前天（5.9）上午9:30無錫進行了錫經告字[2020]2号土拍，土拍前4宗地就耗時近8小時。

原華莊中學地塊（XDG-2019-52号）經過4.5小時競拍，156輪競價，最終由旭輝以總價25.98億元競得，樓面價17305元/㎡，溢價率達22.66%。

西漳11号地塊（XDG-2020-13号）最終由萬科以總價12.25億元競得，樓面價11998元/㎡，溢價率達9.37%。

西漳12号地塊（XDG-2020-14号）最終由正榮以總價10.89億元競得，樓面價11344元/㎡，溢價率達10.89%。

新八路二期地塊（XDG-2020-10号）最終由旭輝以總價19.46億元競得，樓面價15322元/㎡，創濱湖區山水闆塊樓面價新高，同時溢價率35.23%也領銜今年成交涉住地塊。

鴻山實驗小學北側地塊（XDG-2020-10号）最終由康橋以樓面價8263元/㎡競得，刷新了鴻山區樓面價新高。

經開區宅地堅守限價“紅線”

自2019年4月無錫重啟“限價地”以來，經開區至今共計成功出讓7宗涉住地塊。其中除了融創四院北側地塊、華僑城和風路地塊設有最高限價外，其餘5宗地均未設置最高限價。

然而，事實上繼陽光城凱發苑北側地塊（XDG-2019-29号）止步于樓面價17987元/㎡（差最後一輪報價突破18000元/㎡）之後，原華莊中學地塊（XDG-2019-52号）也未能突破這道堅守了四年的地價“紅線”。

2019年至今無錫經開區成交宅地一覽

至于京投發展具區路連體地塊，由于3宗地體量達37.6萬㎡，即便是以底價成交，成交總價也達到了85億元，這也是無錫目前總價最高的地塊。

為什麼現階段對“土地限價”如此敏感，因為近年來無錫尤其是“核心”經開區的“區域溢價”是肉眼可見的。

就在今年4月，無錫市自然資源和規劃局公示的一份項目采購需求征求意見書披露了無錫南站（太湖新城樞紐）的存在。

無錫市自然資源和規劃局文件公示

該項目是結合未來S2城際線及太湖新城站設站需求設立，将以南站為核心劃定面積約10平方公裡綜合發展區和1平方公裡啟動區城市設計。

可以預見，這又是一個為無錫經開區進一步賦能增值的重磅項目！

雖然無錫南站（太湖新城樞紐）的具體位置還沒有公示，不過網傳就坐落在京投發展具區路連體地塊附近。

無錫經開區京投發展具區路上蓋A、B、C地塊區位圖

新老品牌開發商重倉布局天一

天一新城作為無錫的熱門置業闆塊，憑借區位、價格優勢，區域内住宅銷量一度冠絕無錫。但是随着區域内産品的熱銷去化，曾經的代表項目太平洋城中城（住宅）、萬科天一新著、萬科天一玖著在去年三季度相繼宣告售罄，除了美的國賓府有少許尾盤，闆塊内新房幾乎處于斷供狀态。

直到2019年5月，碧桂園、德信落子天一，在新房市場補充新鮮血液的同時，同時将天一新城的土地市場推向了新的高度。

碧桂園都荟區位圖

就在4月份惠山區樓面價首度破萬之後，時隔1個月，德信以樓面價10566元/㎡競得天一科技城8号地塊，再度刷新了惠山區樓面價新高。

而參與本次競拍的西漳11号地塊（XDG-2020-13号）、西漳12号地塊（XDG-2020-13号）僅起始樓面價就創造了惠山區樓面價的新紀錄。

天一新城供地計劃

時隔1年多，萬科以再創惠山區樓面價新高（11998元/㎡）這樣一種形式重回天一新城，樓面價漲了近1500元/㎡；而正榮以樓面價11344元/㎡的氣勢首進無錫。

在萬科、美的、碧桂園、德信、正榮等衆多新老品牌開發商角力下，區域内居住品質也翻開了新的篇章。

山水城成為無錫又一個增長極

本次土拍最搶眼的，還要數新八路二期地塊（XDG-2020-10号），14家房企（網傳有山水城、新城、金地、中海、新力、金融街、恒大、龍湖、金茂、時代中國、禹洲、長城、美的、旭輝）“圍剿”，酣戰156輪，最終由旭輝勝出，溢價率達35.23%。

