8月21日，青島西海岸新區政務網發布了《關于公布實施西海岸新區城鎮土地級别調整與基準地價更新成果的通知》。這雖然是一份基于基準地價更新的文件，但幹貨不少。

本文分兩部分對這份文件進行解讀，一是從土地等級看誰才是西海岸新區的中心，二是基準地價大幅上漲對西海岸新區房價的影響。

01 誰才是西海岸新區的中心

這份文件在附件《西海岸新區城鎮土地級别及基準地價有關說明》中，對西海岸新區的土地進行了分級。

這次土地分級分為商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地共4個類别。

與我們房子、生活息息相關的是商服用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地3個類别，這3個類别不僅影響着我們的房價，也決定着我們日常生活、工作的舒适度。

我們先看住宅用地。

這份文件對西海岸新區的住宅用地分成了5個級别，各個級别的範圍如下：

一級地：兩河路、濱海大道、玉皇山路、開城路、峨眉山路、錢塘江路、江山南路、嘉陵江路、新港山路合圍以南區域。

二級地：前灣保稅港區南側區域； 齊長城路南、信息谷東南區域扣除一級地；靈山灣路、 唐島灣路、珠山路、風河路、東佳路、濱海大道合圍區域。

三級地：辛安街道辦事處、信息谷功能區區域；隐珠街道兩河路以東、靈海路以北區域；膠州灣西路、雙鳳山路、海西路、世紀大道、琅琊台南路、映山紅路、融合路合圍以東區域扣除二級。

四級地：靈珠山街道、青蘭高速及雙積公路東側、黃島街道區域；沈海高速、風河北路合圍東南區域扣除二、三級區域；古鎮口灣區。

五級地：除以上範圍外剩餘區域。

反應到地圖上就是下圖：

雖然文件中并沒有對土地級别作出優劣分析，但級别越高享受的配套無疑更多。

文件中明确：城區住宅用地一至四級開發程度設定為“七通一平”（通路、供電、通訊、供水、排水、供氣、供暖和宗地紅線内場地平整）；城區五級設定為“五通一平”（通路、供電、通訊、供水、排水和宗地紅線内場地平整）。

這說明土地級别越高，設定的開發程度越高。并且，從商服用地、公共管理與公共服務用地分級上也能看出，這些住宅一級用地享受到的商業、公共服務配套也是最足的。

下圖是商服用地的分級地圖：

上述住宅一級用地多圍繞在一級商服用地周邊，最次也是二級商服用地。

下圖是非經營性公服用地（新聞出版、教育用地、科研用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地，公用設施用地，公園與綠地）的分級地圖，也就是公辦學校、醫院、公園等公共配套的分布：

這個對我們日常生活的影響更大，涵蓋了生活的方方面面，公共配套充足的地方，生活才能方便、惬意。

這三張圖一對比就能發現，

住宅用地級别越高的地方，商業、公共服務配套也越充足，這樣的地方才是城市的中心。

因此，我認為上述住宅分級地圖中的一級用地區域才是西海岸新區的中心。對于買房者來說，盡量在這個一級用地區域，最次也要在二級用地區域，再遠了就要謹慎了。

02 基準地價上漲對房價的影響

這既是一份基準地價更新文件，自然少不了對地價的闡述。

文件在附件一中對住宅、商服等用地的基準地價做出了規定，其中住宅用地的基準地價為：

西海岸新區自然資源局局長蘇文鵬對這份文件解讀時說：

基準地價水平較上輪均有一定程度提升，其中商服用地漲幅為46.11%，住宅用地漲幅為58.58%，工礦倉儲用地漲幅為11.43%。

這個新聞一下子點燃了島城中介的小宇宙，各種“地價大漲58.58%，以後房子隻會越來越貴”“面粉漲價了，面包不漲價？”“再不買房就晚了”的聲音不絕于耳。

可事實是這麼回事嗎？

根據蘇文鵬局長的解讀，西海岸新區現行基準地價基準日為2016年1月1日，也就是說西海岸新區的基準地價已經接近5年沒有更新了。

這5年間西海岸新區的房價發生了天翻地覆的變化。

5年前，薛家島的房價還不過萬，萬達維多利亞灣的房價五六千，膠南市區錦繡城的房價六七千，現在再來看已經翻倍。

所以說，住宅基準地價上漲58.58%，還遠沒有跟上房價的漲幅，不必大驚小怪。

另一方面，這5年間雖然基準地價沒有上漲，但實際拍賣成交價格已經上天了。

早在2017年12月，安子某地塊成交地價就竄到了8166元/平米，其他地塊成交價也鮮有低于這次更新後基準地價的。

因此，這次基準地價的更新，更多的是對既成事實的承認，沒什麼大不了。

再說，基準地價上漲，房價就得漲嗎？

房價高低，更多的取決于成交地價、市場供需，和基準地價沒有多大關系。

基準地價就像政府規定的最低保障工資，政府提高了最低保障工資，你的老闆就給你提高工資嗎？現在社會，還有幾個拿最低保障工資的？

政府隻是規定一個基準地價，實際成交地價還要受市場的制約。房地産市場好了，地價可能超過基準地價的好幾倍，市場不好了也很難低于這個基準地價。

所以，房子該賣多少還是賣多少，和基準地價關系不大，不用過度炒作。

要說這次基準地價的更新有一點影響的話，那就是中介多了一些談資，制造了一些恐慌，過不了多久就會風平浪靜。

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