最近樓市情緒詭異，動作也詭異。

一夜入春，又一夜入冬。

估計想買房的朋友，也被整蒙圈了，節奏亂套。

今天不說這個問題，換個視角，反觀天津樓市。

當看不透、拿不定時，有兩個選擇，第一是不看了，第二是跳出來再看。

現在的天津樓市，沙子和金子混一盤，髒水和孩子一起潑。

熊市，利好被吞噬，價值被扭曲，更需要跳出來看真相。

最近，天津規劃局印發了《天津市新型居住社區城市設計導則（試行）》。

城市設計導則，對樓市影響不大，更多是建築規範要求。

但文件中有張圖片，暴露了天津闆塊的重大玄機。

這張圖，是想說“運用城鄉斷面規劃設計理論，指導新型社區在城市不同區位上的空間形态分布。”

“形态分布”不重要，“不同區位”才重要。

都有哪些區位？

城市核心區、城市中心區、一般城市區、市郊區、鄉村區、自然區。

默默的，官方對各闆塊的定位，已經安排好。

導則将津城（不包含綠屏）劃分為225個闆塊，細看下來，隻有16個闆塊地位不一樣！

城市核心區（紅色），聚集海河中遊，是天津商業密度最高的地方。

也就是津城CAZ，不意外、不質疑、不可替代。

哪些闆塊被列為城市中心區？很重要。

城市中心區（橘色）是指區域中心，是片區内的中心活力圈層。

擒賊先擒王，選房先找中心。

市區：天拖、奧城、文化中心、新八大裡、富民路、新開路、子牙河、天泰路、海河柳林。

雨露均沾。

南開還能成長的闆塊，就是天拖了。

沒有大面積新區，未來都是插花地。

插的花再好看，也是一枝，遠不及一片花海來得震撼。

所以插花隻能走“妖豔路線”，夠美才惹人愛。

天拖可以成為花海，4萬高層站得住，隻是樓市情緒不好，看哪都不值。

南開北部南部都有大商圈，中部就在天拖。

不用期待鹹陽路，10年内沒機會。

文化中心是主中心，是燈塔，沒有居住。

津城沒有闆塊能擔得起主中心的擔子，和平？老城廂？海河？都不行。

文化中心對路子——全新大型商業集群，有面子有裡子是地标。

文化中心主中心

記住關鍵一點，天津主中心在南邊，主中心=重心。

哪沉去哪，城市天平沒那麼快掰回來，要圖确定性。

河東、河北、紅橋，照樣有機會。

南邊是高速賽道，北邊是低速賽道，都在跑。

富民路、新開路、子牙河、天泰路，半徑收縮到原點。

它們仨的中心區，隻能貼着CAZ飛行，翅膀還不夠硬。

這是城市運營能力的問題，值得深思。

海河柳林得說一下。

太大了不好整，操盤手很關鍵。

它像當年的新八大裡一樣，需要一波東風，但現在天兒好了，不刮風了。

北岸河東、東麗部分被列為中心區，也就是海河柳林的中心。

南岸以居住為主，有大型公園。

三批次要賣南岸津南4塊地，賣主兒心理價位1.85萬/平米，比河東還貴。

這個地價，已經為概念透支了。

環城：程林、金鐘、北辰活力區、鐵東北路、南站、高新區、空港。

（空港行政屬于濱海，暫且按地理位置歸到環城。）

兩個闆塊挺意外：程林、鐵東北路。

以為東麗會把中心放津濱大道，沒想倒它隻是一般城市區。

程林，才是城市中心區。

這是闆塊叠代，也是城市更新。

雞蛋不能都放一個籃子，東麗環内不能隻有津濱大道。

程林地位不低，是産城融合，還有森林公園。

扶植它，是東麗接下來的大事，自然，啟動周期不會短。

诶，鐵東北路竟被定為城市中心區。

被黑、被農藥廠拖拽、被未來城截胡，這兩年鐵北背字兒走的，喝涼水都塞牙。

導緻“事實上崩盤”，迎來幹瞪眼行情。

洋房降到精裝1.6萬/平米，比最高點跌了30%多。

得承認，這種需要持續投入資源的地方，當年短期暴漲毫無疑問是泡沫。

不過現在也有點跌過頭了，按地段價值，洋房1.8萬/平米正常。

