随着商業地産從增量向存量市場進行過渡，曾經“攤大餅”式、粗放型城市商業擴展之路遭到了摒棄，“内涵型”、“年輕化”......成為城市商業開發的關鍵詞。

其中，城市更新正是經過對老舊項目的綜合改造，對片區的産業激活和價值重構，成為提升城市競争力、滿足居民理想生活的城市發展新趨勢，同時也是國家民生改善和經濟增長的新引擎。

有着“魔都”、“東方巴黎”之稱的上海，也是國内商業風向的風向标城市之一。

其中，占據優越地理位置，城市時尚标杆項目層出，有着百年發展之久、盡顯上海繁華的南京路步行街商圈，也曾面臨着與時代脫節的困擾。

在經曆了多個項目的改造更新後，更是重新迎來一座拔地而起的城市新商業商圈。

01

南京步行街商圈

發展曆程史

南京步行街素有“中華商業第一街”之稱，全長5.5公裡。

• 南京路起源于1851年，1865年正式定名為南京路。20世紀30年代，南京路商業達到空前繁榮。
• 改革開放後，南京路商業街的購物環境不斷提升，并通過霓虹燈工程，讓南京路有了“中華燈光第一街”的美稱。
• 1999年南京路改造成全天候步行街，東起河南中路，西至西藏中路，全長1033米，中段部分開辟世紀廣場，形成獨特的街心廣場文化。
• 2019年，上海南京路步行街開街20年，黃浦區對南京路步行街開展東拓、西融、北轉、南聯四大工程，推動南京路商圈由條形向塊狀轉變。其中，東拓段近500多米路劃分成三大特色分區：休閑漫步區、品味經典區、時尚購物區。

據相關數據，在2019年，南京路步行街客流量就突破2億，并彙集了4600 優質品牌。

如今的南京路商圈主要指東起外灘、西迄延安西路約5.5公裡繁華商業街區，日平均客流量高達60萬。（上海市級商圈客流密度，南京路商圈名列前茅。）

數據圖片來源于：赢商大數據

集結新世界城、第一百貨、永安百貨、時裝商店、上海世茂廣場、來福士廣場、 宏伊國際廣場、 置地廣場、新世界大丸百貨、上海悅荟廣場、上海恒基名人購物中心、外灘中央等近20個商業項目，更集聚了KAKAO FRIENDS、niko and…等衆多旗艦店、網紅店。

繼西側三大商業體完成升級改造、東拓街區正式開街後，南京路步行街中段也将迎來多個商業體的煥新升級，助力商圈更加年輕化、潮流化，意味着這條百年南京路傳統商圈開始了新一輪征程。

02

傳統老商圈開始轉變為

新潮年輕聚集地

南京路步行街城市更新項目的改造成果，無論是西段三大商業體，還是東拓街區，都為該條商業街不斷注入煥新生命力。

• 第一百貨商業中心

第一百貨老樓，其前身是著名四大百貨公司之一的大新公司，2017年，開啟了營業以來最大一次調整更新。

在品牌業态上，更新了近70%的品牌，引入adidas亞太最大品牌中心、奈雪的茶上海首店等品牌，并更名上海市第一百貨商業中心。

最大亮點就是将長72米、高43.7米、單邊懸挑15.4米的懸臂式挑棚輕盈地覆蓋于第一百貨商店（市文物保護單位）、一百商城、東方商廈之間，形成立體連廊淩空交織、交通與商業空間互聯互動、不同曆史時期的建築特征共同呈現的多功能公共空間。

并通過多條躍層飛梯、空中連廊串聯改造完畢，讓消費者在不同的商區之間無縫對接，輕松逛街。

• 上海世茂廣場

上海世貿廣場是由之前的百聯世貿國際廣場改造而來的，改造後的世貿廣場重新梳理建築内外流線，還根據消費者客群規劃體match驗路徑，以“城市歌劇院”的形象主題和“魔都潮流樞紐”的定位重新創造了一個開放的公共空間，為上海城市生活注入了新的活力。

在建築外側，一組飛天梯猶如紅毯讓人眼前一亮，将南京東路上的遊客直接送至世茂廣場的三層平台及主入口，在品牌布局中，引入了NIKE旗艦店、M豆巧克力世界亞洲首家旗艦店、樂高亞洲首家城市中心旗艦店、絲芙蘭亞洲首家概念店等一批有影響力的旗艦店、概念店及首店品牌，成為潮流人士必逛商場。

• 上海新世界城

2019年3月起，上海新世界城開啟改造。這是新世界城自1995年重建開業以來，最大規模的商業調整，盡顯差異化的同時，也旨在增強可逛性與體驗性。

經曆9個月的改造，帶來了近400家新入駐品牌，涵蓋多個新品店、首店、旗艦店、集合店，及室内攀岩、室内滑冰等新潮體驗店。

• “東拓”街區的改造

“東拓”街區，不僅實現了步行街伸至外灘的物理意義延伸，商業業态也發生了“翻天覆地”的比變化：

華為全球最大旗艦店、韓國知名IP品牌KAKAO FRIENDS中國内地首家線下旗艦店、安踏奧運主題旗艦店等特色門店均落戶于此，同時，考慮到來這裡的旅遊客群，善道米店、三陽手作店、黃隆泰潮品花茶店等老字号也迎來了面貌煥新。

