01

工業用地的分類

《城市用地分類與規劃建設用地标準》按照對居住及公共環境的幹擾程度 、污染程度、安全隐患程度的不同，将工業用地分為三類：

一類工業用地（M1）：對居住和公共環境基本無幹擾、污染和安全隐患，包括以産業研發、中試為主兼具小規模生産的工業用地，如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地。

二類工業用地（M2）：對居住和公共環境有一定幹擾、污染和安全隐患的工業用地，如食品工業、醫藥制造工業、紡織工業等用地。

三類工業用地（M3）：對寓居和公共設備等環境有嚴重幹擾和污染的工業用地，如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業等用地。

此外，為了适應傳統工業向高新技術、協同生産空間、組合生産空間及總部經濟、2.5産業等轉型升級需要。近年來，在三類工業用地外又衍生出了新型産業用地（M0），範圍定義為融合研發、創意、設計、中試、無污染生産等創新型産業功能以及相關配套服務的用地。

02

如何獲取工業用地

經營性用地必須通過「招拍挂」的方式獲得。

但與住宅用地的「價高者得」不同，獲取工業用地需要地方政府同意。政府會根據企業的實際情況，設置競拍條件，再拿到公共資源交易平台公告「招拍挂」。

當然，企業也可以在二級土地市場買地，但二手地交易的複雜程度要遠高于一級市場，且風險大都由買受方承擔。

03

工業用地能否轉讓

根據《國有建設用地使用權出讓合同》（示範文本）和《城市房地産管理法》規定，工業用地可以轉讓，但有兩個前提條件。

① 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

② 按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

當然，以上隻是國家的基礎規定，各地區辦理土地轉讓可能有其他的附加條件，一般來說，土地出讓時有特殊約定的，再次轉讓還需要征得原主管部門同意。

04

工業用地的涉稅問題

出讓方：

① 營業稅：單位和個人受讓的土地使用權，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價後的餘額為營業額，按照5%的稅率繳納營業稅。

② 城市維護建設稅和教育費附加：以上述營業稅額為計稅依據，分别按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率繳納城市維護建設稅和教育費附加。

③ 土地增值稅：以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額後的餘額為土地增值額，按照累進稅率繳納土地增值稅。

法定的扣除額：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用;與轉讓房地産有關的稅金等。

稅率：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

為計算方便，可以通過速算公式計算：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

(0、5%、15%、35%分别對應30%、40%、50%、60%稅率)。

當然，若稅務機關發現以上數據不夠真實，會要求對轉讓價格或扣除費用進行評估。

④ 企業所得稅：按25%的稅率繳納企業所得稅。

⑤ 印花稅：按産權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。

受讓方：

① 城鎮土地使用稅：以納稅人實際占用的土地面積(平方米)為計稅依據，按一定的稅率（每個城市各不相同）按年繳納。

② 印花稅：按産權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

③ 契稅：土地使用權的轉讓，以成交價格為計稅依據，以3%稅率繳納契稅。

05

工業用地如何變性

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

這裡有兩個需要注意點，一是工業用地變性必須符合城市總體規劃，且需要主管領導（自然資源部門一把手、分管副市長）簽字确認。

二是工業用地變性以後隻需要補交差價，不一定需要「招拍挂」（各地方規定不同）。

06

工業用地使用年限

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，工業用地最高年限為50年。

此前，我國各地工業用地出讓大多采用最高年限；但這幾年國内不少地區（主要是發達省、市）為了提升土地集約化程度、加快土地流轉效率，推出了工業用地彈性年期出讓，把出讓年限縮短到了10-50年不等（10-20年較為常見）。

07

工業用地配套比例

根據今年3月最新修訂的《工業項目建設用地控制指标》（2021版），工業用地行政辦公及生活服務設施用地面積≤工業項目總用地面積的7%，且建築面積≤工業項目總建築面積的15%，不得分割轉讓。

同時《工業項目建設用地控制指标》還新增一條補充規定：對單體大型工業項目，按照工業用地落實用途的戰略性新興産業、先進制造業項目，項目用地範圍内可以增加研發、創意、設計、檢測、中試設施，增加的建築面積≤工業項目總建築面積的15%，不得分割轉讓。

