小産權房

一般來說，房屋産權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。房屋所有權屬于個人産權，是私有财産權的一種，受到我國《物權法》的保護，其年限是永久的。

根據我國《憲法》，土地的所有權屬于國家和集體所有，而土地使用權是國家向組織、機構及個人出讓的一項使用權，根據土地規劃用途的不同，土地的最高使用年限又分為40年、50年和70年不等，到期後可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續使用權。

小産權房

(一)什麼是小産權房?

小産權房并不是法律上的概念，它隻是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉産權”，又叫“小産權”。

鄉鎮政府發的所謂小産權房産，實際上沒有真正的産權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂産權證也不是真正合法有效的産權證。小産權房分為3種：

(1)在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，隻屬于該農村的集體所有者，非本村的市民不能購買。

(2)在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

(3)各類農業園或養老院的别墅。

(二)什麼是大産權房

由國家頒發産權證的叫做大産權房，包括40年産權、50年産權和70年産權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大産權房。

(三)小産權房與大産權房的區别

(1)大産權房有五證，受法律保護，有完整産權。小産權，沒有五證，不受法律保護，隻有部分産權。通俗了說，就是大産權有房産證，小産權沒有房産證;

(2)大産權拆遷有補償，小産權沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小産權業主基本不會得到拆遷安置補償;

(3)小産權房屋質量沒人監督，存在安全隐患，而且除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題;

(4)小産權由于沒有正規的産權證，不能作為抵押或上市專賣。而且小産權房不能在房地産管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小産權房不能貸款，隻能一次性付全款。

小産權房

首先，土地規劃用途不同，按照我國相關法律法規，我們平常的住宅建設用地最高是70年，工業、教育、科技、文化、衛生、體育用地，以及綜合用地，最高為50年，而商業、旅遊和娛樂用地，最高隻有40年。所以40年、50年和70年這三種不同産權的房子，用途是不一樣的;

其次，産權為70年的房子，也就是住宅，可以落戶口，而産權為40年或者50年的房子，雖然很多也能夠滿足居住的要求，但是其土地的使用性質，決定了房屋本身仍然是非住宅性質，所以一般來說不能落戶口，子女也就不能劃分到相應的學區，就近入學;

同時，生活費用也不一樣，70年産權的住宅，在水電費上是按照民用标準收取，價格相對較低，而非住宅性質的、40年或50年産權的房子，則是按照商用标準來收取，價格要貴很多，并且一般不通燃氣;

另外，貸款條件也不同，購買非住宅性質的、40年或50年産權的房子，一般不能申請公積金貸款，如果辦理商業貸款，也隻能得到總房款的五成或六成按揭。

小産權房

房屋産權分為房屋所有權和土地使用權。房屋所有權是永久性的，而土地使用權是有期限的，居住用地70年、工業用地50年、商業用地40年，從該地塊取得之日起計算年限。

舉個例子，某開發商2009年獲得土地批租權，2013年商品房建完進行銷售，2014年小明買房搬進新家。而小明的房屋産權是從開發商購地時就開始計算，不是搬進新家時計算，即2009 70=2079年。

小産權房

目前我國正在醞釀的民法典是我國首部民法典。此次提請審議的民法典各分編(草案)，将同已經出台的民法總則合并為一部完整的民法典草案，在2020年提請審議。

值得注意的是，此次審議的物權編草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

以前，人們買房後可以拿到兩個證書，一個是房産證，一個是土地證。這是因為根據憲法，我國土地所有權歸國家和集體所有。在城市裡，土地歸國家所有;在農村，土地是集體所有。也就是說，人們在購房後，可以擁有房屋的所有權和土地的使用權。

房屋所有權是私有财産權的一種，根據我國2007年起施行的物權法，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生産工具、原材料等不動産和動産享有所有權，其年限是永久的。

土地使用權和房屋所有權的區别在于——房屋所有權沒有期限限制，土地使用權則有期限。土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建築用地和綜合類用地最高為50年，商用建築用地最高為40年。

現在，我國已經推行不動産統一登記制度，房産證和土地證已經合二為一，住宅用地仍有最高70年的使用期限。

對此，民法典物權編草案對此作出了原則性規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

但是，對于續期多長時間、是否收取費用以及如何收取費用，并未給出具體規定，這也給期滿後是否要繼續收取土地使用費打了個問号。

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