最近，有一個從外地回福州發展的網友抱怨：現在二手房的業主怎麼了？居然這麼敢叫價？說實話，看到這個吐槽，我第一時間表示很懵。因為今年福州的二手市場情況并不好。
1、
我認為主要的原因是一方面，近期在二手市場活躍的，其實都是關注度更高的熱門小區。因為許多購房的業主，經常拿在售期房和近期交房的次新房比較，而這些次新房挂牌價格都很高
像是保利天悅、福州源近期的挂牌數據非常瘋狂，都是要5萬以上。
除了鼓樓核心區，像金融街、閩江北CBD這些熱門區域，有些二手房房東挂牌價很高。
當活躍在人們面前的，都是一些帶看、成交比較頻繁的闆塊，人們自然就會産生：二手市場已經回暖的誤解。
另一方面，區域内偶發成交的高溢價房源，也會拉伸人們對片區的整體期待值。
但是更多時候，目前這些挂牌價格高昂的次新房，在整體二手房成交比例中，是相對比較低。二手房市場成交主體還是剛需和首改客群，這個數據，我們可以從每個月二手房網簽戶型分布得到。
所以不少購房者誤判了區域的價值。
2、
一方面是行情使然，另一方面是南二環新房大量供應，抑制片區二手房上漲，上文提到那些很剛的小區，絕大部分是沒有競品，但是成交卻是靠緣分，太難成交了。
在當下行情，買房人首先要學會判斷二手小區目前的準确價值：
首先，買熱門小區之前，多去小區裡轉轉，跟中介聊聊天，看一下賣得最好的戶型大緻的成交價格區間，以及小區的挂牌中位數。
如果房源沒有比較特别的屬性（如望江、複式等），挂牌價又高出小區中位數一大截，要特别小心。
其次，小區的樓齡，是會影響未來小區的價值漲幅的。
一般來說，除非這個小區有特别強的不可替代性，否則樓齡一旦超過15年，周邊其他次新盤會對買家形成分流，價值增長空間逐年遞減。
最後，買二手房時，要看看周邊在售新房價格和去化率，假如連新房都賣不動，那麼有些二手房可能就是虛高表現。
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