繼E區開業之後，湖濱銀泰IN77項目正式全面開業，不但項目體量相應增加，在業态及品牌上也更加的完整，各區相互補充，形成合力，對整個商圈的客流都起到促進作用。18年銷售額達到45億元，同比上升22%，年客流達到6000萬人次，日均客流16萬人次。

銀泰in77地處杭州西湖畔，銀泰集團從最早的“歐洲名品街”接手改造打造成為了今天的A區，直至2018年底最後一期E區開業才标志着in77項目完整開業，從05年A區開業至18年E區開業，經曆了13年的時間。目前項目共分5個區域，體量達到23萬方，除C區達到10萬方，其他各區均在3萬方左右。

▼in77各分區區位

▼in77各分區信息

A區：高端奢侈品 網紅聚集地

A區是最早開業的一部分，承擔了項目高端客群的消費，也是杭州第三個奢侈品定位的商場，目前項目擁有GUCCI、LV、HERMES、YSL、Cartier、Zegna、MONCLER、D&G、Ferragamo、JIMMY CHOO等一衆奢侈品品牌。

除了奢侈品品牌外，項目還陸續引進了衆多“網紅”品牌，與高冷的奢侈品牌品牌相互補充，以此來吸引年輕的客群，比如：浙江首家蔚來中心、全國第二家的喜茶黑金店、全球最大的LINE FRIENDS全新概念店、高端冰淇淋Pree，風靡全球的甜品Lady M。

▼A區地型及品牌落位

A區地塊呈“倒直角三角形”，被仁和路切掉了三角，三角部分入駐了漫咖啡、OMEGA、Line Friends、Chrome Hearts四個品牌。

“倒三角”的上半區才是項目的重頭戲，而此區域又可以分兩部分來看，一部分是确定項目定位的奢侈品，處于“兩個直角邊”上，以及沿着“斜邊”内部設立的中島鋪位，另一部分就是沿街的“斜邊”品牌了，除了打頭的HERMES外，其餘則主打生活方式品牌，如甜品LADY M、高端冰激淋PREE、日本元老級美容SPA品牌及蔚來中心等。

項目主體2層，局部4層，場内全部采用通高的設計，極大的提高了場内的視野和通透性，超大的玻璃穹頂，引入自然采光，宛如室内化的步行街。

無論是邊鋪還是中島的品牌，大多采用了跨層的形式或者是兩層的物業條件，一方面是奢侈品品牌本身品牌形象設計的要求，另一方面也是因為場内垂直動線較弱，如果不進行跨層的化，二層的到達率就會很差，或者說因為跨層的設計，減少了場内公區扶梯設置，提升了利用率。

沿街商鋪正好面對着西湖，擁有着強大的客流，此處的生活業态品牌利用對外展示面的優勢，大多采用玻璃幕牆或者玻璃櫥窗，以增加品牌形象的宣傳，增強與顧客的互動感。

局部的3-4層則設置了健身、美容美發等服務配套型業态，并且在3層設置了空中連廊與D區相連，以提升顧客在各個分區之間的可達性。

由于A區自身定位高端，相較于其他區域，客流就顯得冷清多了，随着喜茶、LADY M等自帶流量的網紅品牌進駐，自然能提升客流情況，雖然帶來的客流與場内奢侈品品牌的定位重合度有限，但對于零售業态比重較大的區域，更多的意義是提升了場内的休閑空間。

B區：時尚潮流/品牌旗艦店

B區位于A區的西北角，呈對角線的位置，與地鐵無縫對接，地下與D區連通。該區面積3.4萬方，地上一層，地下兩層，共計三層，以品牌旗艦店、運動潮流服飾、化妝品、餐飲及網紅小吃等業态為主，吸引了大量年輕的客群，成為項目的客流擔當。

地上部分的建築形态為仿古風格的開放式街區，以獨棟建築為主，聚集了全亞洲最大的Apple Store、Adidas mini品牌中心、AAPE等地标型店鋪以及小龍坎、山葵家、熬八年等網紅餐飲，除此之外還有海馬體旗下的高端泛攝影空間西湖缦圖及網易考拉等。

面積達到 3000 平方米以上的零售店将成為亞洲最大的 Apple Store

西湖缦圖，集攝影、展覽、沙龍等高端人文藝術體驗于一體的泛美學攝影空間

從B1到3F跨4層的Adidas mini 品牌中心面積達到2000平

一層外圍的沿街商鋪則聚集了一衆網紅品牌，有鮑師傅、古早萬丹、夾機占、老杭邦等

B1層：休閑美食 運動潮品，主要品牌有UNDER GARDEN、G-shock、INXX、NPC、stay real、kerr&kores天貓潮流集合店以及鹵兒道道、鐘薛高、谷田稻香、阿香米線等休閑美食品牌。

B2層：化妝品 生活雜品，主要品牌有MUJI、海馬體照相館、萬甯、以及innisfree、ETUDE HOUSE、IT'S SKIN、瑪麗黛佳等14家大衆美妝品牌。