這條約495米的延伸段，首店與老字号在此交相輝映，自西向東劃分為三個各自特色鮮明、風格迥異、好逛好玩的商業區域。

• U479--夜間、潮流新風尚

由原新世界港灣改造而成的U479，給南京路帶來兩股新風尚：白天，這裡是流光溢彩的潮流體驗；黑夜，則是以“潮、樂、享”為特色的月色經濟。

體量1萬㎡的U479有13個樓層。地下電音酒吧台、秘密語法場，一樓的音樂視覺交互空間，四層空間的心髒供銷社、機能脈絡站、神經強化室等，以開源的形式相互聯動，是年輕人社交的新體驗。

5~7層的餐飲；8~12層包括KTV、Live Bar、SPA等“潮、樂、享”業态，打造夜間全域目的地。

在空間場景層面，整體偏複古潮流刻意沒有采用明亮的燈光或者鏡面來拉伸空間感，因本身局限性尺度略顯“局促”，但不妨礙其持續釋放“年輕力新青年文化”的魅力，成為魔都夜生活潮流社交新地标。

• 外灘中央廣場

今年9月28日，在上海南京路步行街東拓一周年之際，外灘中央廣場内庭全新亮相。

它由中央大樓、美倫大樓、新康大樓和華僑大樓這四幢曆史保護建築構成，是外灘“第二立面”城市更新的标志性項目。

内庭開放後，将作為連接四幢曆史建築的核心空間，通過提供多元化功能與多樣化業态，形成獨樹一幟的商旅文體驗空間以及城市場景化社交空間。

外灘中央廣場彙聚了喬丹品牌旗艦店、皮爺咖啡、米其林餐廳喜悅8号、林肯爵士樂上海中心、HAYDON全球高端美妝零售品牌-上海首店、Top Toy全球潮玩集合等在内的首店、旗艦店以及體驗店。

為了持續釋放南京路的強大商業活力，位于南京路中段的世紀廣場及其北側商業：世紀廣場、春申江大樓、三星大樓、真老大房食品等商場也在積極進行項目升級。

華聯商廈将引入潮流年輕的新興業态，形成新生代消費客群的集聚地；時裝公司、永安公司将在百年曆史建築的基礎上，重新定位規劃，打造融合商業零售、餐飲美食、生活方式、文藝活動、文化策展的複合型業态商業體。

03

從南京路商圈改造來探尋

城市更新的升級密碼

無論是南京路步行街西側三大商業體的改造升級，還是東拓街區的開街，無不體現該條商業街對于年輕群體、未來商業的重視。

近幾年來，南京路步行街的客群也出現較大變化，在南京路商圈的人群畫像中，25-34歲的占比最高，為40.76%，高于全城均值。

項目在改造時，或是瞄準Z世代，打造年輕化、圈層型的文化娛樂地标，或是在百年曆史保護建築所特有的曆史積澱基礎上，聯動多元創新元素打造現代複合型商業空間；或是在老建築原有風格上增加穹頂、拱廊等建築新元素，增強戶外體驗遊逛性。

據相關資料，2014年至2019年期間，南京東路步行街品牌進行了大幅度更新，品牌替換率接近70%，其中首進上海及南京東路商圈的品牌商戶占比約達30%。

南京路耐克旗艦店銷售位居全球第一，阿迪達斯、周大福、絲芙蘭、ZARA、樂高、斐樂等品牌銷售位居全國前三位，還有衆多品牌單店、單櫃銷售額位居上海市首位。

引進熱門國際化品牌以及旗艦店、首入店、概念店，以迎合消費者需求，“年輕時尚”成為了這條老商業街的新标簽。

在打造商圈活動時，則是選擇凸顯年輕、時尚、設計、潮流的營銷類型，以吸引年輕群體到來。

南京路步行街在去年舉辦了“笑出色彩、由心而生”商圈藝術展、玩轉“戰·星世紀”商圈電競賽、上海時裝周 x 天貓風尚大選、 “bilibili 集勢夜”等活動，還推出魔都首個商圈AR 導遊導覽 app“玩轉南步街”，聯合商家打造“AR 尋寶大作戰”的趣味線上活動，十分有趣味。

今年，則是舉辦南京路步行街商圈首屆招商推介大會，以及瑜伽節、街舞大賽、商圈電競賽、藝術節四大主題活動，鍊接年輕人喜愛的文化潮流IP，打造全新的新潮氛圍。

04

寫在最後

近年來，城市更新一直是地産圈的一個熱詞，然而，衆所周知，存量改造也絕非易事。

圍繞着存量資産如何定位、改造、運營從而更大化内在價值成為各方探索的焦點。

存量商業想要打造“人流發動機”、想要持續生存，關鍵是要了解消費者的基礎需求和變化趨勢，對商業趨勢有前瞻的敏銳度，從而做到脫穎而出。

圖片及素材來源：赢商大數據/澎湃新聞/商赢網華東站/中國經濟網/華東商業地産彙/赢商雲智庫/鳳凰網房産/項目官方平台/網絡，内容僅做分享，不具有任何商業用途，侵删。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!