靴子終于落地！

從2018年傳起的杭州行政區劃調整，昨天上午9:30終于官宣。

分區調整内容與之前流傳的基本一緻：

1、上城、江幹合并，成立新的上城區

2、下城、拱墅合并，成立新的拱墅區

3、餘杭一分為二，成立新的餘杭區 新的臨平區

4、下沙、大江東合并為錢塘新區

之前說好的上下城合并“卡城區”，果然隻能當做笑話看看，哈哈。

四區合并成兩區，簡稱“撤二”，下沙、大江東所在的功能區錢塘新區，順利成為正統的行政區——錢塘區，而餘杭通過拆分成立餘杭和臨平，簡稱“建二”。

這次“建二撤二”的區劃改革順應了當前“小區變大區”、“功能區變行政區”的趨勢，作為專注于長三角樓市實操的自媒體，魔都财觀第一時間為大家解讀分區對杭州樓市的影響。

1

先來說說上城與江幹的合體。

上城為什麼“吃掉”了江幹？很簡單，因為上城太小了。

上城區是杭州的經濟、文化中心，自南宋起就是杭州的“上隻角”地段，左擁錢塘江，右擁西子湖，大量企業總部、金融機構、政府機關雲集于此。

然而，分區前的上城區，面積卻隻有26平方公裡，是杭州臨安區的1/120，在全國市轄區裡都算小的。

資源極其豐富的上城區，人均GDP高達34.6萬元，卻因為沒有多餘的土地，隻能“螺蛳殼裡做道場”，發展空間受到了限制，而像望江新城這種舊城改造，成本極高。

而隔壁的江幹區，卻有200平方公裡，是上城區的7倍多，有的是地。

合并之後，上城出資源，江幹出地，完美！

這一出并區，有沒有特别像當年上海靜安并閘北？靜安缺地，閘北卻有的是，因此合并後靜安一路北向發展大甯、市北，把産業、學校、配套搞得有聲有色。

杭州也一樣，上城區不僅擁有大量的産業資源，還是杭州頂級的民辦、公辦學校聚集地，崇文實驗、時代、娃哈哈、新世紀、建蘭、天長、勝利等名校在并區後與江幹共享。

無論是民辦搖号還是公辦挂牌、幫扶，都對教育資源相對缺乏的江幹來說是很好的補強。

特别像錢江新城二期這種整拆整建的新闆塊，來個上城的學區，簡直是王炸！

原來的江幹，總是被人诟病強勢産業弱、高端商業少，并區後，上城極強的招商能力可以像下圖一樣一路向東，在錢江新城二期、城東新城、七堡九堡、笕橋等地遍地開花，像五堡TOD、錢塘智慧城的招商，這下穩了！

