前言：

這幾天，老周收到一些朋友咨詢、推薦的話題，其中有一個是咨詢“物業公司如何進行消防系統設備接管驗收”。正好，這幾天老周都是聊消防新規，那就借着消防話題聊聊“物業公司如何做好消防系統承接查驗”。

正文：

一、消防系統及設備簡介

1、定義：建築消防設施指建（構）築物内設置的火災自動報警系統、自動噴水滅火系統、消火栓系統等用于防範和撲救建（構）築物火災的設備設施的總稱。

2、消防系統的組成（按《建設工程消防監督管理規定》的分類）：

• 火災自動報警系統；
• 火災事故廣播系統；
• 自動滅火系統；
• 消防給水系統；
• 防排煙系統和通風空調系統；
• 火災應急照明及疏散指示标志；
• 消防電源及其配電。

3、日常管理中，常見的消防系統的設備：

• 消防（火災）報警主機、消防聯動櫃；末端設備（煙感、溫感、消防手報、消防警鈴等）；
• 消防水泵（消火栓泵、噴淋泵、穩壓泵等）；消火栓（室内、室外消火栓）；
• 氣體滅火設備；
• 消防風機（正壓風機、排煙機等）；
• 防火卷閘；
• 消防廣播；
• 消防電話；
• 其他（應急照明、疏散指示燈、疏散标識等）。

二、物業承接查驗的概述

1、承接查驗的定義（按建設部《物業承接查驗辦法》的定義）：

物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

2、物業進行承接查驗的前提條件（重點條件節選）：

（1）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

（2）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（3）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全。

3、物業承接查驗和竣工驗收的區别：

（1）竣工驗收的目的是确認工程質量是否合格，能否交付使用；物業承接查驗是按設計要求對配置标準、外觀質量和使用功能的再檢驗，側重于使用功能和後期管理方面的内容；

（2）竣工驗收是對建築施工、設備安裝等全面檢驗；物業承接查驗是對物業共用部位、共用設施設備的接管查驗，側重于觀感驗收和使用驗收。

4、物業實施消防系統承接查驗的重點：

按上面的介紹，物業公司對消防系統進行承接查驗是在取得“竣工合格證、消防驗收合格證”的基礎上進行的，所以從物業公司的角度看，消防系統設備的接管驗收主要針對消防設備（即：消防主機、聯動櫃、消防水泵、消防風機、消防煙感、手報、防火卷閘等）的功能進行檢查，至于是否符合消防設計規範，至于消防設計是否符合消規，這就不在物業公司考慮的範圍内了。

三、消防系統設備的承接查驗

1、消防系統承接查驗的主要步驟

按老周的經驗，物業公司實施消防系統的承接查驗，主要按以下步驟進行：

• A、編制承接查驗方案；
• B、交接、查驗消防系統的圖紙資料（設備說明書）等；
• C、現場核對消防系統的主要設備情況、編制設備統計表；
• D、分系統、分設備進行測試、查驗；
• E、消防系統聯動測試；
• F、彙總問題，交開發商、施工單位整改維修；
• G、簽訂物業承接查驗協議；
• H、辦理物業交接手續。

接下來說說其中需要重點關注的部分。

2、消防系統的圖紙資料

（1）竣工驗收方面的資料：涉及消防水、電、暖通等方面的竣工報告、備案資料；消防驗收合格證等；

（2）消防設計圖紙（竣工圖）：涉及消防水、電、暖通等方面的消防系統圖、設計變更等資料；

（3）設備資料：消防設備一覽表，消防系統設備（消防報警主機、聯動櫃、消防水泵、消防風機、防火卷閘門、防火門、消防水系統主要閥門等）的說明書、産品原理接線圖、産品合格證、設備出廠（檢測）報告、設備調試報告等；

（4）其他：消防主機鑰匙、主機密碼、報警系統地址編碼表、其他消防設備控制櫃的鑰匙及重要配件。

3、現場設備核對、編制設備統計表

此處，主要指對照竣工圖紙、消防設備一覽表等資料，對消防水泵（消火栓泵、噴淋泵、穩壓泵等）、消防風機（正壓風機、排煙機等）、消防卷閘門、室内消火栓箱等進行核對；主要核對：設備數量、型号、安裝位置是否與竣工圖紙、設備一覽表的情況符合；現場設備核對後，按設備查驗的實際情況編制設備統計表。

此項工作，可在物業公司工程人員進場後、承接查驗前開展（建議在項目交付使用前3-6個月時進行）

4、單項設備測試、查驗

設備測試、查驗，主要針對消防設備（消防水泵、消防風機、防火卷閘門等）、消防報警系統的末端設備（煙感、溫感、手報、消防水系統的報警閥等），具體而言：

（1）消防水泵（消火栓泵、噴淋泵、穩壓泵等）

• 檢查系統壓力是否符合設計要求；
• 現場手動起泵、停泵1~3次；如現場條件許可、水泵可以在“正常狀态”下短時間運行，但注意消防管網壓力！
• 消防中心遠程控制水泵啟、停1~3次；測試主泵、備用泵自動轉換運作1~3次（可關閉主電源、隻測試控制系統）；核對消防中心聯動櫃上設備編号是否正确；
• 檢查消火栓箱内的啟動按鈕（如有起泵功能），測試是否能夠遠程起泵（關閉主電源、隻測試控制系統）。

