關于車位整體轉讓的稅務探讨

羅彬

現階段車位去化是大部分地産企業面臨的問題，在這樣的情況下，土增稅清算時，導緻車位的負增值在清算中無法兌現，加重土增稅的稅負。從稅務角度探讨一下車位的整體轉讓的處理。

一、車位的類型

一般車位分為如下三類：有産權車位：辦理産權的車位；無産權車位：無法辦理産權的車位；人防車位：利用人防工程建成的車位。

二、車位整體探讨

1、買斷式包銷

該操作與車位銷售類似（具體稅金方面不闡述）是很多公司選擇的一種處理方式，對于無産權車位，人防車位出現較多，而對産權車位的處理，經常受限于無法辦理過戶（因車位是需要賣給小區業主的，有的地方嚴格規定，小區業主不能買超過兩個車位），稅務機關認為這類産權證無法過戶到包銷單位，不予認可為簽約，無法納入土增稅清算範圍。（稅務機關不予認可也很正常，擔心假買斷清算後沖回，繼續銷售。）

但個人理解仍然有空間争取：

法規依據：①根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220号）：未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益确認收入。②國稅發[2006]187号：(三)房地産開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：3.建成後有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

個人理解：220号文，沒有約定一定是網簽備案的合同，也沒明确約定産權辦理情況，187号文至強調建成後有償轉讓的，應計入收入。所以這種打包銷售模式，納入土增稅清算範圍應該有空間。

2、資産劃轉

重慶這塊實操非常多，渝建市場〔2020〕5号有明确的規定。

重慶市住房和城鄉建設委員會關于進一步加強和規範商品房配套車位銷售有關事宜的通知（渝建市場〔2020〕5号）：三、允許将商品房配套車位（含人防車位）整體劃轉給同一投資主體内部所屬企業，劃轉後的車位應當首先滿足業主的需要。房地産開發企業将商品房配套車位（含人防車位）整體劃轉給同一投資主體内部所屬企業（包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間）的，按照《物權法》和《重慶市物業管理條例》有關規定，受讓的同一投資主體内部所屬企業須承繼原開發企業的相應權利和義務，劃轉後車位（含人防車位）使用需首先滿足業主需求。劃轉後車位（含人防車位）的出租和出售參照房地産開發企業出租和出售車位的規定執行。

涉稅分析：

（1）增值稅處理

将全部或者部分實物資産以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓的，不征收增值稅

國家稅務總局公告2013年第66号：納稅人在資産重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，将全部或者部分實物資産以及與其相關聯的債權、負債經多次轉讓後，最終的受讓方與勞動力接收方為同一單位和個人的，仍适用《國家稅務總局關于納稅人資産重組有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第13号）的相關規定，其中貨物的多次轉讓行為均不征收增值稅。資産的出讓方需将資産重組方案等文件資料報其主管稅務機關。

（2）契稅處理

免征契稅。

财政部 稅務總局公告2021年第17号：同一投資主體内部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。

（3）土地增值稅

征收土地增值稅（視同銷售）

關注單價判定：車位評估價，同項目一年以内的成交均價，周邊同地段同類項目的車位成交均價（提前鋪排）

（4）企業所得稅

一般性稅務處理or特殊性稅務處理（視情況判定）

國家稅務總局2015年第40号：100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面淨值劃轉其持有的股權或資産，母公司沒有獲得任何股權或非股權支付。母公司按沖減實收資本（包括資本公積，下同）處理，子公司按接受投資處理。

實操注意：

會簽訂制式合同；需稅務機關出具免契稅證明；明确資産劃轉後産權可過戶；持有階段的房産稅的問題（從價或者從租的合理籌劃）；操作的核心在土增稅的收益，至于所得稅特殊性處理和增值稅免征都要和當地稅務機關達成一定默契；後續銷售車位适用二手清算。

Lawping注：有争議的是增值稅能否适用不征，其次是如果不征稅，按規定可開具不征稅不動産發票，但後續車位銷售增值稅如何計稅？比如劃轉前車位銷售可适用簡易計稅，劃轉後是否還可以适用？如果不适用簡易計稅，一般計稅的話則增加了4個稅點，需要考量。

讀者也可參考房地産稅收熱點問題19、房地産企業資産劃轉涉稅争議。

3、企業分立

企業分立是前置動作總登後的車位确權至項目公司，将項目公司分立為兩個公司，一個公司持有車位，另一個公司持有其他業态。

（1）增值稅處理

将全部或者部分實物資産以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓的，不征收增值稅

（2）契稅處理

免征契稅

财政部 稅務總局公告2021年第17号：公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立後公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。

（3）土地增值稅

征收土地增值稅（視同銷售單價）

單價判定：車位評估價，同項目一年以内的成交均價，周邊同地段同類項目的車位成交均價（提前鋪排）

（4）企業所得稅

一般性稅務處理or特殊性稅務處理（視情況判定）

财稅〔2009〕59号：公司分立可以按一般性稅務處理或特殊性稅務處理。特殊性稅務處理要求在重組後連續12個月内，不得轉讓所取得的股權。

實操注意：與資産劃轉不同的是，分立要滿足公司法的規定及工商的流程；當地明确産權可确權至項目公司。

總之：所有的關鍵運營動作都是為了實現利潤最大化，結合項目的實際情況，發揮财務指揮棒的作用，有機的結合各職能的情況。稅務上僅是公司運營的組成的一小部分，是服務于整體動作，同時要與後續車位去化及處置有機結合，如商場配套（後續不予銷售）……

來源：财稅評論

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!