基準地價

基準地價，是指房地産市場供需狀況正常下的土地價格，可以反映土地市場在一段時期内的整體變化趨勢。了解基準地價，并關注土地價格，對投資、居住、創業均有不小的參考價值。

近日，市自然資源局在官網上公布了《2017年度揚州市區基準地價更新成果報告》。2017年度，揚州市區綜合、住宅用地地價水平提升較大，商服、工業用地地價水平小幅上漲。市區綜合地價水平為2041.41元/㎡。其中，商服、住宅、工業用地地價水平分别為5316.79元/㎡、3121.33元/㎡、294.66元/㎡。

《報告》顯示，揚州市區住宅地價高值主要分布在瘦西湖、京華城及“第二城”中心周邊住宅片區，由于各種商業設施，配套設施不斷完善，上述區域未來發展持續向好可期。

看變化商服用地地價增速溫和上行，工業用地地價變化平穩

“基準地價作為正常的房地産市場供需狀況下的土地價格，可以反映土地市場在一段時期内的整體變化趨勢。”市自然資源局相關負責人介紹，我市從2007年開始，就全面建立了城鎮地價季度動态監測與基準地價年度更新制度，以了解和掌握市區地價水平和地價動态變化規律。

《報告》共更新了商服用地、住宅用地、工業用地等三大類的基準地價。其中，商服、住宅、工業用地地價水平分别為5316.79元/㎡、3121.33元/㎡、294.66元/㎡。對比可以發現，2017年的基準地價，相較于2016年呈現出了一些變化。“2017年度綜合、住宅用地地價增速較高，商服用地地價增速溫和上行，工業用地地價變化平穩。”該負責人分析。

看重點“第二城”商業設施、配套設施不斷完善，發展可期

近年來，揚州市區城市框架不斷拉大，江廣融合區域、西區新城、“第二城”等城市重點建設闆塊面貌日新月異，城市地價亦随之變化。所謂“第二城”，是指東起古運河、西至邗江路，南起開發路、北至江陽路及開發區管委會北邊界，總面積3平方公裡的區域。由現代商圈、花園總部、文化櫥窗、智慧城府、花園街坊、水岸徽居等闆塊組成。整個“第二城”以造型優雅的大型人工湖－蝶湖公園為中心。

據2017年地價動态監測成果顯示，在重點區域中，西區新城商服、住宅用地地價水平相對最高，分别為5677.62元/㎡、5383.00元/㎡。江廣融合區域商服用地、住宅用地地價增長率相對最高，分别為3.94%、7.25%。“第二城”作為揚州近年來重點建設區域，各種商業設施、配套設施不斷完善，蝶湖公園、三灣濕地公園逐步建成，區域宜居性進一步提升，區域内商服用地、住宅用地地價漲幅分别為2.61%、5.84%。

看趨勢商服住宅工業用地地價總體呈由城市中心向邊緣降低

揚州市區地價總體分布如何？記者從市自然資源局了解到，揚州市區商服、住宅、工業用地地價總體呈由城市中心向城市邊緣降低趨勢，近似呈現圈層式結構。

“商服用地地價空間分布總體上是從市中心向外逐步擴散，土地價格呈逐漸降低的趨勢。”該負責人介紹，甘泉路-廣陵路商業街、國慶路商業街、四望亭商業街、望月路商業街等代表性的特色商業街，為主要商業街道輻射的區域，也是商業地價高值區域。西部分區在汽車西站及京華城周邊已經形成局部的商業地價峰值區域；随着商業網絡的逐步完善，近年來東部市級商務行政中心區的商業用地價值提升較快。

“住宅用地地價高值主要分布在瘦西湖、京華城及揚州‘第二城’中心周邊的住宅片區，其次是平山堂路、西外環、開發西路、古運河圍合的區域。”該負責人介紹，甯啟鐵路和甯通公路之間的區域構成揚州的主要居住區域，自文昌中路往西延伸至火車站的住宅用地地價變化較為平緩，表明揚州市城市向西的擴張力較強，近年西部新城的大規模城市建設帶動了地價水平的整體提升。廣陵新城區域，作為市級商務行政中心區，規劃布局為集金融保險、商務辦公、信息咨詢等生産服務功能以及市級行政辦公、文化娛樂、零售商業等于一體的城市綜合性商務行政中心，随着功能布局的逐步完善，近年來該區域整體地價水平提升迅速。