而山水城闆塊近3年地塊周邊三公裡範圍内僅成交了1宗宅地，與新八路二期地塊（XDG-2020-10号）之隔的新八路一期地塊（太湖金茂逸墅），于2018年7月31日由金茂以樓面價11241元/㎡競得。

不過，在新八路二期地塊（XDG-2020-10号）出現之前，山水城最高樓面價紀錄保持者是早在2017年9月8日就出現的樓面價14539元/㎡的信義山水城地塊（信義山水嘉庭）。

新八路二期地塊（XDG-2020-10号）如此炙手可熱，我覺得需要從兩個方面來理解。

首先是先天的環境資源。新八路二期地塊（XDG-2020-10号）位于濱湖區山水城闆塊，面臨太湖，背靠雪浪山，東沿長廣溪濕地公園，西臨南泉古鎮，擁有得天獨厚的自然景觀資源。

長廣溪濕地公園

區域内太湖金茂逸墅、綠城無錫桃花源、新力朗詩熙華府、信義山水嘉庭都是無錫目前極具代表性的低密産品，是無錫很多改善型需求家庭的選擇。

其次是後天的城市規劃。在長三角文旅新地标——無錫融創文旅城 無錫物聯網核心戰略區——雪浪小鎮的強強聯合下，拉動區域經濟，升級區域配套，山水城闆塊已經成長成為無錫又一個增長極。

無錫融創文旅城

還有一點非常值得關注的是，闆塊内蘇錫常南部高速（在建）預計在2021年建成。這條道路一旦打通，不僅馬山可以登陸濱湖區（太湖湖底隧道是蘇錫常南部高速的一部分），形成整個無錫交通的閉環。

蘇錫常南部高速

另外，為上海、蘇州、南京等周邊城市新增了一條直通山水城的高速通道。屆時，一方面憑借優質的山水資源無錫周邊城市人群，促進旅遊、度假等休閑性消費，成為長三角的“人群聚集地”；另一方面，基于無錫是長三角“房價窪地”，符合無錫周邊城市置業人群外溢需求的選擇條件。

改善鄉鎮闆塊居住品質

自去年鄉鎮闆塊吹響“崛起”的号角之後，今年鄉鎮闆塊以錢橋、前洲、玉祁為代表踏入了新一輪節奏。

曾在很長一段時間裡，鴻山闆塊的房地産發展緩慢，近三年來也隻有融創楓丹禦園、鴻坤理想灣等少數項目在售。直到2019年底，融創楓丹禦園宣告售罄，鴻山闆塊新房市場一度處于斷供狀态。

融創楓丹禦園

好在2019年鴻山闆塊引進了路勁與金融街兩家知名地産開發商，大幅提升區域開發品質。

2019年7月，新吳區鴻聲苑西側地塊（金融街金悅府）由金融街以樓面地價7239元/㎡競得，溢價率9.67%，一舉刷新了鴻山闆塊樓面價新高。

同年9月，路勁從梅村跨界鴻山，定案名為時光鴻著，規劃拟打造高層及小高層住宅。

在本次土拍中，鴻山實驗小學北側地塊（XDG-2020-10号）在挂牌期就刷新了鴻山區樓面價新高。從容積率≤1.8且層高需≤15層來看，未來或将打造洋房 小高層中高端産品，入市後将與路勁、金融街形成聯動與聚集效應。

最後附地塊詳情：

原華莊中學地塊

原華莊中學地塊（XDG-2019-52号）位于經開區清晏路與文教路交叉口西南側，土地面積83400㎡，用途為居住用地，1＜容積率1≤1.8-2.0，建築密度≤30%，綠地率≥30%。土地出讓金起始價為211781萬元，起始樓面價14107元/㎡。

