京樓房長

我是房長，你相見恨晚的買房軍師，曾幫助過7000多位家庭買對房，并在買房過程中合理避坑，多數實現大幅财富增值。

房長曾任萬科/中海等品牌房企大區總，是北京極少，能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家。同時也擅長全國城市房産研究&北京政策與規劃研究。

本人曾在京買過6套房，擁有16餘年買房經驗，實勘跑盤超過3000個，知大勢，懂微操。

房長不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房長屬于實戰派隻說對你最有用的操作和建議。

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以下精選問答内容來自“京樓房長”知識星球。

一、星球會員提問：房長您好，我想在近期買房，之前在外地買過房，還貸過款，應該算二套。所以我估摸着我得預算應該在750萬以内，因為孩子上學需要借單位的集體戶，而單位要求自有房産必須在東城區，這讓我很為難，也隻能在東城區選了。

具體買房需求：不考慮學區，重點考慮保值及租金，因為不會住，會在孩子學校附近租房子。北京首套上車盤。麻煩房長給推薦幾個東城比較合适的小區或樓盤。謝謝

房長回答：

你的資金還是比較充裕的，二套總預算能到850，那你首付也不小了。因為你的特殊情況，結合你的資金配置，我覺得有兩種方案。

一、集全部預算在東城買

這應該是你原有的計劃和方案，但我覺得不合适。因為東城畢竟是寸土寸金之地，再差的房子價格也會比較高。而且基本都帶有學區的溢價，你對學區又不感冒，反倒是對保值和租金有要求，何苦要把所有的錢都放在東城呢？你這種情況相當于去高檔餐廳要一碗魚香肉絲和蛋炒飯，雖然飯菜和其他店是一樣的，但是價格卻高了許多。所以，第一種方案我是反對的。

二、分散購買

其實按照你的情況，最好的方式是将一部分錢用于在東城買房，另一部分錢買一個增值屬性強、流通性好且好出租的房子，才是最佳的方案。這就需要拆解你的首付預算了，你最好告訴清楚。我簡單舉個例子，将這種方案說的明白點，假如你首付有700萬左右，那麼可以拆解出來450萬以内的全款，用于購買東城區的房子，比如永外華龍美晟的南向小一居或者永定府的小戶型你也能湊湊運氣。你全款買砍價方面有優勢，如果看得準買到滿二且低于市價的房子，那就是香饽饽，不僅保值天然還帶升值屬性。而且華龍美晟呢，租金回報還可以，一居的43平的小房子，租金5000以上。最後你還可以做點dy，再拿出一部分資金用于第二套房子的首付，那這樣就更合适了。當然我先不按dy方式給你建議，你剩下250萬，可以買套370萬以内的房子，那這個預算可以買的稍微遠一些，比如亦莊、豐科園、天宮院等地，升值屬性強，且租金回報也不低，能買到的面積也會更大，想好一點的地段，那麼可以看看豐台。建議你通讀一下星球會員資料《二手房淘筍技巧》、《最具價值潛力的投資闆塊》

二、星球會員提問：房長您好，拜讀了您發我的學習資料，很受益。我的情況是這樣，我想買套新一點的房子，主要是自住，當然能保值增值最好。首貸首套，首付約220萬，這些首付中希望包含中介費和稅費。想用足杠杆，粗算了下城六區大概能買到500萬以内的房子，還必須是滿五唯一。最近看了兩個區域，請您幫助參謀下：

1、房山長陽的長陽半島和熙悅山瀾庭，戶型還不錯。小區新環境也好。總價在可承受範圍内

2、園博園張郭莊地鐵站附近的園博嘉園，小區環境還可以，這一片離工作稍微近一些。但是配套不太行，感覺有些慌。

現在有些糾結，不知道該怎麼選，請問房長，您有什麼建議嗎？或者有其他區域推薦嗎？

房長回答：

預算算的還蠻準的，學的挺快，一定是好好看資料了。500萬其實你選擇面不小，不一定隻糾結于張郭莊、長陽，比他們的好的闆塊還有很多，比如豐科園、草橋、花鄉等地，當然我不知道你買房比如樓齡、朝向、小區環境、配套、地鐵、甚至通勤等的具體需求。所以也不好給你具體小區的推薦。

張郭莊這個區域我不太推薦，自住尚可，投資升值就算了。配套起來還不知猴年馬月呢...戶型那麼好、容積率還超低的熙悅天寰賣了一年多了都沒清。園博嘉園物業一般，小區環境還可，最主要的問題就是周邊待開發地塊比較多，北京近兩年也沒有什麼新的規劃出來，再就是生活配套少，發展緩慢。

長陽這個闆塊是豐科園的外溢闆塊，雖然自身産業不咋地，但是受帶動這幾年成長的還不錯，基建、配套等也都起來了，生活還是挺便利的。熙悅山瀾庭和長陽半島也算當地的标杆小區了，近幾年漲幅雖然不高，但也沒落後大盤。所以從自住、保值的角度出發，我到時優先建議你選這裡。不過500其實還有更好的選擇，你需要把需求說清楚。另外，再仔細看星球資料《最具價值潛力的投資闆塊》