看建議适當增加江廣融合地區、生态科技新城區域土地供應

未來市區基準地價又将會呈現出什麼樣的變化？

“在新常态下宏觀經濟保持穩中向好發展，2018年地價增速平穩運行。近年來，揚州市區土地供應主要集中在西區，經過十多年的發展，目前西區發展已相對成熟，建議在今後的土地供應中，适當增加江廣融合地區、生态科技新城區域的土地供應。”

此外，《報告》也建議提升老城區的地塊供應品質。為了将揚州中心城區打造成為古今交融的特色城區，建議适當加大對這些區域的改造，以增加中心城區優質地塊投放量，防止地價波動過大，穩定市區整體地價水平。

熱地追蹤

去年拍出的原亞星客車廠GZ095地塊

将建綠色三星适老型住宅

土地儲備對開發商未來發展的重要性不言而喻。去年，揚州市區成功出讓41宗地塊，大牌房企頻頻出手，其中，優質地塊備受社會關注。位于廣陵區七裡河公園北側（原亞星客車廠）的GZ095地塊，去年拍出了7.65億元的總價。這塊由三家房企聯合開發的優質地塊已明确用于建設綠色低碳住宅。尤為值得關注的是，該地塊将主打“住宅 養老公寓 配套用房”特色，全方位體現“嵌入式”養老理念。

GZ095地塊位于廣陵區七裡河公園北側（原亞星客車廠），是揚州市本級2018年土拍中關注度較高的地塊之一。按照市土地儲備中心要求，該地塊項目有兩個定位。一是建設綠色低碳住宅小區，項目建成後，須申報并獲得中國城市科學研究會頒發的《三星級綠色建築标識證書》。二是地上住宅面積的40%作适老化設計，地塊内配建地塊總建築面積2％的養老配套設施用房，運營模式采用自持的方式不得分割，功能不得另作他用。2018年12月12日，經過多輪競價，GZ095地塊成功被恒通集團摘牌受讓，項目将由城控集團、華建地産、恒通集團聯合開發。

GZ095項目定位為綠色低碳、全齡宜居的高品質住宅小區，與老城區以及七裡河體育休閑公園、學校等周邊配套融為一體，除了緻力打造揚州“嵌入式”養老示範的标杆項目，也将成為揚州健康養老全齡宜居新地标。目前正在陸續進行各項施工前期準備工作，項目已完成立項，正在辦理規劃許可，規劃方案已先後經過專家會等幾輪讨論，待規委會審查修改到位即可确認。

什麼是“嵌入式”養老？

小區能為老人提供什麼服務？

在規劃建設新小區的時候，以一定比例将養老設施嵌入進去，老人不出小區就可以實現機構養老。GZ095規劃将地上住宅面積的40%進行适老化設計，不僅有養老配套用房，還有養老公寓和适老住宅（适合親情養老）。按照計劃，毗鄰七裡河公園的最好位置将作為養老配套和養老公寓區域。養老配套用房和養老公寓由開發商自持運營，采用地源熱泵系統，商業和文娛活動配套齊全，保健康複、老人照護、老年人食堂（餐廳）、圖書室、老年人大學等一應俱全。“這一嵌入式、自持型康養住宅項目，勢必成為東南片區更新改造一個新的亮點。”市自然資源局相關人士分析。

“養老産業是朝陽産業。”一位業内人士告訴記者，不僅這幾家本土房企在嘗試這種新模式，還有一些房企和建設公司正躍躍欲試。比如，被揚州教育投資集團摘得的廣陵新城867地塊，位于萬福路北側、外灘路東側、錦河路南側、京杭路東西兩側，作為住宅用地，将建高層住宅，其中有2棟高樓規劃為養老住宅。“這種有益的嘗試，對打造‘美麗中國的揚州樣闆’‘健康中國的揚州樣本’将起到很好的示範和推動作用。”