08

工業用地投資強度

《工業項目建設用地控制指标》按照行業分類給出了固定資産投資強度的推薦值。但這個指标并沒有太大的參考性，因為各地基本都會在推薦性指标的基礎上加碼。

一般來說，越發達的城市對投資強度要求越高，比如上海對工業用地的投資強度要求可以達到1000萬/畝以上；而一般的地級市隻需要200-300萬/畝就可以達标。

09

工業用地容積率

根據《工業項目建設用地控制指标》，不同行業政府對容積率的要求不同。

比如計算機、通信、電子設備制造業，容積率必須達到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工業等對生産工藝有特殊要求的，容積率隻需達到0.5即可。

10

工業用地增加容積率要補交費用嗎

根據《節約集約利用土地規定》第二十四條規定，鼓勵土地使用者在符合規劃的前提下，通過廠房加層、廠區改造、内部用地整理等途徑提高土地利用率。

在符合規劃、不改變用途的前提下，現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

11

工業用地建築系數

建築系數即使用面積占建築面積的比例「建築系數=（建築物占地面積 構築物占地面積 堆場用地面積）÷項目總用地面積×100%」。

《工業項目建設用地控制指标》規定，一般性行業建築系數至少要達到40%（及以上），化工制造、金屬冶煉等個别行業可以放寬到30%（及以上）。

12

閑置土地如何處理

根據《閑置土地處置辦法》第十四條，由于企業原因導緻的閑置：

① 未動工開發滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準後，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生産成本。

② 未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地産管理法》第二十六條規定，報經有批準權的人民政府批準後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。

但在實際操作中，政府對收回閑置土地态度非常謹慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業限期開發建設、用地置換等，反複整改無效後才會考慮收回土地。

由于政府原因導緻的閑置，根據《閑置土地處置辦法》第十二條規定，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協商，選擇下列方式處置：

① 延長動工開發期限，簽訂補充協議，重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。

② 按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續。

③ 由政府安排臨時使用。待原項目具備開發建設條件，國有建設用地使用權人重新開發建設。

④ 協議有償收回國有建設用地使用權。

5、置換置換其它價值相當、用途相同的土地。

13

工業用地拆遷可能有哪些補償

① 土地補償：補償标準由各地根據當地工業地價自主制定。

② 獎勵性補償：對積極響應拆遷或主動放棄一些權利的企業給予一定的獎勵性補償。

③ 廠房重置成新價：廠房重置後再建所需金額（包括不可移動的裝修附屬物、機器設備等）。

④ 停産停業損失費：企業（預期）利潤損失、違約損失、财務成本（成本利息）等。

⑤ 搬遷運輸補償費。

⑥ 其他額外約定的補償。

14

工業用地能抵押貸款嗎

工業用地屬不動産抵押中土地的一種，根據工業用地的分類和土地所有權，可以申請銀行貸款。

貸款具體金額，銀行會對土地使用權價值及地上的建築物進行估價得出。

但有一點需要注意，若土地是集體所有，銀行一般隻評估廠房建築物價值，土地價值可能不算在内。

15

土地使用期滿怎麼辦

我國土地有償使用制度建立于上世紀90年代，多數土地按照法定最高年期出讓。

目前，我國大部分地區尚未遇到土地使用權到期問題，對使用期限屆滿後是否續期、如何續期，均由地方自主決策，國家暫無統一的規定。

16

工業用地産權能否分割

目前沒有任何一部法律法規明确給出工業用地上廠房或辦公樓能否進行産權分割，在實際操作中主要以地方政府的意願為主。

一般來說，一線城市對工業地産分割銷售多采取限制措施，而二三線城市對此相對開放。

17

工業用地能不能蓋住宅

《土地管理法》第四條規定，國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃确定的用途使用土地。

因此工業用地上蓋住宅屬于明顯的違法行為，所建的住宅也是非法建築。若政府追究，開發商可能面臨補繳出讓金、交還土地使用權、罰款等處罰。

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