2021開年以來，生态城闆塊持續升溫，新房成交量價始終領跑濱海新區。

作為濱海新區的重要置業闆塊之一，生态城自然享有“不限購”等政策紅利。踐行綠色發展理念的十餘年間，生态城已逐漸打造成為生态宜居的城市綠洲。近年來持續擴張的“教育版圖”也在吸引常住居民的過程中，發揮了重要作用。

據不完全統計，截至目前，闆塊内現有14所幼兒園和10所優質中小學投入使用，已經超過了總體規劃建設7所中小學校的海河教育園。從幼兒園到高中，生态城為當地居民提供了完整且高質量的教育體系。

不少置業者都看好生态城的前景與發展，希望市場的“紅利”能在自己的房屋中進行兌現。但小編查閱資料發現，也不是每個項目都能兌現預期的“紅利”。

今年4月，生态城新盤朗詩中福翡翠瀾灣售罄，預計2021年9月底交付，當時封盤的報價是均價16000-19000元/平米之間。但據不完全統計，在2021年3月收盤前夕，項目二手房均價約13055元/平米，環比上月下降11.43%，從去年年底開始連續回落。

也就是說，買完這個盤，購房者就賠了。

然而從同期區域二手房交易行情來看，市場整體相對穩健，生态城闆塊呈現穩中有升的态勢。朗詩項目價格走勢不佳，明顯低于生态城闆塊内的平均水平。

闆塊分化 發展不均

縱觀生态城的整個分布，闆塊分化，發展不均的情況是存在的。

嚴格來說，朗詩這個項目所在的闆塊是在2014年才屬于生态城的。之前這裡叫濱海旅遊區，在2014年劃入生态城了，統一歸屬生态城管理。也就是說，在中新生态城開發之初，并未對這個闆塊進行統一的規劃開發。

在初期，旅遊區在生态城新房市場的“存在感”并不搶眼。小編用一組數據說明，2018年3月，朗詩中福翡翠瀾灣洋房開盤，10月賣完，416套房子用了七個月，平均一個月才賣了59戶。

而當時生态城中部的雙威悅馨苑，三個月的時間賣了318套，平均一個月賣106套。雙威的去化速度是朗詩的近2倍。當然其中可能有各方各面的原因，但，價格相差無幾的情況下，當時的高層居然完勝了洋房。旅遊區的差距顯而易見，在當時市場上競争力明顯較弱。

直到最近幾年，國家海洋博物館竣工開放，北京師範大學天津生态城附屬學校、天津生态城楓葉學校等配套先後投用，“預期”逐漸清晰之後，闆塊置業關注度随之提升。

目前片區内聚集着中加生态示範區、紅星天鉑灣等改善項目，朗詩在這裡共有2個項目落地，除了已售罄的朗詩中福翡翠瀾灣，相距不遠的中福朗詩翠微瀾閣仍在銷售中，現主推2層雙拼和聯排别墅，建築面積約79、103、181平米，均價24000元/平米。

朗詩淨利潤創7年内最低值

朗詩這個品牌自進入天津以來，曾經主打1.0版的科技洋房，在當時的市場上确實獨樹一幟。

但查閱資料發現，近期品牌的表現卻令人擔憂。

在剛剛過去的2020年度，朗詩地産由盈轉虧，歸母淨利潤同比驟降108.58%，虧損額高至1.01億元。

年報數據顯示，去年朗詩地産收入總額約為89.9億元，同比增長5.1%；但核心淨利潤為2.5億元，同比下降82.2%；公司淨利潤下降至0.33億元，較2019年同期下降97.8%；毛利率為19.0%，同比減少9.3個百分點。

2020年，朗詩地産毛利潤為17億元，甚至沒能達到2017年水平。對比近年來的盈利指标，朗詩地産淨利潤與淨利率，已創下7年以來的最低值。

而且近年來，朗詩地産資産負債率一直位于75%以上。3月31日，朗詩方面在全年業績發布會上透露，目前公司總資産負債率78%，淨資産負債率26%，現金短債比覆蓋倍數是6.1倍。“三道紅線”中兩檔達标，暫時處于黃檔。

綠色人居 頻頻“失色”

利潤跳水，年收入不足百億……在同體量房企紛紛沖刺千億的勢頭下，朗詩地産顯然是“掉隊”了。

自2001年創立後的二十年裡，朗詩集團曾在房地産領域積累了良好的口碑，其主打的綠色科技住宅理念也成為一張獨特的名片。

但從2016-2019年間，朗詩集團在新拓展的長租公寓等領域出現虧損，多元化轉型成果不佳。而作為品牌特色的“綠色科技人居”也頻頻“暴雷”，成為不少置業者的槽點：

在成都朗詩南門綠郡，項目交付後被業主爆出新風風量嚴重不足。按新風使用要求關閉窗戶時，部分居民特别是老年人出現呼吸不暢、憋悶。由于進風口裸露在外，房子曾經還發生過油漆氣味通過新風管道傳播的情況。

在上海朗詩藏峰，業主請來專業團隊，測出全屋總風量僅46m/h，遠低于89m/h的三人标準；全屋二氧化碳濃度1200ppm，一直使人悶暈。随後朗詩主動對房屋進行檢測，結果為新風系統正常，但檢測機構長興朗誠建設工程質量檢測有限公司為上海朗詩100%持股。

除了新風系統有待完善，朗詩項目的其他硬件品質也屢遭質疑。在重慶朗詩樂府，業主認為項目綠化竣工圖、堡坎竣工圖與實際不符，房屋施工偷工減料、工藝低劣，小區地面排水不暢；而且開發商拒絕和業主溝通交流，拒絕整改。

買房就是買預期，即使是生态城這樣的大熱區域，未來怎麼樣都有“押寶”的成分。

海博館開館已經齊備、愛琴海開業才能穩妥，旅遊、商業聯動發揮作用，高光的旅遊區才能更有價值。

在本身區域配套不斷完善的同時，新房品牌和項目打造的市場口碑才是與老百姓切身利益最為相關的事情。

發展不均衡的現實要客觀看待，也要給發展以時間與空間。而對于購房者而言，既然選定了這個區域，那不能忘記的是要理性甄别項目、做好功課。畢竟在較長的發展周期裡，市場“良莠不齊”的情況會一直存在，而産品的好壞，自然會有市場來檢驗。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!