宗旨：專注于地産領域知識傳播，專業于知識解讀

小知識：為什麼很多地方都設有實驗小學？是為了設立教學改革窗口，負責探索、引領一個區域的教育教學改革方向。有“實驗”兩個字的都會得到國家或者地方政府高度關注。

福建省福州實驗小學對口福州一中

地址：福州市鼓樓區東街82号

招生片區：

1、東街：東街28号福建省少兒圖書館、東街38号福建省日報社宿舍、東街68号居民樓房、東街78号居民房、東街80号福建省日報社宿舍、東街82号福建省福州實驗小學及宿舍、東街53号化建宿舍、東街57号汽配宿舍；

2、三牧坊：三牧坊3号居民房、三牧坊4号居民房、三牧坊5号福州第一中學宿舍；

3、本德弄2号福州電信宿舍；

4、孝義巷10-16号居民房；竹林境11号居民樓房；

5、衛前街11号冠城三牧苑（執行鼓樓區教育局2015年公布的福州實驗小學和鼓樓區井大小學兩校共同分擔的入學政策，由鼓樓區教育局公開搖号派位）。

以上數據來自網絡，通過現場踩盤及分析，可以歸納可以購買二手房有：

1、東街38号、80号福建省日報社宿舍

2、東街53号化建宿舍、東街57号汽配宿舍

3、本德弄2号福州電信宿舍

4、三牧坊5号福州第一中學宿舍

5、衛前街11号冠城大通首玺

總共5個小區

從上圖可以看出省實小學區房集中分布在東街，有一大部分是居民樓，還有一些是機關企事業宿舍，唯有冠城大通首玺為新的商品房，不過首玺居民進實小名額有限，實小與井大共同分擔首玺小孩入學。

省實小學區房距離省立醫院270米，距離省兒童圖書館200米，距離東街口450米，距離三坊七巷600米，周邊公交線路衆多，地鐵方便，可謂真正的福州市中心。一中初中部就在省實小隔壁。

各小區與小學的位置分析

東街38号、80号福建省日報社宿舍至省實小大門測距，分别為200米，20米，根據置頂文章評分标準，東街38号、80号福建省日報社宿舍與小學位置關系為18分。

東街53号化建宿舍、東街57号汽配宿舍至省實小大門測距，因為在馬路對面需要通過斑馬線或者人行天橋才能到達小學，所以行走距離260米，根據置頂文章評分标準，東街53号化建宿舍、東街57号汽配宿舍與小學位置關系為15分。

本德弄2号福州電信宿舍至省實小大門測距，因為在馬路對面需要通過斑馬線或者人行天橋才能到達小學，所以行走距離220米，根據置頂文章評分标準，本德弄2号福州電信宿舍與小學位置關系為15.6分。

三牧坊5号福州第一中學宿舍至省實小大門測距，宿舍位于三牧坊内，周邊為居民樓，行走距離220米，根據置頂文章評分标準，三牧坊5号福州第一中學宿舍與小學位置關系為15.6分。

衛前街11号冠城大通首玺至省實小大門測距，首玺位于小學的背後衛前街旁，行走距離255米，根據置頂文章評分标準，冠城大通首玺與小學位置關系為15分。

小區距離小學大門距離與分數的關系，得分排名日報社東街宿舍>本德弄2号>一中宿舍>化建汽配宿舍>冠城大通首玺

除了地理優勢作為購房參考條件，價格也是另一個重要參考指标，不僅可以衡量自己能否購買，是否值得去購買。

由上圖可以看出日報社東街宿舍的價格全部在所在區域平均價格以上，經過一段時間緩慢下跌，最近三個月有所回升，根據置頂文章評分标準，日報社東街宿舍價格評分15分。

由上圖可以看出本德弄2号的價格全部在所在區域平均價格以上，一年以來緩慢下降，最近幾個月下降速率變大，根據置頂文章評分标準，本德弄2号價格評分14分。

由上圖可以看出一中宿舍的價格全部在所在區域平均價格以上，一年以來緩慢上升，最近幾個月上升有加速趨勢，根據置頂文章評分标準，一中宿舍價格評分17分。

由上圖可以看出汽配宿舍的價格全部在所在區域平均價格以上，經過前期下跌逼近區域平均價格，最近幾個月反彈較大，但有所回升，根據置頂文章評分标準，汽配宿舍價格評分16分。

