前絮：近日，一位市區的朋友說來嘉定吃飯，說萬萬沒有想到，南翔印象城MEGA的點都德竟然需要排隊318桌，在全上海所有的點都德的餐廳中，排隊人數是最多。或許是怕我不信，特意發來網上排隊的截圖。

部分截圖頁面，南翔的點都德是排隊人數最多的

其實，這個屬于意料之中，也是意料之外。意料之中的是，印象城很多點都是全市銷冠，甚至是全國銷冠。但是沒有想到的是，點都德會甩後面幾家上海标杆商業體的店那麼多。

南翔印象城MEGA

近日，為了驗證這個現象是偶然還是一個常态，蛋哥也取号排隊，同時查詢排隊軟件，在不考慮營業面積等因素的前提下，發現南翔的點都德确實是最旺的，而且比其他上海所有的店都要好很多。

這引起了蛋哥一個思考，原因到底是什麼？

點都德嘉定南翔店

我想原因不外乎兩個，一個是嘉定人極強消費欲望的釋放，第二個是虹吸效應開始顯現。

在大約10年以前，嘉定鎮的新開羅賓森廣場還是很多時尚年輕人喜歡去的地方，而那裡有嘉定最早的現代化電影院——大地影城。别說嘉定鎮上的，很多安亭，甚至南翔的都會去那裡看個電影，吃個飯。

但是，往嘉定城區走的畢竟隻是少數，很多南邊區域的居民，更願意去市區消費，中環百聯、徐家彙、人民廣場、南京路...那邊才是時尚的中心，那裡有嘉定不可比肩的商圈、商場和餐廳，那才是消費的地方，而嘉定更多是用來居住。

但情況随着11号線開通正在悄無聲息的改變，第一個吃螃蟹的是11号線南翔站的中冶祥騰城市廣場。

中冶祥騰城市廣場

2013年，中冶祥騰開業，依然記得開業時，那麼多市區的品牌第一次來到了嘉定，星巴克、麥當勞、必勝客、優衣庫、保利影城...雖然在市區都是極其平常的品牌，但是如果沒有中冶祥騰，這些品牌真的不敢吃嘉定這個螃蟹！

蛋哥在開業時，問過幾個相熟的品牌負責人，他們都對嘉定這個郊區市場完全是賭的心态，而海底撈更是表示了疑慮——嘉定有夜生活嗎？

但是中冶祥騰做到了，讓“市區的品牌”第一次見識到了嘉定人的購買力！

後面的情況，大家都非常熟悉了，一大波商業體随着嘉定的發展拔地而起，中冶祥騰、五彩城、太茂、嘉亭荟、江橋萬達、大融城、寶龍廣場、中信泰富萬達、嘉定百聯、西雲樓、印象城...就像雨後春筍伫立于嘉定各個角落。

根據嘉定區統計局2021年1-8月嘉定區商業情況數據，全區有主要17個商業綜合體和2條新型商業街區納入統計，共實現零售額76.4億元，同比增長99.5%

這是非常了不起的成績！

菊園信業廣場

蛋哥将嘉定主要商業體進行的标注，發現一個很有意思的現象。其中最大的四家商業體——南翔印象城、江橋萬達、安亭嘉亭荟、新成路的嘉定百聯、新城核心區的中信泰富萬達合圍成了一個幾乎标準的等邊三角形，嘉定絕大部分商業體都圍繞在這幾個航母商業體旁。

嘉定等邊三角形商圈内卷模型

但是，蛋哥也注意到嘉定商業開始出現較為明顯的虹吸效應。

這種效應，對外來看是将本來習慣去市區消費的嘉定客群留在了嘉定本土消費，同時，還吸引了一批通過地鐵或者其他交通方式來嘉定周邊客流。

關于這一點，印象城、嘉亭荟、江橋萬達最為明顯，不光有本地客群，還吸引了周邊的普陀、闵行、寶山、昆山等地的客流。

安亭嘉亭荟

但是對内，則相當内卷。

區域内被列入重點統計的商業體和街區就有19個之多，大量消費人口被分散，3-10萬商業體，品牌數量相對少，很難滿足以孩子為中心，玩上一天的消費趨勢，而10萬左右的中大型商業體，既有被衆多小商業就近消費吸納的客流，又要面對15-30萬 大型商業體的人流虹吸。

