前幾天網上出現一個表單：

這是克而瑞（cric，中國房地産數據服務商）發布的2021年8月商品住宅高庫存城市。按此表，北海需要30多個月才能消化現在的樓盤庫存。

印象中，六年前（2015年）克而瑞也曾發布過類似的表格，當時它也表示北海樓市庫存需要30多個月才能消化。

六年前北海有多少庫存？

這是2015年7月15日北海市房地産交易中心官網的截圖。圖中顯示：當時北海新建商品住房可售套數（庫存）為61091套。

這差不多是交易中心最後公開的庫存數據。此後沒過幾天，因為上了新系統，交易中心再也沒公布過庫存量。不過從2015年8月開始，它每個月都會發布一次月度預售許可（新盤上市）數量和月度樓盤網簽數量。彙總起來如下表所示：

數據顯示：從2015年8月到2021年8月，北海新建商品住房共新增（上市）167944套、同期共賣出165400套，庫存淨增2544套。

把這個淨增數字加上2015年7月的庫存量（61091套）——北海樓市目前的庫存大約是63635套。如果按2020年的銷售速度，去化需要41個月（3.44年）；如果按2019年的銷售速度，去化需要26個月（2.17年）。

無論哪一種計算方法，北海樓市目前都是高庫存。

2009年，全國樓市火爆，北海大批新盤項目搶着開工。

2010年，面對嚴厲的宏觀調控，樓市熱度應聲而落。北海異地購房急劇減少，庫存快速攀升，到2015年達到了頂峰。

當時的北海樓市和現在同樣的發冷。但無比幸運的是，它遇上了逆天的好運氣：

2016年，因為高庫存被迫實行購房補貼，樓市轉暖；

2017年，因北方嚴重霧霾大批人群湧來買房，樓市火熱；

2018年，因全國棚改的貨币化以及海南的全島限購，樓市火爆。

于是乎，北海嘩啦啦就把庫存滅掉了。2018年下半年有段時間居然是“一房難求”。

和上一輪非常相似，樓市的火爆直接導緻大批新盤項目急速開工。2017年，北海隻有2.6萬套新房上市、2019年達到了4.3萬套。當供應兇猛地超過需求時，高庫存沒法避免。

綜合而言，如今的高庫存比2015年棘手得多：

一是新盤開發太快了。2015年樓盤主要集中在南珠大道以西（城區内），現在已經大範圍向東越過了南珠大道。

二是樓市預期太大了。2017年以來，各種“産業 ”的宏偉計劃把北海房地産的供應預期成倍成倍地放大。

三是疫情沖擊太猛了。它直接導緻了買房人的急劇收縮。

所以，當前高庫存的成因遠比2015年複雜，解決起來更為艱難。以前是直接遇上了持續三年的好運氣，現在猜都沒法猜。

2015年庫存雖高，但還有許多優質地段的樓盤。因為樓盤幾乎都集中在市區、城南和銀灘西區，當時二手房很難跟一手房競争。

現在情況不同：市區和城南的房地産開發空間已經明顯收窄，城區未來優質的新建樓盤資源正在不斷減少。

這是城南目前在售樓盤分布圖。

第一、大牌大盤幾乎都可以過了大規模開發的階段，比如吾悅、融創、大都、萬泉城、越亞天賜等，它們未來可供應房源明顯減少。

第二、在售小盤林立。獨棟小區、兩三棟樓的樓盤占了多數。

這意味從市政配套的角度、從樓盤品質的角度、從購房風險的角度、從自住的舒适度，城南一手房的競争優勢正在呈下滑弱化的态勢。

至于市區和銀灘西區，情況同樣突出。當新盤日漸稀少時，二手房的選擇優勢就會變得明顯。

如果說2015年是新盤之間的競争去庫存，現在北海樓市的去庫存漸漸面臨“零散的一手房”與“配套更齊全的二手房”的競争局面。

所以，高庫存時代買一手房還是二手房？糾結正在悄悄加大。

但如果快刀斬亂麻，決策也不難：求新的，一手房；想環境好配套齊全的，二手房。

北海現在的二手房挂牌量可以用“洶湧”來形容，全市幾百個新舊小區都有挂牌房源。

綜合而言，毛坯狀态、且未曾入住過的二手房應該最受歡迎。

毛坯狀态下，房子品質一目了然。全新裝修的，需要謹慎，因為裝修可以掩蓋房子的毛病。因為新裝修的房子通常舍不得拆了重裝，毛病因此更被掩藏。

買房人為什麼以一手房為主？因為“二手”兩字不太讨人喜歡。但如果房子未曾出租過、未曾使用過，其實跟一手房也差不了多少。

所以，想賣房就盡量不要裝修，更不要出租入住。毛坯的原汁原味更受歡迎。

這類房子在北海多不多？

多得很。因為異地購房是北海的主力，很多人買了房子就放空在那兒。

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