由上圖可以看出化建宿舍的價格全部在所在區域平均價格以上，前期保持價格平穩，後期價格出現大幅反彈拐點，并保持價格緩慢上升趨勢，根據置頂文章評分标準，化建宿舍價格評分17.5分。

由上圖可以看出冠城大通首玺的價格全部在所在區域平均價格以上，或許由于名額限制問題，常年保持價格緩慢下降，根據置頂文章評分标準，冠城大通首玺價格評分14分。

5個小區的價格劃分後，按照價格得分排序，一中宿舍>化建汽配宿舍>東街日報宿舍>本德弄2号>冠城大通首玺

這幾個小區都有實地考察過，一中宿舍位于三牧坊裡面，汽車出入不方便，但小區大門改造的還不錯，衛生及安保還可以，有人在負責管理。一中宿舍印象分5分扣1.5分。

化建汽配宿舍位于孝義巷裡面，停車不便，樓棟大門緊閉，安保可以，外立面經過改造也可以接受，地面擠滿了汽車，以及說是小區不如說是公寓樓。化建汽配宿舍印象分5分扣2分。

東街日報宿舍靠近小學，往東街開小門，樓棟大門緊閉，地面公共設施老舊，衛生安保基本沒有，樓棟外立面破舊。東街日報宿舍印象分5分扣2.5分。

本德弄2号位于武夷中心後面，需要經過較長德弄巷，外立面有經過改造，安保及衛生一般。本德弄2号印象分5分扣2分。

冠城大通首玺位于小學後面，樓下為環形車道點綴一些小品，地下停車位比較少，屋頂有可休閑的花園，小區有專門的保安及清潔工。冠城大通首玺印象分5分扣1分。

接下來我們通過近半年投訴數據分析，冠城大通首玺60條，本德弄2号1條，東街日報宿舍6條，化建汽配宿舍1條，一中宿舍3條。根據置頂文章評分标準打分，冠城大通首玺13分，本德弄2号18分，東街日報宿舍17.5分，化建汽配宿舍18分，一中宿舍18.5分。

雖然現在有撲撲永輝生活、美團餓了嗎等送貨上門的便捷服務，但人總不能一直待在家裡，如果樓下有便利的配套，那麼需求完成的時間會大大減少，生活的方便性跟舒适性也會大大提高，我從沿街商業、公交地鐵、休閑娛樂、學習教育4個方面對小區配套打分。

1、衛前街入口

2、井大路看首玺

2、井大路看首玺

冠城大通首玺周邊情況，小區為單獨一棟商住樓，周邊均有底商集中商業購物方便，距離公交站150米，小區樓頂有屋頂花園，周邊無比較大的休閑廣場，旗訊口幼兒園就在對面，離兒童圖書館500米内，根據置頂文章評分标準，冠城大通首玺配套得13分。

1、三牧坊方向

1、小區大門方向

2、兒童圖書館方向

2、出口為東街口站點

一中宿舍周邊情況，小區位于三牧坊内，周邊無商業配套，需走到東街才有沿街商業，距離公交站150米，距離地鐵500米，小區内無老人小孩休閑場所，兒童圖書館及正誼書屋附近均可以做休閑娛樂場所，根據置頂文章評分标準，一中宿舍配套得10.5分。

1、本德弄入口

2、出門左拐人民劇場

本德弄2号周邊情況，小區位于武夷中心後面，需要經過巷弄才能到達東街商業，小區出門就是公交站，距離地鐵口500米，小區内部無老人小孩休閑場所，也無景觀節點。根據置頂文章評分标準，本德弄2号配套得10分。

1、孝義巷方向

1、孝義巷、國有資産

1、孝義巷居民樓

2、汽配宿舍

化建汽配宿舍周邊情況，小區位于孝義巷旁，小區門口有沿街商業，門口為公交站，距離地鐵口550米，小區内無景觀節點無休閑娛樂場所。根據置頂文章評分标準，化建汽配宿舍配套得8分。

