Foreclosure，在房地産中的定義通常法拍房。實際上 Foreclosure 産生的原因就是房屋的所有人因為自己的原因導緻違反了借款條約而被銀行強制拿到市場上來銷售的房産。

其中最主要的原因就是沒有按時支付貸款。

在 Foreclosure 的過程中，買方通常需要與債權人（銀行）進行溝通，并且交易需要得到債權人的同意和許可，在這種交易過程中現金通常有更多的有時候，Foreclosure 的價格通常會比較低，但 Foreclosure 的房産可能有很多問題，對于首次購房者或者不具備修葺能力的人來說可能坑比較大。

通常債權人為了利益的最大化，針對出現問題的資産處理會有好幾個階段。

Foreclosure 的房産通常有 3 個階段，這 3 個階段的劃分主要是根據時間的劃分和誰持有這個房産的劃分。

這個階段主要是借款人出現了沒有按時支付貸款的情況。

一般來說銀行都不願意走到 foreclosure 的這個步驟，因此銀行也會給借款人一些寬限時間讓借款人進行相關處理。

Notice of Delinquent （欠款通知）這種情況通常是因為借款人沒有按時還款，可能是忘記了，也可能是出差了沒有來得及處理等。

在這個時候銀行通常會給借款人發一個通知，通知借款人盡快還款。

Notice of Default（違約通知）如果借款人經曆過上面的通知後還置之不理，債權人通常就會發出違約通知，這個時候借款人如果及時償還所有欠款，那麼銀行還是會通融的。

如果借款人這個時候沒有足夠的資金來償還借款，或者市場價格調整，房價下降過快，借款人不願意償還欠款的話，借款人可以和銀行商量進行 Short Sale。

Short Sale 的意思就是銷售價格少于銀行的債務，short 是 short 錢。

銀行通常會運行借款人以這個價格出售，就算出售後的價格都沒有辦法償還銀行債務的話，銀行通常有可能會免除借款人的債務，這個在 Mortgage Forgiveness Act 有規定。

正式進入 Foreclosure 程序了。

銀行就會發出拍賣通知 (Notice of Sale). 一般在通知發出 21 天後進行公開拍賣。

既然拍賣，買家就有可能占到很大的便宜，因為銀行想盡快收回自己。但是買家的風險也相當大。

買家沒有機會檢查房子，對房子有無其他債主或是否欠稅等一無所知，卻要當場拍闆，并付現金。房子過戶後，銀行不再負任何責任，買者自己擔當所有的風險，大部分情況就是按照 ASIS 來賣。

這時候銀行也非常倒黴了，拍賣沒有賣出去，Short Sale 也不行。

這個就是我們說的房子砸自己手裡了。

銀行當然不願意在這個時候還天天拿着沒有用的房子交稅，銀行這個時候會将房子馬上挂牌進行銷售。

這類房子叫做 REO（Real Estate Owned）。REO 交易過程與一般售屋過程一樣。經紀人可以幫助您尋找 REO 房。買 REO 房沒有 Short Sale 的麻煩和不肯定，也沒有拍賣房那麼大的風險。

然而有利必有弊，REO 的價格自然沒有前二者低。

和其他普通銷售的房産不同的時候，這個時候是銀行擁有這個房産的所有權，所以你實際打交道的就是和銀行了。

Foreclosure 是一個比較長的過程，從上面的步驟來看所有過程走下來可能要半年到 1 年的時間。

如果你需要購買 Foreclosure 的房産，最大的問題是因為房産已經沒有人居住了，通常來說都會面臨比較大的問題，比如說屋頂漏水導緻所有牆面損壞，你需要重新弄。

比如說水管被偷走，電源短路出現問題等等。

想想一下一個房子大半年都沒有人住，也沒有人管理，有時候也會成為流浪漢和吸毒者的樂園。可能所有電器和設備都沒有辦法使用，所以這種潛在的風險也是需要考慮的。

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