（文章原标題：主城二手房交易下月起全面網簽 可避免陰陽合同）

9月起南京二手房交易實行網上簽約 二手房交易稅費如何計算。二手房交易已經不是什麼稀奇的事，但是在二手房交易中一定要特别注意，不要被不發分子所欺騙，畢竟買房子是大事，千萬馬虎不得。中金網8月26日

從9月1日起，南京主城區所有存量房交易均實行網上簽約備案。業内人士認為，全面網簽後，可避免陰陽合同帶來的做低房價、少交稅行為。與此同時，二手房交易資金的監管，也将根據當事人是否自願來實行。

市房産局近日發出《關于全面推行存量房交易網簽備案有關事項的批複》，正式确認全面推行網簽。從9月1日起，南京主城區二手房交易都實行網上簽約備案。而江甯、浦口、六合、溧水、高淳這5個區并不在全面推行網簽的範圍内。

根據批複，在此新規下，有三種情況依然可以申請免網簽：單位辦理房産交易的；不涉及資金給付的共有人之間份額交易及直系親屬之間交易；經濟實用住房等保障性住房上市交易。

全面網簽後，有市民擔心購房成本會提高。業内分析，網簽後并不是購房成本提高了，而是因為之前很多二手房交易備案是不走網簽的，這樣中介公司可以從中操作，做低房價從而避稅。“走老的交易流程，存在陰陽合同，将房産局申報的價格做低，網簽後申報價和真實價格是一緻的，按照真實的價格去交稅，想逃稅就不可能了。”

此次新規還有幾項重要的變化，如“資金監管實行自願原則”。文件中指出，按照交易當事人自願的原則，9月1日起，取消存量房交易免資金監管審批程序，但工作人員必須提示交易雙方有交易資金的風險，當事人簽署免監管聲明，方可辦理房産交易手續。業内人士認為，以前房主有貸款需要結清才能過戶，買方自願用自己的購房款幫房主結清貸款再過戶，這樣的二手房交易可以申請免監管免網簽手續，此次文件放開了資金監管，實行自願原則，以此來要求購房人必須全部走網簽。

同時，隻要有營業執照的中介機構均可辦理備案手續。以前，去辦理網簽的中介公司，首先必須要有4本經紀人資格證，然後才能在房管局辦理房産從業資質備案手續，此次文件中指出，隻要領取了營業執照的房産中介機構，就可以辦理備案手續。

此外，辦理資金監管業務的地點也變了。此次文件中規定，以後辦理資金監管業務隻能在華僑路、大光路和中山路三個分中心辦理，之前的中央門分中心将不再辦理資金監管業務。

二手房交易的過程都有哪些

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及産權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、産權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、産權辦理等達成一緻意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地産交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地産管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查産權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無産權或部分産權又未得到其他産權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）、立契。房地産交易管理部門根據交易房屋的産權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地産賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟适用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）、辦理産權轉移過戶手續。交易雙方在房地産交易管理部門辦理完産權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的産權證。

（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以确定買方的貸款額度，然後批準買方的貸款，待雙方完成産權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行将貸款一次性發放。

（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房交易稅費如何計算

買方

1、契稅：成交價或評估價（高者）×1.5% （商用用房,二次購房或大于144平米的稅率為3%）

2、交易服務費：建築面積（平方米）×3元

3、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0. 05%

4、産權轉移登記費：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）

賣方

1、交易服務費：建築面積（平方米）×3元

2、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0. 05%

3、土地出讓金：成交價或評估價（高者）×1%

4、解困房：成交價或評估價（高者）×1%

5、商品房：土地出讓金按基準地價× 3% × 未交土地出讓金的建築面積

6、分攤費用：成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）

7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征）

8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5% （房産證或購買時契稅完稅證未滿五年）

二手房交易如何避免風險

1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隐患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續時，盡快辦理，避免對方反悔。

2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

3、買房人應在簽訂買房合同時，讓對方提供确保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

4、二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構，并對雙方商定的内容以書面形式約定好。

5、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，并對出現質量問題如何承擔責任等内容做出書面約定。

6、法律明确規定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。

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