行業動态

今年揚州規劃落實裝配式建築項目300萬平方米

裝配式建築的“風口”機遇怎麼抓？

建築産業現代化是建築業産業升級的重要突破口。作為首批國家建築産業現代化試點省份，裝配式建築在江蘇已經站上了大規模推廣的風口。“今年底，揚州将建成兩個裝配式建築小區——藍灣華府、碧水藍灣。”市住建局有關負責人介紹，今後揚州将在新建保障性住房等領域重點推廣裝配式建築，推動綠色建築規模化發展。按照計劃，今年揚州全年規劃落實裝配式建築項目300萬平方米，新開工裝配式建築200萬平方米，竣工裝配式成品住房150萬平方米。

什麼是裝配式建築？

它有怎樣的标準與要求？

預制裝配式建築住宅，是預先在工廠按照标準将牆體、樓梯、頂闆等構件預制後，再運至工地現場拼裝，實現像搭積木一樣蓋房子。與傳統工地不同的是，在預制裝配式建築工地，沒有飛揚的塵土和刺耳的噪音，也不見零散的鋼筋、混凝土、保溫闆。

“預制構件标準化，已被納入裝配式建築技術要求中。”市住建局相關負責人表示，與傳統現澆建造方式不同，裝配式建築絕大多數部件為工業化預制，穩定的生産環境有利于控制産品質量，最大限度降低人為誤差，改善牆體開裂、保溫層脫落等質量通病。

裝配式建造技術把大量工地作業移到工廠，也不像傳統施工那樣安裝高密度防護網。由于減少了現場施工的勞動力用量，降低了工人勞動強度，可大幅減少質量安全事故的發生，更好地保障工人的生命安全。同時，降低了建築輔材的損耗，減少了污水、噪音、有害氣體和粉塵量，有利于環境保護及減少施工擾民。這種類似搭積木的拼裝蓋房，因其高效、綠色，已逐漸受到重視和推崇。

目前，江蘇作為首批國家建築産業現代化試點省份，正加快推進以“标準化設計、工廠化生産、裝配化施工、成品化裝修、信息化管理”為特征的建築産業現代化。

在揚州，裝配式建築将在哪些領域重點推廣？

市住建局表示有關負責人表示，将重點推進本市所有新建保障性住房、商品住房等住宅建築和學校、醫院等公共建築。其中，政府投資項目全部實行裝配式建築。其他新建項目，鼓勵采用裝配式建築，積極引導各類園區、特色小鎮、美麗鄉村示範區及農村住房連片改造建設項目采用裝配式建築。作為裝配式建築的重點推進區域之一，裝配式建造方式正成揚州最重要的一種。為擴大裝配式建築适用範圍，各縣（市、區）、功能區新建住宅建築項目和單體建築面積超過5000平方米的公共建築項目，都将采用裝配式建築。

為推進裝配式建築，江蘇從财政、住房貸款等方面都給予支持。市住建局有關負責人表示，對采用裝配式建築，隻要達到相關具體控制指标要求的項目或建築單體，主管部門在核定計容面積時，将給予不超過相對應地面以上規劃總建築面積2%的獎勵；新建建築外牆采用預制夾心保溫闆的，其保溫層及外葉牆闆的水平截面積，可不計入項目的容積率核算。這兩條獎勵政策可同時享受。

為認真落實國家、省、市關于推進建築産業現代化發展的要求，按照适用、經濟、安全、綠色、美觀要求，揚州将不斷提高裝配式建築在新建建築中的比例。市自然資源局表示，到2020年，全市裝配式建築占新建建築面積的比例将達到30%以上，住宅建築成品住房比例将達到50%以上。

今年我市計劃新開工裝配式建築面積将達到200萬平方米。新開工裝配式建築項目有5家（廣陵體操館、江都人民醫院行政樓、揚州東方國際大酒店主樓、儀征中醫院、天山馨村安置區二期工程），規劃裝配式建築項目26個、建築用地面積300萬平方米，在建成品住房面積約40萬平方米。

不僅如此，揚州還創成國家級裝配式建築産業基地1個，并以建築産業化為重要抓手，着力提升核心競争力，今年底，藍灣華府、碧水藍灣等裝配式建築小區将建成。

記者 羌伊然 丁蕾 國軍 默然 露莎 莊劍翔

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