來源：中國經濟網

法拍房是指被法院強制執行拍賣的房屋，一般價格會低于市場價，受到部分購房者的關注。近日，上海某高端住宅小區的10套房源被集中上架進行法拍，單套房源按評估價八折起拍，總價超過1400萬元。這批法拍房的具體情況如何？價格是否真的如傳聞中所說很“劃算”？記者進行了實地探訪。

開發商拖欠6億工程款

首批上海10套千萬豪宅8折起拍

該批法拍房共10套，位于上海普陀區中環名品公館小區，單套面積約177平方米，是小區面積最大的戶型。每套房屋按評估價的八折起拍，起拍總價約1415萬元，均價8萬元每平方米，但最終成交價在10萬元上下。小區二手房目前價格如何？記者來到該小區附近，中介表示，從近期成交來看，110平戶型的成交均價在10萬元左右，80多平戶型的成交均價在8萬、9萬不等。

專業人士表示，僅從成交價來看，優勢不大，但存在一定的稅費優勢。中介告訴記者，這批法拍房均集中在10号樓。記者來到10号樓發現樓下大門緊鎖，從外部看，整棟樓基本處于空置狀态。

上海市普陀區某房産中介：邊上的商業沒建起來。建不了，因為商業也弄不起來，所以政府不給它預售證，10号樓是沒法賣的。

在小區門口仍設有售樓處，售樓處工作人員稱，如果想看這批法拍房，要提前準備全款驗資證明。

中環名品公館售樓人員：如果看房第一要拿身份證，然後拿全款驗資證明，至少要有1500萬元的驗資，現在已經拍到1700萬元了。

阿裡拍賣平台信息顯示，截至周日晚，該批10套法拍房已有2套落錘成交。2套房源每套參拍人數在10人左右，分别經曆29輪和30輪報價後成交，相關負責人表示，

第二輪8套房屋的拍賣熱度預計會有所提升。

公開資料顯示，小區開發商為上海智富茂城置業有限公司，目前名下正在執行的總債務超過27億元，從判決裁定文書來看，10号樓共62套房屋都在此執行範圍。此外，該小區之前已經有22套房屋上拍，後續可能還會有部分房屋會進入司法拍賣程序。

上海：一年上線2200套法拍房

半數以上折價成交

相較于普通二手房交易，法拍房在稅費、貸款、折扣比例方面有哪些不同？上海法拍房市場有哪些特征？參與法拍房又有哪些風險點和注意事項？

肖然是上海一家專門從事法拍房服務的機構負責人，她告訴記者，近幾年上海平均每年法拍住宅的數量大約在2200套，流拍率15%左右。2021年全年，上海法拍房折價成交約占54%，溢價成交占46%。2021年初，上海法拍房開始納入限購政策，限購後，整體成交價明顯下降、折扣力度增加。

上海某法拍房服務機構負責人 肖然：之前法拍房不限購，2020年，隻有19%的成交房源占比是在八折以及以下。但是2021年比例高達40%，這個數據非常明顯，完全是限購前和限購後的對比，差别非常明顯。

業内人士表示，上海普通二手房交易稅費通常為10%左右，由買方承擔。而法拍房交易中，買方需要承擔的稅費僅為契稅1%-3%。此外，在“核驗價”政策背景下，法拍房貸款比例可能更高，并且會出現部分罕見的稀缺房源，所以在一線城市一直保持一定熱度。但同時，法拍房由于其特殊性，也存在一定風險，如付款周期短、易造成違約，或存在隐形稅費、收房困難等風險。

上海某法拍房服務機構負責人 肖然：普通人對法拍房會有一些恐懼，但是随着這幾年法制的完善，還有交易流程不斷完善，包括執行體系的完善，其實這些問題都得到非常大的解決。

法拍房參與流程方面，首先從最高法指定的7個網拍平台進行選房看樣，充分了解限購政策及稅費等信息，再進行參拍、競價，競得後需按要求及時支付尾款。特别是需要貸款的購房者，一定要先向銀行申請貸款預審，通過後再進行後續操作。

某拍賣平台司法業務負責人 陳春：要做相關的政策了解，特别是關于限購和稅費的了解，如果确認競價成功，就需要按照法院在标的詳情頁裡面的公示時間支付尾款，否則就會被判定為悔拍，罰沒保證金。

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