頭部的商業自然是虹吸效應的最強者，在一系列“最”字的加持下，無論傳播效應還是眼球效應，都時刻把控着媒體和招商的話語權。

因此，轉到剛才話題，無論是點都德南翔店還是酒吞、南京大牌檔等等品牌在巨無霸的磁場内，完全有可能在成就上海乃至全國單店第一。

上海旅遊節閉幕式上，印象城的南京大牌檔入圍餐飲類前五

實話實話，這兩年，嘉定的中型商業日子不會很好過，頭部品牌都基本選擇了區域的标杆，而在疫情，特别是近期“雙減”政策的影響下，曾經占據重要陣地位置的學科類教培業态出走，造成不少商業體面積的空置。

而填滿這些位置，必須經曆一個陣痛期，這是對招商和運營的巨大挑戰。

目前嘉定商業體有幾個明顯的問題：

1. 同質化比較嚴重。幾乎所有商業體都有影院、超市等業态，而餐飲品牌很多都是雷同，缺乏業态和玩法的創新。

2.檔次雷同比較嚴重。目前無論是印象城還是嘉亭荟，無論是百聯還是萬達，大家幾乎都是中檔消費。未來在二次、三次招商時，例如印象城是否能将檔次再提高一點點，打造一個輕奢為主，多層次的航母商業，同時把更多的中檔品牌空間留給其他中型商業，而中型商業将部分大衆消費留個社區級小型商業。

3.建築形态比較保守。能否更多打造類似K11、太陽宮、太古裡那樣有藝術氣息或者獨特建築形态的商業項目，說網紅打卡點可能比較俗，那能否讓建築不但可以閱讀，不但是購物的空間，也是藝術和人文融合的空間。

4. 艦船很多，沒有形成艦隊。嘉定商業體數量衆多，但和其他地方一樣，缺少形成艦隊的抱團精神。從某種程度上來說，也是一種資源的浪費，雖然讓每個商業體協調資源非常難（似乎也是不可能完成的任務），但需要去設法謀劃，否則就是一種雷同的過剩，這對嘉定整體商業格局是不利的。

目前，嘉闵線已經開工，未來嘉定還有很多站點上的TOD商業項目，在未來的規劃打造時，是否可以對投資方提出一些總體設想和宏觀指導，讓商業項目成為嘉定的一張閃亮的名片，這不但是嘉定人獲得感的需求，也是嘉定對外軟實力的展現。

嘉定商業，有非常可期的未來！

說了這麼多，或許很多同學有疑問，那嘉定需要這麼多商業體嗎？要，當然要！

這句話的前提是，嘉定目前已經定位為“獨立的綜合性節點城市”，是上海大力發展的五大新城之首。而五大新城一個重要的指标就是要将目前嘉定新城的人口從70萬增加到100萬人。人口，特别是有消費能力的人才，将是未來的巨大紅利！（關于嘉定新城的規劃，今日不在贅言，有興趣可以翻閱此前的文章。）

如果說嘉定新城的打造藍圖有點遠，那麼近期，我也看到了很多商業體開始積極求變的努力。

在“雙減”影響下，雖然有很多學科類培訓關門，但是有更多機構及時轉方向，正在素質培訓方面下力氣。

五彩城

隻有時代的企業。

在時代的洪流中，唯有進取和革新，唯有懂方向的企業，才能謀遠途。最後在給大家爆個料，很久以前羊肉串已經在五彩城裝修。新晉網紅餐廳陳香貴即将在中冶祥騰啟動裝修。

期待嘉定商業能更高品質，多層次發展。衷心的。

編輯｜蛋哥

拍攝｜蛋哥、Mr.bee、瑪豆

鳴謝 | 六月北極星

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