上城和江幹的合并，使得原江幹地區成為了杭州分區最大的受益者，包括了江幹的新上城不再是城東，而是城中，杭州的擁江發展新中心就此誕生。

2

拱墅與下城的合并，也是類似的道理：下城面積小，僅29平方公裡，隔壁拱墅不僅面積大，有69平方公裡，而且近年來産業、教育、商業配套發展甚好，兩者結合，必然火花。

下城區也是杭州傳統的中心區，人均GDP為21.6萬元，而隔壁拱墅隻有11.5萬元，曆來兩個區交流十分密切，合并是大勢所趨。

下城離市中心更近，發展較早，土地資源相對不足；

拱墅不僅有地，而且教育資源非常豐富，吃掉隔壁下城，剛好可以把市中心大量優秀的生源吸引過來，一個缺地，一個缺人，一拍即合。

以前的下城，雖然位置更中心，但行政水平和招商能力卻不如拱墅，坐擁大量的土儲卻發展緩慢。

拱墅的入局，将激活原來下城的武林新城、文晖、華豐等新興闆塊，發展速度打打加快，結合拱墅帶來的學區概念，從而複制拱墅區申花、橋西等闆塊的成功。

3

餘杭區的分拆，也是必然。

餘杭原來的問題，不是太小，而是太大了。

阿裡巴巴的所在地未來科技城在餘杭區的西面，而餘杭區的行政中心在最東頭的臨平，阿裡的店小二想去區裡辦點事，卻要跨越整個杭州城區，開車需要1-2個小時。

不僅如此，西邊的未來科技城和東邊的臨平新城還經常互相看不起。

未來科技城是杭州數字經濟産業的中心，就說臨平新城一直吸血未來科技城，稅收都給臨平拿去造城了。

臨平新城地勢平坦、發展空間大，也有自己的産業，卻要統籌全區，幫扶鸬鳥、瓶窯、百丈、黃湖這些所謂“山區四小城鎮”。

這下好了，以運河為界，一分為二。

西邊的未來科技城、良渚新城帶着小弟們一起發展，城西科創大走廊 杭州雲城的聯動，将更好地帶動新餘杭區的發展。

東邊臨平新城也可以舒展腿腳大幹一場，老餘杭區作為非主城區，在财政、社保、中考等方面與主城區相互獨立，臨平獨立後，有很大概率被劃入主城區，享受主城的資源與待遇，這對臨平也是個大利好。

4

這次下沙、大江東合并成為錢塘區，同樣是必然。

作為杭州最早的經開區，下沙一直定位于杭州制造業基地，大江東産業集聚區2010年成立後，下沙也一直在支持大江東的發展，在産業、交通上溝通甚多。

2019年杭州更是成立了錢塘新區，将下沙、大江東囊括進來，作為杭州做大制造業的主戰場。

但功能區畢竟是功能區，在職權、财政上肯定不能和具有完整功能的行政區相比，這次錢塘區的成立，也讓下沙和大江東不再受到江幹、蕭山的制約，做大做強自己，成為杭州“城東智造大走廊”的核心策源地。

錢塘區成立後，擁有大學城、金沙湖的下沙将做好産城融合、産學融合，主打“錢塘科學城”，做好科創服務，不缺地的大江東則發力智能制造，完美配合。

5

一座城市的行政區劃改革，一般有3種路徑。

第一種，撤縣設區；把郊區變城區，上海崇明、金山，南京溧水、高淳，就是這種情況。

第二種，合并城區；浦東吃掉南彙、東城吃掉崇文、西城吃掉宣武，就是這種類型。

第三種，功能區變行政區；比如深圳的光明區、龍華區、坪山區，南昌的紅谷灘區。

杭州在2001-2017年裡相繼“吞并”了蕭山、餘杭、富陽、臨安四個區，做大了城區範圍，在2021年又将第二、第三種方式都操作了一遍，城市骨架進一步伸展，并變得合理。

在此次區劃調整之後，杭州市下轄10個市轄區、2個縣、1個縣級市。分别是上城區、拱墅區、西湖區、濱江區、錢塘區、餘杭區、蕭山區、臨平區、富陽區、臨安區、桐廬縣、淳安縣和建德市。

在過去的一二十年裡，全國中大城市新增行政區的很少，并區才是常見操作。

杭州這一次的行政區變化，在當前各大城市區劃基本固定的前提下，一下子新增了兩個行政區。在這背後，杭州這座新一線城市，它對未來發展的野心，可能比我們想象的更大。

新餘杭，未來科技城 杭州雲城，将助力城西科創大走廊成為世界的數字經濟産業創新策源地。

新錢塘，科學城 制造城，将助力城東智造大走廊補齊杭州二産短闆，真正實現創造 制造兩條腿走路。

新拱墅，運河、武林兩大IP，打造杭州市區最具人文氣質的高品質生活住區。

新上城，坐鎮擁江最中心，從望江到南星，從江河彙到錢二，打造杭州高端、靈動的中央活動區。

最後，附上熱心網友小詩一首，祝願杭州大展拳腳，越來越好。

東臨平西臨安，東西平安；

南富陽北餘杭，南北富裕；

蕭山濱江西湖，笑傲江湖；

拱墅錢塘上城，共享前程！

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