三、星球會員提問：房長您好，我是在東城區永鐵苑有一套70多平兩居 想賣掉，改善一下，因親情在通州，想選擇在通州買一套3居，您建議一下買新房還是二手房合适，春和景明樓盤您評價一下。

房長回答：

春和景明還不錯，屬于高端改善住宅，運河CBD近8年唯一的純商品住宅項目，居住是可以的。運河CBD也是通州發展最快，呈現最成熟的區域，對标倫敦金絲雀碼頭和美國曼哈頓。因為闆塊整體面積不大，而要建的和要承載的東西很多，比如16座城市商務地标、230多家世界500強和金融總部入駐，再加上商業、醫療、學校資源等，這裡的每一塊宅地就顯得寸土寸金了。所以從稀缺性的角度，春和景明是比較有市場的，通州核心區域内也缺少這種高端改善項目。

但是這個項目在當初20年拿地時，隻有4家房企及聯合體參與，最終溢價率9.64%，樓面價隻有1.6萬。且不分析這個房企參與熱度低的問題，市面上有很多聲音，沒有客觀的說法。但就這個樓面價來說，其實石榴的利潤空間還是很大的。一般賣6/7萬的房子，樓面價4萬，房企就是有利潤空間了。所以在這麼高的利潤空間下，你也不用太擔心質量問題。畢竟高端改善都是沖着品質去的。

春和景明房源量很小，一共就6棟樓，132戶。主要是因為開發空間太小，整體規劃7萬多平，隻有35%是住宅，其餘除了一個3000平的幼兒園，剩下全是回遷房，相當于要和600多戶回遷戶當鄰居，這就得看業主的心态和清水灣的手段了，不然還會發生西宸原著的情況。

至于升值潛力方面，與融禦同理，短期很難，長期有空間。

你如果傾向于自住，可以優先選擇新房，因為普遍品質是高于二手房的，但升值空間較低。如果兼顧自住和投資的話，那我建議首先選二手房，二手房流通性相比還是更強一些，且價格更便宜些。

四、星球會員提問：房長好，最近很是糾結。我剛把通州的房賣了，因為要在麗澤附近上班，想買豐台或者大興的房，從自住保值的角度，豐台馬家堡的左右坊、豐體時代可以考慮入手嗎？還有萬年花城？您覺得哪個更好呢？

房長回答：

先從小區的層面來講：

1、左右坊這個小區其實買小戶型出租是不錯的，但是自住的話不建議。因為租戶太多了，左右坊随是住宅，但是一共兩棟樓，而且以小戶型為主，居住的人多而密，這樣很容易亂或者發生安全隐患。而且這個小區不是特别保值，你像東邊的城市間和這小區其實是同一個項目，都是星河城六期，價格也相同，但這麼多年過去了，差了小一萬。所以...

2、豐體時代是老經适，全是塔樓，租戶多，人口密度也大。小區衛生、環境很一般，一是綠化少，二是回遷戶養狗的多，有時環境有點髒，近幾年漲幅也不太行。這個小區我也不是很建議。馬家堡這個區域其實星河城、玺萌公館、瑞麗江畔算是不錯的。你兼顧自住和保值，最好看看這幾個。

3、萬年花城還可以，但就是貴。主要是樊家村這個區域地價撐起來不少，當年的地王。再就是這個闆塊雖然自己沒啥産業，但是離麗澤、豐科園都不遠，交通也還比較方便。所以它和三環新城一路從06年時期的5000元一平的價格，漲到了6w ，最高的7w以上也有。買這裡保值是沒問題的，增值的話就要看時間了。但如果和馬家堡區域以及小區相比的話，我還是更推薦這一片。

五、星球會員提問：您好，我在朝陽十八裡店那有一套房，18年的時候貸款買的，但是最近工作上出了些問題，導緻收入有些影響。所以礙于還貸的壓力，就想賣掉。但是朋友跟我說那邊賣掉不太合适，說規劃還挺好的。我有一個孩子，現在在海澱上學，這個不用考慮。您覺得十八裡店房子還有升值空間嗎？現在适不适合買呢？跪謝~

房長回答：

1、北京的任何闆塊，隻要不是太偏太遠的，他都是有好小區和差小區之分的，現在北京房價分化很嚴重，有的大漲，有的甚至不漲還跌了的。所以你要讓我分析有沒有升值空間，至少需要将你房子的小區名字告訴我。

2、十八裡店這個區域，處于朝陽南部、大興、豐台交界，我很早就說過在這種區域，很容易成為城中村，三不管地帶。一是配套基建發展的弱，因為都不重視；二是沒什麼規劃，這麼多年也就是17号線，你看還有其他像樣點的規劃麼？nothing 并且這種區域通常也是各個行政區安置回遷戶的區域，因為都在犄角旮旯裡。

3、我不知道你說的是什麼小區，但從二手房均價4萬多的角度來看，你就知道它的價值所在了，連石景山、大興某些區域都敢賣7/8萬。再就是這邊幾個典型的小區比如戀日綠島、鴻博家園等近幾年漲幅很一般。

所以我勸你盡快賣了，換個好一些的區域，具體怎麼選你找小吳把需求說的具體一些。另外也建議你看看星球會員資料《北京跑赢大盤小區盤點》、《最具價值潛力投資闆塊》、《房長之北京買房頂級思維》

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