資料圖 圖片來源：視覺中國

日前，青島市暫停了買房搖号政策。理由是，該地商品房銷售市場基本穩定，搖号已沒有存在必要。至此，在青島實施了僅半年的搖号政策，告一段落。

屈指數來，從中央經濟工作會議至今，全國已有多地給樓市松了綁：菏澤取消限售、杭州和珠海放松社保、廣州放開對商業服務類物業項目銷售對象的限制、佛山放寬入戶條件、深圳市四大銀行降低首套房貸上浮利率、山東菏澤取消限售政策，合肥悄悄松綁限購……這引發不少人的猜測：樓市調控政策要退出了嗎？房價又要上漲了嗎？

局地調整難成全國風向标

首先要說的是，盡管不少地方似乎在調整樓市政策，但尚未普及全國。

從國家統計局發布的70大中城市房價統計數據顯示，2018年11月份一線城市新房價格環比微漲，但二手房價格持續下降，二線城市一二手房價格環比漲幅均與上月持平，三線城市環比漲幅均回落。截至11月，全國商品房銷售面積增幅降至兩年來的最低點。

由此看來，這一輪樓市調控終于初見成效，一些地區房價快速上漲的勢頭得到遏制。加上當前經濟發展的内外部不确定因素增加，經濟運行面臨下行風險，在此形勢下，部分地區的樓市調控政策出現松動，難免讓市場浮想聯翩，國家會不會為了保經濟而放松房地産調控？

我認為，大家不必對此多慮。這一輪所謂“史上最嚴”樓市調控，恐怕不會那麼快地轉向全面放松。而對于局部地區的個别措施，應該具體分析，某些地方的政策變動屬于對之前嚴厲調控矯枉過正的政策進行修正，是讓一些短期的、不合理的行政措施回歸市場，從這個層面來講，還有很多地方應該對現行的調控政策進行修正，比如限價；而像山東菏澤則屬于三四線城市，不是主流，不能成為全國樓市政策變化的風向标；至于安徽合肥，據媒體報道，官方并沒有發布書面文件，僅是口頭（電話）通知，估計是在試探。

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房地産綁架實體經濟現狀仍未改變

其次，房地産綁架實體經濟現狀仍未改變。

我認為，關于樓市調控會不會放松、該不該放松的判斷，不應該從個别地方暧昧不清的政策調整來看，而應該從以下幾個現實問題來分析。

要特别弄清楚的是，國家為什麼要調控房地産市場？

過去20多年來，由于一些地區過于依賴土地财政，加之炒房資金大舉湧入，導緻了房價的畸形快速上漲，民衆收入房價比越來越懸殊。不但累積了嚴重的房地産泡沫，為宏觀經濟健康發展蒙上一層陰影，更重要的是，由于樓市的抽血作用，嚴重扭曲了實體經濟。

從另一個角度來看，面對巨大的購房負擔，民衆未能享受到這20年來國民經濟高速發展所帶來的紅利。根據某智庫研究院發布的2017年全國35個重點城市房價收入比報告，如果一個家庭（注意不是個人）想在深圳買一套房子，不吃不喝也需要39.64年；在上海，不吃不喝需要27.98年。買房壓力如此之大，何談民衆的幸福感、獲得感？

房價不僅綁架了實體經濟，更是綁架了多數民衆的生活。顯然，決策層早已認識到了這一問題，始于2016年9月30日的本輪樓市調控已經兩年有餘，其間雖多次出現局部政策微調引發的市場關注，但中央一再強調“房住不炒”，多次釋放堅持樓市調控方向不動搖的信号。

本輪樓市調控的目标遠未達成

再次，必須看到，本輪樓市調控的目标遠未達成。

目前各地樓市銷售及價格總體上隻是增幅放緩，實際還在增長，即使有些地區出現價格回落，也是在長期快速高漲基礎上的有限下滑。但與此同時，實體經濟艱難的現狀并未好轉，就連以往風光無限的互聯網虛拟經濟，近期也出現了裁員潮。

如果此時各地考慮短期經濟增速，打着“因城施策”的大旗，動搖“房住不炒”定位，極有可能再次引發房價非理性上漲，使得近2年多的調控成果功虧一篑，進而引發更多更大的“次生災害”。屆時，實體經濟将更加困難，這顯然是決策層不希望看到的。

因此，綜上所述，我認為，無論是房地産市場自身的周期，還是政策周期，抑或是宏觀經濟的大周期，其實都到了一個轉折點。而由于這三大周期的疊加，中國樓市的拐點将至。

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中國樓市的拐點将至

從市場周期來看，自2014年9月底以來的這一輪房價上漲，到了2017年底，市場拐點已經出現了。

一是從價格來看，當前北、上、廣、深4個一線城市二手房價格都在下跌。值得注意的是，新房市場由于限價導緻市場失真，二手房價格更具參考性。

二是成交量大幅下滑，全國商品房銷售面積增速連跌4個月。以傳統樓市旺季的“金九銀十”為例，去年“十一”黃金周期間，個别城市房地産成交量下滑90%，下滑50%的比比皆是，說明市場整體在降溫。

第三，從土地市場來看，土地溢價率相對于2016、2017年大幅下降，很多地方平價賣地都會流拍。根據中指土地數據庫對全國300個重點城市的監測數據顯示，2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗，創中國房地産市場化以來土地流拍之最。

其中一線城市由于房價停止上漲，土地流拍最嚴重。而四五六線城市因為有棚改的後續效應，情況還不是太嚴重。不過，2018年下半年以來，一些城市及時停止了棚改，這意味着最後一個政策紅利也消失了。

總之，過去不斷支撐大家購房的政策基本上都取消了，房地産政策周期的轉折點出現了。

事情正在起變化

再從經濟大周期來看，由于經濟發展的外部環境發生變化，内外部不确定因素增加，當下經濟運行也存在着一定下行風險。

日前，建設銀行董事長田國立在北大光華新年論壇上稱：房子我們真的蓋夠了，空置率很大，現在你買房就是高位接盤。

我認同這一觀點。要知道，居民購房按揭貸款在銀行業務中一直占據很大比重，這一塊業務不但規模大、期限長，而且還款穩定，壞賬率低，屬于優質資産。所以從理論講，銀行一定是希望房價一直漲，然後開發商一直借錢蓋房，客戶一直貸款買房，這樣，銀行不就有源源不斷的穩定利潤了嗎？既然如此，銀行高層為何還要說出上述不但讨人厭，而且違背自己業務利益的話呢？

春江水暖鴨先知。也許，作為整個房地産利益鍊條中連接供需雙方最重要的一環，銀行已經切實感受到了當前房地産市場泡沫引發的風險

總之，“事情正在起變化”，中國房價作為整體而言，不存在又要上漲的基礎，恰恰相反，房地産市場拐點大概率地将至。

□陳思進（資深風險投資人士）

編輯 李冰冰 校對 李世輝

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