（2）消防風機（正壓風機、排煙機等）

• 現場手動啟、停各台風機，連續運行至少30分鐘；
• 消防中心遠程控制風機啟、停1~3次，并核對消防中心聯動櫃上設備編号是否正确。

（3）消防卷閘門

• 現場手動啟、停各台消防卷閘門、功能正常；并測試卷閘門可以正常“自動到位”停止；
• 消防中心遠程控制消防卷閘門啟、停1~3次，并核對消防中心聯動櫃上設備編号是否正确；
• 測試消防卷閘門專屬煙感、溫感，檢查其能夠自動降落。

（4）消防廣播

• 消防中心播放背景音樂，現場逐個檢查廣播聲音的正常情況。

（5）消防報警系統末端設備（煙感、溫感、消防手報按鈕、消防電話、消防電話插孔等）

必須：

對每一個末端設備進行測試、檢查，檢查其是否能夠正常報警、設備地址是否與消防主機的信息一緻。

注意：

A、此項測試工作最為繁瑣、耗時，但對後期消防系統的管理影響較大！日常工作中，消防系統的故障主要集中在消防末端設備、消防報警線路上面；

B、對于交付時間較為緊張的商業項目，應在客戶進駐（裝修施工）前，完成該測試工作，并在客戶入駐時，與客戶共同核對、書面确認消防末端設備的完好情況。

（6）消防水系統的報警信号

• 逐個測試自動噴水系統的末端放水閥，測試水流指示器是否報警，報警信息是否與主機信息的位置是否一緻；
• 消防栓水系統，按分區進行放水，測試水流指示器是否報警，報警信息與主機信息位置是否一緻。

（7）消火栓箱、防火門：逐個檢查，登記、彙總缺陷和問題；

（8）消防電源切換測試、電梯消防迫降測試。

★特别提醒：

A、以上設備測試、檢查的工作量非常大，物業公司項目負責人應統籌安排、親自抓落實，工程、安保部門應高度配合、分工合作完成測試工作！

B、進行設備測試、檢查的前提條件：消防系統設備已投入使用30天，系統手動、自動聯動正常，系統故障率在10%以内。

C、單項設備測試、檢查，建議在項目交付、客戶入駐前完成，但實際中大多是在項目交付後（購物中心是在開業）後進行的，但時間應控制在項目交付、開業後3個月内進行，最遲不要超過6個月。

5、消防系統聯動測試

将消防主機、消防聯動櫃切換到自動狀态，模拟火警（煙感），測試整體消防系統的聯動運行情況，聯動測試按消防系統的分區情況至少測試3-5次；消防聯動測試應在單項設備測試、檢查完成後同期進行。

常規情況下，消防聯動測試一般有以下動作：

（1）火災報警：

• 停止有關部位風機，關閉防火閥；起動有關部位防煙、排煙風機（包括正壓送風機）和排煙閥；控制防煙垂壁等防煙設施。

（2）火災确認：

• 接通火警本層、及上下兩層的警鈴；
• 啟動消防廣播、火警及疏散通知；
• 關閉有關部位的防火門、防火卷簾；
• 強制控制電梯全部停于首層；
• 接通火災事故照明燈和疏散指示燈，切斷有關部位的非消防電源，啟動發電機；
• 啟動消火栓系統，控制消火栓水泵；
• 啟動消防水系統，控制消防水系統水泵。

四、關于消防系統承接查驗工作的提醒和建議

1、編制好承接查驗的工作方案、安排好相關檢查人員、工作時間；如消防系統的承接查驗工作是在寫字樓入駐、購物中心開業後進行的，部分影響寫字樓、購物中心正常經營的測試項目應安排在正常工作（營業）時間外進行。

2、消防系統查驗工作的負責人（主要是工程相關負責人）要熟悉本項目的消防系統構成、工作原理、聯動關系等；最好提前編制消防測試、聯動測試方案交開發商消防專業工程師、施工單位工程師提前進行審核，避免測試時發生意外。

3、要提前預計測試工作可能會發生的意外情況、設備故障等，制定應急預案；同時，存在風險或有安全隐患的測試工作，必須提前通知消防施工單位派專業工程師、維修人員全程參加。

4、消防測試、聯動測試前，要對參與測試、檢查的工作人員進行技術培訓、技術交底。

5、最後，承接查驗的缺陷、問題整理一定要全面、詳細，并及時形成書面報告交開發商、消防施工單位進行整改。

附錄：消防系統設備正常運行标準（簡易）

1、消防主機、火災報警探測器、手動按鈕試驗報警功能正常，主、備電轉換功能正常，現場測試報警點信号的反饋及時、正常；自動報警主機報警時，顯示器顯示正确，報警聲音洪亮。

2、消防廣播測試音質清晰、洪亮，自動狀态下測試聯動，切換消防廣播狀态正常。

3、防排煙系統：自動狀态下現場聯動試驗啟動風機信号反饋正常，中控室手動啟動風機信号反饋正常。

4、防火卷簾門系統：聯動測試防火卷簾門感煙探測器報警後，區域卷簾門全部降至地面；防火卷簾門感煙探測器報警後聲光報警器發出警報。

5、消防水系統（消火栓、噴淋）：

• 現場末端放水試驗壓力開關、水流指示器動作信号正常，場放水試驗濕式報警閥看壓力開關、水力警鈴動作，關閉信号閥後信号（消防主機）反饋正常；
• 自動狀态下試驗（放水、消火栓啟泵按鈕等）聯動能正常啟動噴淋泵、信号反饋正常，手動狀态下中控室手動能正常啟動消防泵、噴淋泵，信号反饋正常；
• 消防水泵運行正常，泵體無滲水、溢水、砂眼；轉動靈活，無卡殼，泵軸與電機軸同心；控制櫃内清潔，電器儀表外表清潔顯示正常，繼電器、交流接觸器外表清潔，觸點完好，無過熱現象，無噪聲。

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