今年是幾十年以來樓市調控史上調控密度最大、态度最為堅決的一年，現在調控已見底、房價理性回歸觸底後迎來的将是利好止跌。

很多朋友已經開啟看房路，都想着趁火打劫談個理想的價格，熊市買房、牛市變現這個操作是對的，但是很多人隻見賊吃肉、沒見過賊挨打，交了定金後又跑來付費咨詢我，定金如何退？

今天我給大家分享下當下買房，需要規避的風險以及避坑指南：

1

昆明爛尾樓是出了名得多，都快家喻戶曉了。在行情下行期間貸款難、融資難的壓迫下，今年很多開發商已接連暴雷，後期估計還有不少勇者。在這種機遇與風險并存的情況下，你選擇的開發商實力将注定你未來是住工地裡、還是睡房間裡。

不知名的小開發商進駐的第一個樓盤，謹慎購買。因為融資渠道不清楚，開發貸杠杆有多高不清楚，開盤銷量如何不清楚，是否是打一槍換一個炮就跑路不清楚，幾百萬的房子，還是謹慎為妙。

所以被售樓部大長腿、小俏臉勾引幾下就難以把持住自己了，當下行情先看開發商實力如何再考慮增值問題，不然就算你入手再有優勢，依舊注定是睡工地的命運，房價漲幅多少更與你毫無瓜葛。

2

同一個片區内、不要買價格最貴或最低的樓盤，最貴的意味着是地王或标杆盤，後期基本滞漲；而最便宜的，基本都是項目自帶硬傷或根本不具備任何競争優勢的。

同一個闆塊内、品質相差不大且沒有硬傷的情況下，首選價差大的樓盤。因為入手價高，後期片區地價漲幅帶動房價上漲時，高價入手的房子漲幅空間就會受到壓縮。

差距不大的總價，買房間數多、可改性最強的一套，房間數相同，買采光采陽最好、視野更開闊的那套。

3

找我買過房子和陪同看房的粉絲就知道了，一般我都會選6樓以上、倒數3樓以下的高、中、低三個樓層算價，其目的就是對比價差。

玩過多套房産的粉友應該深有體會，在新房市場中樓層價差都會很大，特别是高端盤；但是在未來二手房或賣房的時候，隻要不是樓層硬傷、影響視野、采光采陽差距不大的情況下，價差都不會很大，當然也要根據樓間距而定。（帶滇池這類稀缺視野的除外）

所以你想想你入手最貴、最好的樓層，在未來幾年後賣房的時候，你賺得和别人賺的本質上就差一截。要是你再遇到我這類砍價方式新穎獨特的玩家，連新房我都要砍的，别說你這類二手房了，我會直接砍到你懷疑人生，還不好拒絕我。

4

現在我們鼓勵大家造娃，徹底放開生育三胎，因此，假如你投資房産需要長持的話，必須考慮8年之後接盤俠的實際需求，而決不能用現在的眼光來選擇戶型産品，未來功能齊全的改善性住房才是社會的主流。

現在買房要堅決抛棄兩房，選擇主流三房、大三房或者四房，而像會展、草海這類富人區的大戶型、大平層将是未來大衆追捧的産品，隻是轉手周期比較漫長沒有主流快；但是這些富人區的主流三房還不帶稀缺的将會一無是處，這是早已命中注定的結局。

5

相同的總價單價，投資首選主城區普通住宅，絕不要買郊區豪宅。

郊區豪宅依靠大品牌和精裝修溢價早在開盤時就已被開發商吃完，今後必定跑輸大盤，你買入投資就是在玩火自焚；但市區地段好的普通住宅、毛坯房增值空間巨大，變現周期很可觀。

增值的是土地而不是房子，品牌和裝修隻能跌價而不會漲價，在我看來為品牌效應和裝修高溢價買單的都是錢多沒去處，做資金流放。

自己住不考慮增值和轉手可以考慮買豪宅，但投資一定要買普通住宅。

6

很多首套剛需玩家買房都是滿打滿算，之前我就說過：切記不能根據自己現有首付款多少來買房，而是要根據籌集首付款上限來做買房預算。

隻要收入的60%能覆蓋月供、工作月供穩定，咬牙買套優質好房，剛買完房壓力大不丢人，後期徹底躺平在底層、無法實現破圈越層才是最丢人的。因為第一套房子不努力、一步差步步差，以後你與别人的差距就會越拉越大，越到後期你想突破階層就會越發困難，那個時候你就會像我一樣發朋友圈感慨，

