9月19日，萬物雲（2602.HK）在港交所發布招股公告，公告顯示，拟全球發售約1.17億股H股，發售價将不高于每股發售股份52.7港元，并預期不會低于每股發售股份47.1港元，發行規模将在8億美元至9億美元之間。公司将于本月内完成上市。

萬物雲成立于2001年，是萬科集團旗下物業公司，前身為萬科物業。公司成立初期主要為萬科地産提供物業服務，随着公司開始市場化運作，走上快速發展的道路，逐漸成為住宅物業領域的龍頭企業，并一路披荊斬棘到港交所。

房地産企業拆分物業公司上市在業内是比較常見，包括碧桂園（02007.HK）、保利發展（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等大型房企的物業公司都已完成了分拆上市。房企拆分物業上市在2020年最為熱門，然而在各大房企加速入場的時候，萬科物業在當時卻表示并不缺錢，從而錯過了最佳的上市時機。

當前房地産行業較為低迷，萬科地産的經營壓力增大，港股物業公司的估值已經大幅下滑，萬科物業選擇此時上市并非最好的時機。公司IPO的具體成色如何？此時上市是出于什麼樣的考慮？相較其他房企物業公司又有什麼樣的優勢？

01 毛利率下降，淨利潤增速下滑

先從收入來看，2019年至2021年以及2022年Q1，萬物雲實現收入139.3億元、181.5億元、237.1億元和68.5億元，同比增長30.3％、30.6％和44.2％，收入維持高速增長，主要受益于公司三大闆塊業務均實現增長。同期公司淨利潤增速為46.0％、12.9％和10.9％，淨利潤同比增速大幅下滑，與營收增速相悖。

淨利潤增速下滑，主要是由于公司在實現營收增長的同時，毛利率卻出現了下降。2019年至2021年，公司的整體毛利率分别為17.7％、18.5％及17.0％，2022年一季度進一步下降至14.5％。公司解釋毛利率下降的原因主要是受業務組合、定價政策及成本結構的影響。（具體解釋一下毛利率下滑的原因）

分業務來看，萬物雲的有三大業務闆塊，分别為社區空間居住消費服務，向個人客戶（如業主及居民）提供住宅物業服務、居住相關資産服務和其他社區增值服務等；商企和城市空間綜合服務則面向企業、政府及其他機構客戶；公司開發使用的技術産品歸類于AIoT及BPaaS解決方案服務。

向個人客戶提供物業服務是公司的主業，收入占比在55％以上。随着公司不斷探索業務發展新增長方向和積極實施戰略轉型，萬物雲的服務範圍也逐漸擴大。商企和城市空間綜合服務的比重也逐漸提升，從2019年的30.8％提升至2022年一季度的35.6％。

截至2022年3月31日，公司提供物業服務的住宅物業在管總建築面積約為670.2百萬平方米。同時，公司在中國内地及香港提供物業及設施管理服務，涵蓋1,650個項目，在管總建築面積超過135百萬平方米。根據佛若斯特沙利文數據，按基礎物業管理服務收入計，萬物雲在2021年中國物業管理服務市場中排名第一，市場份額為4.28％。

此外，為全方位提升服務能力和效率，促進服務的标準化及數字化，公司研發了 AIoT解決方案及（ii） BPaaS解決方案并産生收入，2022年該業務實現收入18.5億元，占收入的7.8％。冠于科技之名的萬物雲在招股書中表示，該等解決方案是公司領先于國内同行實現遠程運營現場服務的基石。

02 打造「萬物雲街道」新模式

萬物雲在招股書中強調其正在打造全新的業務模式，「萬物雲街道」模式，是指将公司的在管物業和設施同社區、商企和城市空間聯系起來，在每個“萬物雲街道”内建立一個本地化服務網絡，以實現協同運營，創造新的收入機會，實現規模經濟。

根據招股書介紹，公司建立的萬物雲街道有三個級别，服務範圍分别為3,000至6,000戶家庭；6,000至10,000戶家庭；以及10,000戶以上家庭。截至2022年3月31日，公司指定“萬物雲街道”分别為219個、119個及121個。

在“萬物雲街道”的建設中，将接入公司開發的AIoT設備，應用BPaaS解決方案，為了加快新模式的發展，需要公司持續科技投入，同時公司計劃收購新的物業服務商，為新模式的引入奠定堅實基礎，提高街道内的服務效率。公司有信心将“萬物雲街道”模式在全國範圍内快速膚質，力争在三五年内完成數百個萬物雲街道的目标。

新模式的建設需要大量的資金投入，這也是公司的主要募資意圖。據招股書披露，此次IPO所募集的資金，将有約35％用于“萬物雲街道”模式的建設推廣；約25％用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發；約20％用于未來三到五年内收購三至五家增值服務商；剩下20％用于人才培養和補充營運資金。

在前兩年，受益于行業規模紅利，房地産企業分拆物業公司上市一般可以獲得更高的估值，但萬物雲明顯錯過了最佳的上市時間。但區别于其他物業公司，萬物雲冠于了科技之名，上市募資的主要目的是建立“萬物雲街道”新模式，助力行業标準化，數字化，以獲取更多的增長機會。根據弗若斯特沙利文的資料，萬物雲為業内首家采用聚焦濃度、基于街道的方法來拓展主要業務的公司。至于是真科技還是空談，還有待時間驗證。

萬物雲相較于其他房企旗下物業公司的表現如何？據公司公告數據顯示，按銷售額計2021年排名靠前且旗下物業已分拆上市的十家房企中，有七家物業公司的2021年的營收達到百億規模，分别為碧桂園服務（06098.HK）、萬物雲、保利物業（06049.HK）、恒大物業（06666.HK）、綠城服務（02869.HK）、招商積餘（0001914.S）和龍湖智創（未上市）。

這些物業公司背靠底蘊深厚的母公司，能夠受益于地産母公司的品牌效應或者是直接從母公司獲取大規模的合約服務面積，營收數據都較為出色。碧桂園旗下的碧桂園服務不管是營收還是利潤均位于前列，萬科的萬物雲2021年的營收僅次于碧桂園服務，但淨利潤卻前者相差較遠。

（數據來源：各公司公告）

總體來看，萬物雲的收入呈現快速增長的趨勢，但盈利能力有所下降，公司緻力于打造新的“萬物雲街道”模式，是行業首創，如果成功複制，将能夠為企業打開新的增長空間。

本文源自滿投财經

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