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問答133期

大家新年好，好久不見！

每周，房哥會統一回複大家一周的購房問題；文章篇幅有限，更多買房疑問可加入房哥問答社！

問：大寨村安置房開建了，金地格林格林有望重新上市？

答：作為金地受困城改的重磅項目，格林格林這幾年已經很少有人能提起了，這塊早在13年就已經拿地的盤占地達到了269畝，是當時高新區在售的大品牌項目中體量最大的之一；僅14年9月底開盤當天就賣了2.6億，但此後因為城改手續問題一直處于停工狀态；

在2014年9月29日開盤當天即完成銷售達2.6億元。另一邊卻因諸多原因，工程長期處于進度遲緩的窘境，15年5月，開發商開始為業主退房；當時的消息是金地金地始終沒有放棄該項目，但城改項目由于涉及土地性質的“農轉商”，手續繁多冗長，需要大量資金才能保證順利推進；

此時金地還陷在另一個城改項目西沣公元中，此後格林格林一直處于停擺的狀态；公開資料顯示，金地在2013年6月獲得了位于西安雁塔區的大寨路城改地塊，項目占地600畝，淨開發用地面積17.95萬平方米，規劃容積率4.3；

根據當時的規劃，總投資為65.2億元；但在當時的市場下，城改項目确實陷住了很多開發商，包括同屬高新的保利和天地源；

但從今年開始，西安推行三年清零城中村，高新核心區這麼好的地段自然是重中之重了，包括大家熟知的保利天悅，金輝高新雲璟，天地源萬熙天地，都是被盤活的城改；而大寨村現在安置房已經在建，項目還在金地手裡，待安置完成，商品房就可以上市了；

不過此前格林格林的規劃主要以剛需高層為主，面積從70-135㎡，但按照現在的市場行情，項目定位和名字大概率是要變的，19年西安開發商預售項目申報房管局已經在統計了，相信很快就會知道答案。

問：中登城市花園的法拍房能買嗎？

答：此前中登家園也有法拍房，61套房子報價5208萬，按照規定，如果開發商無法在查封期内償還債務，被抵押的房産資産公司或法院就有權申請強制拍賣；

即法院強制執行的房産，放到公開渠道進行拍賣；房産來源可能是刑事案件、比如貪污罰沒，也可能是經濟糾紛，合同問題打完官司作為财産被執行用于抵債。

而因為着急回款，法院的起拍價一般都低于市場價，看着性價比很高；但是最終的成交價還得看現場競拍的人數多少，同時法院保證房子的瑕疵，如果未看房最終買了除了問題後果自負；

同時還可能面臨産權不清晰，可能有長租約，可能要清戶，部分無法看房

，可能出現新糾紛，需要全款交付的問題，門檻和風險還是很高的；

再說城市花園本身，雖然鳳城四路的位置确實不錯，但小區綠化一般，戶型一般，密度太高，口碑太差，這樣的房子真的值得嗎？

問：魚化寨拆遷後，附近有哪些大的項目和規劃？

答：根據《西安城市總體規劃（2008-2020）》中，魚化寨區域空地的規劃用地性質為商業用地、公共綠地、居住用地以及中小學用地；此前西安城中村改造是企業拆遷，現在都是政府拆遷後淨地重新包裝招商；早在12年的時候，魚化寨片區規劃為“一心”“兩帶”“三軸”“七區”；

“一心”指文化科技展示中心。位于魚化區域内沣惠渠、皂河兩大城市景觀帶與科技二路交彙處的中心區域。打造時尚娛樂、休閑購物區；

“兩帶”是指沣惠渠、皂河兩大城市景觀帶；

“三軸”城市綜合功能發展軸。通過科技路、科技二路、科技六路構成東西向主軸。沿科技二路，串起文化藝術中心、皂河城市公園長廊、西安外事學院等，形成一條布局城市重要産業的文化景觀軸；

“七區”是指綜合文教片區、和諧居住社區、優質居住社區、生态低碳社區等七大居住片；

簡單點理解就是還是以住宅區為主，穿插公園和商業，而具體怎麼蓋，還得看招商招的誰來，計劃趕不上變化。

問：房哥，近期是不是買房的耗時間，房價會不會回落？

答：現在的市場是很明顯的兩極分化，一是價格的分化，二是位置的分化，比如高科麓灣，大華錦繡前城，保億公園印就屬于性價比很高的，登記的認還是很多；

再比如萬科翡翠國際，城市之光，保利天悅這些，屬于位置占優勢的，買的人也不少，同時更高端的華潤悅府，龍湖景粼天序平層買的人也不少；

反倒是中間價格不占優，位置配套不占優，以及小開發商的項目，不溫不火；但總體房價，根據華商報統計 成交均價已漲至13745元/平方米，地價也越來越貴了，早點買并不是忽悠人，尤其對于剛需無房的，投資的等等後政策。

