鄭州房價未來5年走勢?過去十年，鄭州的住宅從均價3994元/平米，到2017年12月漲到14600元/平米，增長了3.6倍，今天小編就來聊一聊關于鄭州房價未來5年走勢?接下來我們就一起去研究一下吧!

鄭州房價未來5年走勢

過去十年，鄭州的住宅從均價3994元/平米，到2017年12月漲到14600元/平米，增長了3.6倍。

把過去十年來鄭州的房價數據和人口、土地、金融數據放在一起進行分析，從中是否能夠發現一些規律，從而預測未來鄭州房價走勢如何呢？

首先是短期房價，也就是一年内的房價，金融政策如何影響短期房價呢？

M2每年增長多少合理呢？根據當年的GDP增長速度 物價通脹率。如果當年GDP增長率8%，物價膨脹率2%，那麼M2合理值應該在10%左右。

從過去十年的數據來看，2010年鄭州住宅均價漲了20.9%，而當年的GDP增長率是10.5%，CPI是3.3%，而M2當年增長了19.7%，M2增速遠遠大于GDP和CPI數據，也就是社會中流通的錢多了，就造成貨币貶值，而房價自然就上漲了。

另一個金融指标是基準利率。房貸基準利率決定了老百姓買房的貸款成本，利率越高，買房成本越高，那麼買房積極性越低，反之，基準利率越低，買房積極性越高。

從過去十年基準利率來看，當前房貸基準利率是4.9%，處于過去十年中的曆史最低點，而最高點是2008年的7.74%，過去十年中很多年份基準利率都在6%以上。而2015年3月到10月，央行連續五次降息，基準利率從5.9%降低到4.9%。在2015年底，基準利率達到曆史最低點。

再加上2015年M2增長了13.3%，GDP僅增長了6.9%，就是說錢多了，用錢的成本曆史最低，買房月供相對應減少了很多，購房成本就低了。老百姓不買房幹嘛呢？結果造成了2016年年中鄭州房價暴漲！所以說金融政策放松半年後，房價會快速上漲。

從短期看，鄭州未來一年内房價還會快速上漲嗎？有兩個方面來看。一方面，是目前基準利率雖然沒有上調，但大部分銀行已經上浮20%，達到6%左右，還有上浮的空間可以操作，明年可能央行會上調基準利率2-3次，也就是買房月供提高了。另一方面，今年M2供應可能不會超過9%，如果今年GDP增長在7%左右，那就意味着貨币增長是合理的。

綜合金融政策因素，一年内鄭州住宅均價增長率可能在5%左右。這裡讨論的是鄭州整體均價，但不排除個别區域和樓盤會出現短暫降價。

其次是中期房價，就是2-3年時期内，土地供應量如何影響中期房價呢？

我們從鄭州2010-2012三年周期土地數據來看，2010年鄭州供應了1360萬平米土地，這個數據屬于過去十年中供應土地最多的一年，大部分年份土地供應都在500萬平米左右。

雖說2010年土地供應的多，但2010年鄭州住宅均價增長了20.9%，處于曆史最高增長率，第二年2011年鄭州房價又增長了14.3%，但到了第三年也就是2012年鄭州房價僅僅增長了3.7%。這就說明了土地供應當年增長了，并沒有在當年轉換成真正的商品房供應，而是推遲到了第三年才供應出來。

那麼2016-2018周期同樣也适應這個規律，2016年鄭州供應了1128萬平米土地，屬于曆史第二高水平，但2016年和2017年，鄭州房價都出現快速增長。那麼2018年呢，2016年供應的土地可能形成有效供應，那麼2018年的房價才會增長很慢，我們預計2018年房價增長率在5%左右。

從住宅庫存量也可以看出來，去年底住宅庫存量僅有2.8個月，相當于不到三個月全部賣光，但是到8月底，住宅庫存量增加到7個月，随着供應增加，應該是逐步上升，一般在10個月以上就處于最佳購房點。

再次是長期房價，就是5-10年的周期，人口增長量如何影響長期房價呢？

鄭州人口最近五年常駐人口增長了150萬，基本上每年增長30萬人口，在國内所有城市中排名第七位。

鄭州新增人口不管購房還是租房，都必須有新的住房供應出來。最近五年房價增長了151%，最近十年房價增長了294%。正是每年源源不斷的外來人口湧入造成的。

河南處于城鎮化快速增長的階段，而鄭州又承擔着河南城鎮化重要任務，當年全國城鎮化率接近60%，而河南城鎮化率隻有48%，遠遠低于全國平均水平，按照每年1%增長速度，河南還有十年左右的大規模城鎮化階段。

未來十年鄭州人口會繼續大量增加，而房價同樣會大概率出現增長，如果鄭州每年增加30萬人以上常駐人口的話，也就是再增加300萬人口，這300萬人口大多數是年輕人，置業需求是十分旺盛的。

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