7

新房說得差不多了，說說二手房。

前兩天陪一個付費陪同交易的粉絲看二手房，發現目前挂出來的二手房市場中硬傷房和差房子居多，能入眼的太少，考慮買二手的朋友小心點。

買二手房的風險隻有兩點：一是付了錢沒拿到房；二是房也過戶拿到了、但是兇宅或有其它糾紛和硬傷房。

我自己之前去看廣福路邊的金科陽光裡，當時白天去看的房，采光采陽都沒問題，當時房間裡所有窗戶都是關着的，我自己也沒注意。到晚上再去看的時候電梯裡恰巧遇到個半光頭的業主，就問我是不是看這裡的房子，後面這個業主說他的也想買了，說旁邊就是杭瑞高速，隻要打開窗子房間裡就嗡嗡響，後面我把白天看的房子窗子全部打開，感覺一股刺耳的聲波就過來了。

給你們說這個廢話就是告誡大家：在看房時一定要弄清楚房東賣房的原因是什麼、目的是什麼？決不能隻聽中介片面之言。是置換還是去其他城市發展還是快要斷供了，還是房子有産權和硬傷問題，最好當面問房東、側面向鄰居了解并多方考證。這是買二手房極為重要的一個環節，切勿疏忽。

一定要搞清楚房東賣房的目的，有硬傷和産權有問題的房子絕對不能買，若你圖便宜抱有僥幸心理，說明你還沒被熟人打過。

8

前面的曆史文章我也曾說過産權問題，房子看好、價格談妥，在給房東付定金買房前，切記要到房産交易中心查詢房子的産權情況，房子是否有銀行按揭、抵押、法院凍結和産權糾紛，一目了然。買二手房首先要學會的就是這點，是重要最細緻簡單且最緻命的。

9

在買二手房或賣二手房過程中，交錢簽定金協議時，務必要提前一天拿到中介合同模闆，按照自己的意願和計劃寫好，然後再讓中介打印出來。

我前幾天就有個玉溪粉絲給我訴說：她買了套玉溪的二手房，由于房子沒有滿兩年過戶稅費要多5萬，而之前和房東談好的是稅費一人承擔一半，結果她付了50萬全款後，要求房東過戶，但是房東突然反悔要求5萬的稅費她自己全額承擔。

所以，拖到簽署協議的最後時間，再給你的上家或者下家查看，給他思考的時間越短越好。并且讓中介配合你告訴他，這套協議都是固定條款、固定内容，不是你自己寫的，修改其中任何一條都要經過你自己的同意才行。

總之，你的目的很明确，就是讓你的對手盡可能多地按照你的意願來簽署協議。

10

樓市裡最讓人蛋疼的事，就是房子也漲價了很值錢，但也沒辦法變現置換。有一類買房實操很奇葩，真的讓我驚歎不已。

本來他們手上有足夠的資金，完全可以在好點的地段首付兩套房，可是他們卻偏偏要把所有的資金全部壓在一套大戶型上，主要是買的還不是為了滿足自己的居住舒适度，不是頂配優質改善資産。

主流小戶型的租售比和投資回報率都要明顯優于大戶型，而且房子越小漲得越快。在總預算不變的情況下，甯願買兩套小戶型，也别硬抗一套大戶型。

原因道理很簡單：主流小戶型的變現能力和抵押能力會更加靈活方便，更能滿足我們對流動資金的需求。在滿足了自己居住舒适度的基礎上，投資房産的套數遠比面積更重要。

換句話說就是：兩套以上房産才叫資産，隻有一套自住房其實就是窮人一個，請原諒我說話毫不客氣。

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常在河邊走、哪有不濕鞋的，美女看多了就知道如何評估美的标準，在樓市裡也是如此，沒有真金白銀在賭桌上輸過錢，裝什麼老千。

房子本身就是個商品，就像70年代的黑白電視到至今的液晶高清一樣，我們已走過從無到有的低級階段。

樓市是逆人性的，熊市入場牛市變現我已說過多次，可惜很多人都搞反了，聰明的人操作一定是逆勢而為，就看你有沒有專業經驗和魄力了。

你沒踩過坑，是因為你買的太少。置換的風險最大，賣房的風險最小。沒有本事，就别學玩炒房的頻進頻出。看清風向、踏準周期，讓自己的頻率和調控的頻率保持一緻，才能實現最大幅度的共振。

希望來年春暖花開時，我們都能發自内心地普大喜奔，而不是強顔歡笑與怨天尤人。

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