兩個地鐵口直達B2層，且與D區連通，交通優勢明顯

面積不大的B區采用開放式街區 地下商業的形式，集合了潮流服飾、網紅餐飲、品牌旗艦店、大衆美妝化妝品等年輕化的業态，精準的鎖定了年輕客群，加上龍翔橋地鐵站帶來的龐大客流加持，妥妥的成了整個項目的客流擔當。

C區：時尚輕奢/親子家庭

C區2013年開業，是整個項目面積最大的一個區，面積達10.6萬平方米，由C1，C2，C3三棟建築組成，共5層（B1-4F），二樓以上和地下層都是連通的，三棟建築在業态既相互錯位而又相互補充，主力以服飾零售加餐飲業态為主，比較像是超大的體量的百貨，是整個項目的流量和業績擔當。

整個C區的定位往“時尚輕奢”方向發展，具體到每個分區上，C1區體量不大，業态主要以輕奢包袋 高端化妝品 潮牌服飾 餐飲為主；C2區是三棟中體量最大的一個區，品牌最全，零售品牌級次也較高，且大比重業态為女性消費的業态，以輕奢服飾 飾品 精品服飾 設計師服飾 女鞋 休閑服飾 餐飲為主；C3區主要集中在二三層，二層為兒童零售 兒童服務，三樓為餐飲 運動品牌。

從下表各分區的業态及品牌對比來看，各樓層的業态及品牌是相互統一和相互補充，是既獨立又統一的關系。

C1區部分品牌

C2區部分品牌

C3區部分品牌

D區：時尚精緻生活

D區2017年12月開業，面積3.4萬平方米，成為輕奢代表。D區與A區通過3樓連廊相連，在地下與B、C兩區相連。從交通連通性上來講，通過D區實現了場内A-D區的全部串聯。

D區一層引進了Chanel，Estee Lauder，Giorgio Armani，Lancôme，M·A·C等14個國際知名化妝品，彌補了項目在高端化妝品品類上的消費需求。

除化妝品外，D區還有浙江首家Victoria’s Secret全品類店，以及設計師女裝、家居用品、Harbook 設計主題書店等品牌，整體打造出一種精緻的生活方式。

亮點一：

沿街商鋪均以玻璃幕牆或者櫥窗的方式裝修，場内品牌形象及定位一覽無餘。

亮點二：

發揮了百貨在統裝上的優勢，通過天地牆的設計對中島櫃位進行統一打造，既保證了風格統一，又形成了一種區域感，而最大的亮點來自于對高背櫃的設計，空間的通透感更強，在成列上保持了高度的統一。

無論是對中島櫃位還是邊廳，對紅線進行了柔性化的處理，更符合女性化的審美，同時也有利于品牌形象展示。

亮點三：

負一層擺脫了傳統的美食廣場，以拼接島櫃的形式，對各個品牌之間的設計進行了統一，拼接毫無違和感，現場的空間感、體驗感得到優化。

各樓層業态及品牌：

F1:化妝品、配飾

F2:精品女裝、配飾

F3:家居、餐飲

F4:餐飲

F5:家居、配套、觀景台

B1:休閑餐飲、B2：超市

E區：旅遊文創生活

由于去調研時，E區尚未開業，僅能從外立面燈箱廣告上讀取少量信息，下面借用官方信息來作一個簡單的了解。

E區，共3.2萬平方米，是2018年12月15日亮相的一個新區域。E區擁有緊鄰西湖的一線湖景，特别是西湖觀景平台，夜景景緻非常好。

該區在定位上主打本土文化特色，引進了30多個特色旅遊文創品牌，比如：博市集（集國内各大博物館于一體，打造博物館文創産品）、萬事利（絲綢品牌，常作為國際盛會中的國禮贈予外國元首）、中國工藝（國家級東方美學藝術工藝品）、哲品（體現東方生活智慧的文創品牌）、言幾又･今日閱讀等。

高品質的餐飲是E區的另一個特色，莆田（米其林一星）、in羲和（為in77定制的烤鴨品牌）、太二酸菜魚旗艦店、綠茶旗艦店等都在此區域。

總結

• 項目A-E共5大區域整體達到23萬方，入駐600 品牌，涵蓋奢侈品、輕奢、中高端、大衆化品牌、網紅品牌等，無論是品牌級次的跨度還是品牌的豐富度上，都具有很大的優勢
• 項目分批打造，分屬不同地塊，相對又有獨立性，各分區體量又比較小，均以較強勢的零售業态為主，輔助以餐飲業态，所以更像是一個放大版的百貨，在休閑娛樂、兒童遊樂等業态上及快時尚品牌上相對缺失
• 項目靠近西湖景區，帶來源源不斷的旅遊客群及年輕客群，也逐漸發展成網紅打卡地
• 憑借着優良的基礎條件，在确定各個分區的定位後，可以逐步進行優化調整，來強化各個分區之間的差異和互補性
• 随着項目的不斷疊代升級，尤其是體現在D區上，通過動線的處理、鋪位的設計、統裝的打造等可以看出項目對商業細節的處理和用心

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