模式

這種模式是一些距離中心城市較近的景點的開發的通行模式。就是由一個投資商控制資源，做好基礎設施，然後對各種項目進行招商，聯合許多小投資商一起參與經營。廣東的部分景區比較成功，比如中山的泉林山莊，投資商基本不做具體項目，景區内部的100多個項目都是衆多的中小投資商建立。

6産業和資本運作相融和的商業模式

這種模式就是将景區開發到一定程度後，通過引進戰略投資者而獲得收益。這種模式在廣東的漂流行業比較盛行，在廣東投資一個漂流往往隻需要100多萬元，如果運作得當，那麼兩年時間一般可以收回投資，随着資源的升值，進行高價出售。

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7混合商業模式

混合商業模式适合一些非常大型的景區，從前期的資金募集到推出采用多種運作模式，就是前6種商業模式的綜合運用。

02

景區運營要把握九大要點

1旅遊景區要講究差異化

在旅遊景區還未得到重視之前，各大旅遊景點的維護都是靠政府，雖然後期民營老闆們紛紛加入旅遊開發的行業，審批與規劃依舊要通過官員，官場的思維是求同，而商場的思維是求異，在商場競争中，隻有高度差異化、與衆不同才有機會生存。

深度思考消費者和市場，才能搞好旅遊景區。“遊客為什麼一定要來？景區核心賣點在哪裡？景區的定位與具體策劃是否匹配？”這些才是決策者要考慮的重要的問題。

2旅遊景區要講究“創意”

上海迪士尼開園，全國各地的人帶着自己的城堡公主夢奔滬體會童年，第一年上海迪士尼就淨賺近百億，當年收回投資，勢頭一片大好！2016年迪斯尼全球營收達556億美元，超過中國互聯網BAT三巨頭的總和。是什麼支撐了這個百年老企業狂秒中國的互聯網企業？第一是創意，第二是創意，第三還是創意。

迪士尼影業創作了無數經典的卡通角色，擁有全球幾十億的龐大粉絲量，迪士尼主題公園的出現成為人們圓“公主王子”夢工廠，各種原創IP卡通人物偶像的出現完成了影片到現實的心理破壁。

雲南迪慶州十多年前财政收入僅有三千萬，有了石破天驚的“香格裡拉”大創意之後，十年遊客增加一萬倍！大理創意“風花雪月”，僅僅一句廣告詞，讓大理成為天下文藝青年洗滌心靈的聖地，這就是創意的力量。

3理解新時期的“旅行”新定義

随着人們的生活越來越好之後，旅行的成本越來越低，你會發現，就算每年五一十一小長假都擠爆了身邊還是大量的旅行者，也就是說，人們對旅行是有強烈的渴望的，這種渴望是希望能夠體會與現實常規生活狀态的一種抽離，不論是學生黨還是上班族或者是自由職業者，都希望能在一場旅途中感受到不一樣的東西，不一樣的文化，不一樣的風景，不一樣的生活方式等等，這才是旅行真正的意義。

現當下社會關于旅行的新定義，所有旅行愛好者都還在一起感受和探索，而旅遊目的地的策劃者應該要比旅行者擁有更超前的商業敏感度，及時碰觸到這一改變進行反應才能迅速占領市場。

在旅遊景區的日常運營管理中，其管理體系、産品體系和服務體系等内容構成其核心的三大體系，是旅遊景區得以可持續發展的重要因素。

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4搭建合理的管理體系

管理體系是整個景區運營管理的保障，通常由管理機制及架構、管理制度和執行三個層面組成。

一是管理機制及架構。理順整個景區的管理機制，實施所有權、管理權和經營權的三權分離，按照現代企業制度建立運營管理團隊，适應市場化需求，盡量減少行政上的過多幹預，是實現旅遊景區科學管理的首要條件;同時，旅遊景區應根據自身資源、工作開展等需要，設立合理的、精簡的管理架構和内設部門，并盡量實現管理架構的扁平化，這有利于任務的及時傳達及執行。

二是旅遊景區管理制度。“沒有規矩，不成方圓”，完善的景區管理制度，明晰的獎懲條例和措施，有利于規範員工的言行舉止，充分調動員工的積極性，實現景區的規範化、精細化管理。制定制度時，應征求廣大員工的意見，增強制度的科學性、合理性，确保制度不脫離景區的實際情況，以制度管人、管事;同時，所制定制度不能朝令夕改，要保持一定的長期穩定性。

三是制度的執行。如果隻是具備完善的制度，沒有強有力的執行，同樣達不到良好的管理效果。在日常管理工作中，應把制度的執行作為一項重要的常規内容，将員工對制度的熟悉、落實程度作為對員工考核的内容之一，激勵員工自覺遵守，定期通報制度執行情況，以違規案例進行警示教育，讓制度有威嚴、有約束力。

旅遊景區在管理方面主要分為企業内部管理、遊客服務管理以及運營管理三個主要方面，綜合來看企業管理方向目前發展比較完善，遊客服務方面随着近年來的監管力度加大也逐步收到重視，而在景區運營方面一直以來均缺少相應的關注度和工具，針對景區的運營管理應逐步切換視角、增加運營維度以加強景區的運營效率。

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5由景區整體運營向精細化項目運營轉變

除景區整體運營狀态數據外，對景區内部各運營項目狀态數據進行采集，實現各項目的目視化管理，相關的運營管理人員可以對每一個項目的狀态進行實時查看，實現景區針對每一個項目的精細化監管、運營。

6由事後管理向事中管理轉變

對景區内各項目流程進行完善，實現各項目流程信息化管理，避免監管過程中過多的人為參與，以信息化工作保證各項目在運營過程中的合規性；同時，運營人員可對各項目的運行狀态進行實時查看，通過實時的狀态展示，進行及時的運營工作調整，避免事中管理不及時，影響遊客體驗及景區的日常管理工作。

7由部門打包考核向個人考核轉變

對景區各部門、各項目的的考核進行分解，針對景區相關服務、管理人員以項目運營為核心進行個人考核，設定考核流程，實現景區人員考核的可量化和可視化。

8由經驗指導運營向數據指導運營轉變

将景區内各項目的運營數據進行精細化呈現，梳理景區運營指導意見，将既有的運營經驗通過數據轉化為運營指導，實現景區以數據為支撐的可視化運營。

9數據是支撐景區運營管理最真實也是最有效的基礎

按照信息流——業務流——數據流——應用流的信息化系統建設架構，針對景區内部分散的項目、産業（吃、住、行、遊、購、娛）進行數據整合（包括遊客數據、資源數據、服務人員數據、銷售數據等），通過數據進行合理的資源調度、人力安排，才能更好地運營景區。

03

總結

按照企業生命周期理論和實際操作經驗，景區在運營十幾年後，往往就進入衰退期或二次創業期。如果不想讓景區被市場淘汰，那麼在景區衰退期到來之前，景區開發商的重點工作有兩項：

第一，積極創新、更新景區産品，不斷提升硬件質量，植入适應當時市場需求的特色産品和服務設施，使其在某一區域保持新穎性、獨特性和唯一性，使景區産品保持活力；

第二，利用或引入智能化管理手段，不斷提升管理和服務水平，重視遊客體驗和互動，用先進的服務手段适應未來年輕遊客對管理和服務的需要。

注：本文内容由博雅方略整理編輯，素材綜合自網絡。

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