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深圳成了中國開發商最喜歡提及的城市。

“金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”這是一家中國開發商在柬埔寨首都金邊打出的廣告标語。

無獨有偶，在2017年之前，碧桂園森林城市所在的馬來西亞新山市，也一度被看成“下一個深圳”。直到森林城市受困于外彙管制和大馬政府幹預之後，這種聲音才銷聲匿迹。

2018年年中，一衆開發商紮堆東北邊境城市丹東，房價一天一個價，鋪天蓋地都是“丹東是下一個深圳”的說辭。

在自媒體裡，“下一個深圳”的說法更是泛濫。武漢、成都、長沙、青島……深圳成了城市崛起的共同想象。

顯然，拿“下一個深圳”作為賣點，無非是想給人以“複制深圳奇迹”的心理暗示。

短短40年，深圳從小漁村變身國際大都市，進而樓市水漲船高，如此巨大的财富效應，不能不讓人心迷。

然而，深圳奇迹真那麼容易複制嗎？

01

金邊是30年前的深圳？

在炒房者的眼中，柬埔寨金邊就是下一個深圳。

過去一年，金邊房價漲幅之快，令人瞠目結舌。

根據胡潤報告，2018年，金邊躍居全球房價漲幅第一位，漲幅達16.7%。如果加上租金回報率以及彙率變化收益，金邊的投資回報率高達29.4%，超過美國的拉斯維加斯和聖何塞，成為海外置業投資回報最高的城市。

這背後，是中國炒房者的擊鼓傳花。

在柬埔寨開發的房地産項目中，四成來自于中國投資方。而中國投資方開建的樓盤裡，近八成購買者都是中國人。

的确，柬埔寨處于城鎮化和工業化初期階段。2017年城鎮化率僅為22.9%，而30歲以下的人口占比高達70%，且GDP增速多年保持在7%左右，可以說經濟發展紅利、人口紅利和城鎮化紅利都一應俱全。

但任何一個落後國家，城鎮化率和老齡化率都很低，但這并不意味着能産生城鎮化紅利和人口紅利。這其中，最為核心的因素，就在于能不能保持強勁的經濟增長勢頭。

顯然，在金邊是要打問号的。

2018年，柬埔寨整個國家的經濟總量隻有200多億美元，僅相當于廣東省排位墊底的韶關市。

而柬埔寨的經濟增速僅為7%左右，在東盟國家的确位居前列，但經濟體量是柬埔寨20多倍的深圳，如今的經濟增速依舊超過了7%，曆史平均增速更是高達23%，這豈是東南亞國家所能匹比的？

在人均GDP方面，2017年柬埔寨人均GDP為1300美元，排在世界第154位，不到中國人均GDP的1/6，不到深圳人均GDP的1/20。至于收入，金邊的月收入普遍在2000元左右，而很多房子價格已經賣到1萬元以上。

至于産業層面，目前柬埔寨的四大支柱産業為建築業和房地産業、制衣業、旅遊業、農業，産業層級相對較低。

可見，無論是經濟規模、人口體量還是發展水平，柬埔寨都還處于初級發展階段。即便認為柬埔寨存在後發優勢，可以複制中國改革開放的曆史進程，但以如此之小的經濟規模和人口總量、相對貧弱的人均GDP和均居民收入，顯然支撐不起快速上漲的房價。

所謂複制深圳奇迹，也隻是開發商的噱頭而已。

02

炒房者的遊戲

中國炒房客買遍世界，卻一直不願看清背後的真相。

炒房客們習慣性忽略的一點是，往往以為一個地區的房價相對較低，就有了投資的價值。柬埔寨首都金邊的房價僅為1萬多元，和國内諸多縣城處在同一水準，以中國的收入水平來衡量，的确很廉價。

但如同廣大三四線城市，房價高低與否，與當地的收入水平相關，如果一個城市本地居民缺乏購買力進行接盤，而經濟增長完全跟不上房價漲幅，那麼樓市都隻能淪為擊鼓傳花的遊戲，這在海外表現得尤其明顯。

炒房者習慣性忽略的第二點是，把落後等同于優勢，以為所有城市都能複制漁村奇迹。顯然，後發優勢并非因為落後就能産生，而在于落後者能否迅速複制先進者的制度、技術和發展經驗，能否保持長久不衰的改革動力。

一些海外城市，不僅經濟和産業還處于初級發展階段，而且法治環境和經濟生态環境都還在草創之中，能否保持持續的改革步伐更是令人存疑，在這樣的地方進行投資，豪賭高過價值投資。

炒房者習慣性忽略的第三點是，高房價的出現，隻是經濟發展和人口湧入的結果，而非原因。所有炒房者都拿深圳說事，但深圳房價的飛速上漲，正是經濟、産業和創新力不斷拓進的結果，是資金和人口不斷湧入的結果。

如果經濟增長停滞，産業升級遇挫，創新動力枯竭，資金和人口自然會棄之而去，這方面，美國底特律就是第一個典型的反例。

03

擊鼓傳花

擊鼓傳花，鼓聲終有消停時。

還記得1990年代的海南嗎？當時炒房者遍布整個海島，土地一天一個價，所有房子都隻是在空轉，從一個人手中高價賣到另一個人手中，本地人沒有實力接盤，外地人沒有居住的想法。

擊鼓傳花，最終隻落得個“天涯海角爛尾樓”的結局。

如今的海外投資，也像是一場擊鼓傳花的遊戲。所有人都覺得，自己不是最後一棒的接盤者，而是房地産盛宴的分食者。

與國内投資受制于不穩定的樓市調控相比，海外投資面臨的風險更加複雜。

除了法治環境和經濟生态的不确定性之外，海外投資還面臨愈發嚴峻的外彙管制，外彙向來被禁止用于投資房地産，如今地下換彙又被納入強監管，海外投資一旦斷絕了資金通道，擊鼓傳花的遊戲如何維持？

投資一個城市，投資的不僅是現在，更是未來。但未來，應該奠基于經濟基本面，而非一廂情願的擊鼓傳花遊戲。

這個世界上，隻有一個深圳，沒有那麼多深圳奇迹。

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