XDG-2019-52号地塊區位圖

交通配套

地塊周邊路網通達，南北方向有南湖大道、瑞景道等主幹道環繞，東西向有清源路、清晏路等。目前距離地塊最近的地鐵站為在建地鐵4号線貢湖大道站，距離地塊約1.5公裡。

教育資源

華莊實驗小學、太湖實驗小學、華莊中學、無錫外國語學校、波士頓國際學校、南外國王國際學校

休閑配套

貢湖灣濕地公園、巡塘古鎮、尚賢河濕地公園、金匮公園

醫療配套

江南大學附屬醫院、華清醫院、無錫市第二中醫醫院

西漳11号、12号地塊

西漳11号地塊（XDG-2020-13号）位于惠山區鳳賓路與天昌路交叉口西南側，土地面積51065㎡，用途為居住用地，1＜容積率1≤2.0，建築密度≤22%，綠地率≥35%。土地出讓金起始價為10970萬元，起始樓面價10970元/㎡。

西漳12号地塊（XDG-2020-13号）位于惠山區鳳賓路與天昌路交叉口西南側，土地面積38401㎡，用途為居住用地，1＜容積率1≤2.5，建築密度≤22%，綠地率≥35%。土地出讓金起始價為100810萬元，起始樓面價10501元/㎡。

XDG-2020-13号、XDG-2020-14号地塊區位圖

交通配套

地塊毗鄰地鐵1号線西漳站，15分鐘直達主城區；周邊環伺多條公交，如601路、602路、25路等是通往市區的主要公交線路。

商業配套

太平洋百貨、惠山萬達廣場

教育資源

南師大附中西漳中學、天一實驗小學、天一實驗幼兒園

休閑配套

西漳公園、雨人島公園、無錫歡樂水世界

新八路二期地塊

新八路二期地塊（XDG-2020-10号）位于濱湖區新八路與南橫街交叉口東北側，土地面積90726㎡，用途為居住用地，1＜容積率1≤1.4，建築密度≤30%，綠地率≥30%。土地出讓金起始價為143910萬元，起始樓面價11330元/㎡。

XDG-2020-10号地塊區位圖

交通配套

地塊距地鐵1号線南延線（南方泉站）約1公裡，距環太湖高速南部通道的南泉互通2.7公裡、在建的緣溪道出口2公裡左右，出行非常方便。

商業配套

融創文旅城、麥購生活購物廣場、華潤萬家等大型購物中心

教育資源

無錫市濱湖小學、無錫市濱湖中學、無錫市湖濱中學、江南大學等學校，地塊西南側規劃一所12班制幼兒園

醫療配套

無錫市濱湖區中醫院

休閑配套

長廣溪國家濕地公園、雪浪山風景區、太湖等景觀資源豐富

鴻山實驗小學北側地塊

新八路二期地塊（XDG-2020-6号）位于新吳區鴻山路與錫協路交叉口東北側，土地面積905242㎡，用途為居住用地，1＜容積率≤1.8，建築密度≤30%，綠地率≥35%。土地出讓金起始價為123400萬元，起始樓面價7198元/㎡。

XDG-2020-6号地塊區位圖

交通配套

地塊周圍路網發達，錫梅路、泰伯大道、飛鳳路以及S19高速出入口環伺四周，近期啟動實施無錫在加快推進長三角一體化長江公路—飛鳳路快速化與312國道改造方案。

商業配套

地塊北側拟打造約11萬方的大型商業綜合體、睦鄰中心、大型菜市場

教育資源

無錫泰伯實驗學校、鴻山物聯網實驗小學、無錫後宅中學、無錫後宅中心幼兒園等優質學校。另據悉，鴻山近期積極導入優質民辦教育資源，計劃引入金橋集團配套教育，除将開設幼兒園、小學和初中九年一貫制學校外，還将首次建設無錫第一所民辦高中。

醫療配套

無錫新瑞醫院（與上海瑞金醫院合作創辦）醫療配套設施，南面鴻山醫院（二甲）

休閑配套

北面有鴻山森林公園、伯渎港，東面有鴻山省級旅遊度假區，度假區内有鴻山十八景及梁鴻國家濕地公園、中華賞石園、鴻山遺址公園等著名景區。

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