但農藥廠殘留一天治理不好，地段價值隻能是個概念。

鐵北有機會，先别一棍子打死。

金鐘闆塊，也是城市中心區，僅限金鐘河大街延線以南。

地鐵修過去了，高低也得充分利用。

現在想批地鐵可費勁了，為避免城市債務太高，對地鐵擴張也管控，隻能PPP，這需要金主。

北辰活力區，暫時看作一個“活在未來”的中心區吧。

南站、華苑高新區、空港，是環外僅有的3個城市中心區。

這麼大面積，就選了仨，你大爺還是你大爺。

從南站把居住改商業的那一天，就知道它非池中物。

津雄高鐵不用賭了，最近發的規劃已經确定，走南站闆上釘釘。

隻要津雄開建，房價跳漲一點毛病沒有。

但更重要的，是連通北京。

建這麼多大型商業，鵬瑞利大健康高端養老、奧特萊斯、複遊城……是讓北京人或者北漂來消費。

紮心的說，不是給天津人準備的，消費水平還不夠。

現在新增了早7點從南站到北京的高鐵，擺明要搞定雙城通勤。

南站，瑕不掩瑜。

華苑高新區，是天津的“超前闆塊”，賣的是産業。

南方城市買房跟着産業走，人家産業牛啊，天津沒體現出來，房價也沒反應。

雖說熊市什麼利好都“聽不見聽不見”，但别忽視它産業的牛X。

360、曙光超算中心、中電科創園、華為……馬上要來字節跳動，拎起哪個都是高薪産業，真是個有錢的闆塊。

資源最終應靠近财富産生的地方，如果不是，說明還未到時候。

倘若與強二線城市說，天津距離主城最近的高薪産業園房價才2萬，他們會驚掉下巴。

華苑高新區屬于既有潛力，又被低估。

空港光吃大公建的紅利就夠了，它是東部公認的中心。

機場沒啥用，結合了商業才有用，這個暫不期待。

最關鍵是京濱高鐵，抱住北京通州副中心的大腿，牽住牛鼻子。

诶，發現個問題。

熱門黑馬——新梅江、水西，沒被列入城市中心區，而是定位一般城市區。

為什麼呢？

它們都有稀缺自然資源，闆塊标簽注定是“生态宜居”。

“一般城市區”的定義，恰好是“生态宜居圈層，提升居民生活品質，促進城市可持續發展”。

另外，新梅江北部的新八大裡、文化中心，已經是中心區；水西旁邊的天拖，也是中心區。

同一片區内，不需要這麼多中心區。

這隻是新梅江和水西的定位，并不影響它們成為富人區。

富人區以高端改善為主，含有産品溢價，買的更多是居住，與投資是兩條線。

但隻要闆塊持續建設，地段價值還會增長，現在并未被低估。

還有些闆塊，連一般城市區都沒被劃入。

比如新立、華明、大張莊、雙青、大寺、李七莊。

後發優勢比較弱，建設重點不在它們身上，隻作為“疏解市區人口，提供新的居住空間”。

其它再偏遠的地方，會有終生站崗的可能性。

貴沒有理由，便宜是理所應當，不要無知無畏。

看完局部，再看整體，有幾個特點：

01 天津南強北弱的局面，改不了。

均衡發展要人又要錢，如果都沒有，那發展個錘子啊。

不要聽說什麼，要看做什麼。

現在把核心區、中心區更多放在南邊，懂了嗎。

世道艱難，别逆勢。

02 西青是新市區，不是說說。

它與環城另外三區已不在一個賽道，好資源太多，别人追不上。

看闆塊顔色，環外隻有西青能“事實性”融入主城，其它都是“名義上”。

西青，遲早能改變城市結構。

能夠上西青盡量夠，區大于闆塊。

這個導則，可以作為觀察城市的一個維度。

天津的闆塊，還在不斷體系裂變。

從一開始就要明白，尋找潛力闆塊和窪地闆塊是兩種不同玩法。

到目前為止，除了中心商務區和華苑高新區兩者兼有，還沒看到第三個。

周期也好，漲跌也好，長期更重要的是區運、城運。

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