問：西八裡村今年會拆遷嗎，會什麼規劃？

答：拆遷說了很多年了，但從我今天中午去省台錄節目，看到的景象，沒有任何拆遷的動向，租戶穩定，商戶正常經營；但按照西安城中村三年清零的計劃，占據長安路中軸線位置西八裡村肯定是保不住，現在的難點在于拆不動；

最新的回複是西八裡項目由于區域位置特殊，但改造體量較大，用地嚴重不足，在控規審批階段程序較複雜，周期較長；去年9月時候，市政府第65次常務會議研究了西八裡項目控規方案。

目前，西安市規劃院正在對控規圖紙進行最後的審查核定，待控規批複正式取得後，還需由相關部門、街辦編制征收補償方案、工作方案并辦理相關城改手續，按程序啟動拆遷工作。

問：投資的話，高科麓灣和建邦華庭怎麼選？

答：各有各的優勢，高科屬于區域内熱度非常高的項目，一萬出頭，有公園，有地鐵，有商業，有學校，還是國企開發商，但就是部分樓棟距離三環太近；而建邦華庭地處高新核心區，周邊學校，地鐵，商業一應俱全，本身又是區域内少有的70年産權小面積住宅，價格适中，區域内備選的僅有銘城國際社區；

如果純投資，準備出租，完全不考慮自住，選建邦華庭，住宅性質還能劃學區，後期轉手也好賣；如果考慮自住或長期持有，就看高科麓灣，但三環的噪音最好自己去考察下。

問：藍光公園華府怎麼樣？

答：藍光進入西安兩年，作為首個項目，争議不少，但又賣不錯，加上小區已經有交房在裝修的，包括交房問題，園林綠化，物業服務都是看得到的，建議去小區裡轉轉；總的來說，戶型不錯，價格中等，園林沒有展示區做的那麼用心，還是定位剛需盤；區域内備選還包括中南上悅城，陽光城；

但劣勢也很明顯，沒有地鐵，周邊西部車城，城中村，二手車交易市場拆遷時間未知，環境破舊，建議下次附上預算，戶型圖，疑問等更多需求，否則很難回答。

問：Kingmall 未來中心怎麼樣，附近荒地還會蓋樓嗎？

答：憑借着地鐵和背靠高新的優勢，即便價格已經到了一萬六，還是40年産權的公寓，但賣的還是很火；

整個小區規劃為2棟塔樓與6層商業裙樓，塔樓A棟總高23層，其中7-18層為公寓，層高3.5米，19-23層為LOFT創意辦公，層高5.4米；塔樓B 棟總高29層，規劃為全能SOHO時尚精英公寓，層高3米，面積35-50平米；

按理講這種公寓投資保值性一般，後期雖然好租但回報遠不及房價，昆明路也不是高新區，此後回頭賣公寓的時候稅多到懷疑人生，可能是包銷出去後，給中級的返點多，強推的結果吧；附近荒地沒動靜，地段大的話該住宅幾率高，小的就是商業了。

問：城改拿證難，海倫國際五證齊全房産證能辦下來吧？

答：房産證好不好辦，和是城改還是商品房關系不大，隻不過城中村改造手續繁瑣，其中任何一個環節出事，房産證辦理就被無限期拖延；但總的辦證條件都是一樣的；

包括五證齊全（土地證，預售證，用地規劃，建設規劃，施工許可證），這是保證房子合法銷售最基本的條件，同時在收房後，還必須通過竣工消防驗收，小區不能有違建，各種費用繳納清楚，再由開發商統一申報房産證，所以辦不下來房産證，先查清楚是卡在哪個環節。

問：華清學府城附近，單位分的房子能買嗎？

答：目前區域内商品房價格已經近13000塊了，這個價格基本對半砍了，沒房産證，問清楚是集體産權還是小産權，前者起碼手續是合法的，後續面臨拆遷，賠償也有個說法，但小産權則完全屬于違建，再怎麼便宜都不要買；

同時單位房大多房齡較長，戶型老舊，停車緊張，小區沒什麼環境，一定自己看清楚，接受與否再做決定，越是位置好，價格低的越要警惕，違背市場規律，天上沒有餡餅。

（房哥買房會客廳）

預告：今年的房哥會客廳将于下周六（2月23日）開門，有關買房的各種問題，歡迎見面交流，高新清華科技園我們不見不散！

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