1、小區門口

1、小區緊靠一中

2、小區門口沿街商業

2、小區出口公交站點

東街日報宿舍周邊情況，小區緊靠一中，周邊隻有局部沿街商業，門口不遠為公交站點，距離地鐵口400米，小區周邊有兒童圖書館可作為休閑健身場所。根據置頂文章評分标準，東街日報宿舍配套得12分。

綜上所述小區配套得分排名：首玺13分>東街日報宿舍12分>一中宿舍10.5分>本德弄2号10分>化建汽配宿舍8。

首玺

以自住為主，局部出租，人員相對穩定；小區為單獨一棟商住樓，屋頂有休閑花園；戶型各面積段均有，以大戶型為主，三面環路有一定的噪音影響，東南方向為省立醫院，受夏季東南風影響，會有一定的心裡作用。

首玺133平方4房3衛2廳，入戶帶玄關，兩個獨立衛生間，采光通風良好，客廳雖然不夠完整，但動靜關系處理還可以，寬大的陽台給居住提供更多對外接觸的可能，進深偏大，功能流線偏長。

綜上所述根據評分标準，首玺人文環境評分5 3 3=11分。

一中宿舍

以自住為主，局部出租，人員相對穩定；小區為行距南北布置，底層配儲藏間；戶型各面積段均有，以小戶型為主，房子比較老舊公共設施急需更換維修，位于三牧坊内，相對安靜，周邊有居民樓。

一中宿舍100平方4房1衛2廳，入戶無玄關，通過多次改造三房錯開朝南一房朝北，衛生間廚房靠在一起且空間尺寸較小，客廳無完整空間。

綜上所述根據評分标準，一中宿舍人文環境評分5 2 2.5=9.5分。

東街日報宿舍

以老人自住為主，有一部分出租陪讀，人員相對穩定；小區各為兩棟南北布置，底層配儲藏間，大門緊閉；戶型各面積段均有，以小戶型為主，房子比較老舊公共設施急需更換維修，位于東街旁邊。

日報宿舍70平方3房1衛1廳，入戶無玄關，客餐廳狹小，卧室兩房朝南，衛生間遠離卧室，整體功能流線比較混亂。

綜上所述根據評分标準，日報宿舍人文環境評分5 2 2=9分。

化建汽配宿舍

以自住為主，人員穩定；小區各為兩棟南北布置，大門緊閉，安保不錯；房子比較老舊公共設施急需更換維修，外立面均有改造，受周邊高樓遮擋，視野及小區通風有一定影響。

汽配宿舍70平方2房1衛1廳，入戶無玄關，客餐廳狹小，卧室一房朝南一房朝北，公攤在樓梯間中較大，空間利用不足。

綜上所述根據評分标準，化建汽配宿舍人文環境評分6 2 1.5=9.5分。

本德弄2号

以自住為主，人員穩定；小區兩棟南北布置，地面停車，人員進出比較随意；房子比較老舊公共設施急需更換維修，外立面均有改造，受周邊高樓遮擋，視野及小區通風有一定影響。小區内改造後，景觀節點有一定的提升，小區文化宣傳不錯。

綜上所述根據評分标準，本德弄2号人文環境評分6 3 2.5=11.5分。

綜上得分，人文環境得分排名為本德弄11.5>首玺11>一中宿舍、化建汽配宿舍9.5>日報社宿舍9結：綜上五個闆塊位置、價格保值、物業及社區服務、配套、人文環境分析，具體排名如下

東街日報宿舍71.5分>一中宿舍71.1分>本德弄2号69.1分>化建汽配宿舍68分>首玺66分

省實小作為福建名氣很大的小學，也是福建教育改革的窗口，多少有能力的家長慕名而來，而其劃片的小區大部分老破小，基本為附近的居民樓或者是90年代機關單位宿舍，即使這幾年有局部通過舊改造，也隻是對小區地面跟外立面更新，一些公共設備及房屋結構還是無法更新。另一方面，有這麼一大部分人讀過實小，也希望自己的小孩孫子也讀實小，甘願為了實小情結買單。情懷情結往往是最貴的………………

以上分析及結論均來自個人觀點，數據來自現場踩盤及網上數據，僅做參考。

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