後台有粉絲留言問：

如果預算800萬總價，正東名苑和丹華公館這兩個南山的盤怎麼樣？很想聽聽團長的意見

團長收到留言後立即行動，對兩個項目做了實地踩盤測評，讓我們來一起看看探盤結果吧！

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第一站——正東名苑

論地段，這項目絕對算是核心區域的核心地段。周圍3條地鐵線，站點都步行可達。距離11号線南山站還有步行約400米；約350米可達9号線南山書城站。未來還有預計年底開通的12号線南光站。1站可達“前海灣站”、4站機場，去前海、後海、科技園、深圳灣以及蛇口都很方便。

南山核心區，公共配套自然沒問題，步行約300米就是茂業百貨；步行約800米可以到海雅缤紛廣場、來福士廣場以及海岸城購物中心。休閑文體方面，項目約500米有南山書城、文心公園、海德街心公園、向南公園。

至于教育方面，正東名苑目前學區劃分屬于省一級向南小學及南山區第二外國語學校（集團）學府中學。教育資源雖然不是鼎級，但還算不錯的。

那這項目值得入手嗎？

團長認為如果以10萬 吹風價，周圍二手房價格也都差不多，價格空間不大。

為什麼這麼說呢？

項目開發商為深圳市陽光華藝地産有限公司，是南山的一家建築商轉身做開發；物業是開發商自持的深圳新一代物業管理有限公司。小區占地1.8萬㎡，建面10.9萬㎡，容積率5.95。集合商業、辦公、回遷住宅、商品房住宅于一體。從數據上就直觀體現出項目體量非常小，自然也就幾乎沒有什麼内部配套，花園面積聊勝于無。而且容積率偏高、樓間距較小。

正東名苑銷售中心實拍圖

結合項目的規劃圖看，小區出入門很窄，車庫出入口的道路也很窄，特别是靠近南光商業街的道路以及車庫入口的道路，日後出行很可能堵在家門口。

正東名苑規劃圖

正東名苑總套數642套，其中回遷單位就足足有470套，對外可售僅172套，可選數目不多，且樓層、房源與回遷混雜，這樣一方面可能導緻日後居住人群結構複雜；另外一方面，優質房源的可選性再一輪大大降低。

而這可售的172套房源，平層戶型僅63套，而且平層戶型使用率偏低，據聞不足75%。平層僅有2個戶型，79㎡兩房一衛和90㎡三房一衛，即便是最小的戶型按10萬 /㎡的單價計算也趨近于800萬總價。而且79㎡戶型僅十來套。雖然總價預算800萬内有可選産品，但選擇性非常少。

正東名苑戶型圖

那未來流通性呢？

我們以前買房子過于強調“地段、地段、地段”，地段很重要當然沒錯，但我們要明白，倒推20年以來，以“地段”為要素實現房價的大幅度攀升，是城市化進程與城市中心發展的結果。

而南山現在已經是深圳當之無愧的城市中心，房價價值也已經被兌現，再加上國家目前對房地産行業“住房不炒”的宏觀調控宗旨，南山再實現大幅躍升是很難的事情，那麼目前階段我們能寄托的房價空間就是周邊明顯的二手房差價倒挂！

正東名苑在二手房價倒挂上表現如何呢？

就近看一下這項目周邊的二手房價，南光社區内分布有較多二手商品房小區，大都是2000年左右的，挂盤價普遍在8萬-8.5萬/㎡之間。

圖片源于：鍊家網

用老樓和新項目對标不算特别科學，那麼就來比較一下和正東名苑同屬南光村舊改的南光城市花園好了。

南光一期已經算項目臨近比較新的小區了，貝殼找房網站顯示，挂牌房源約25套，挂牌均價約12.4萬/㎡，小區二手房指導價為9.47萬元/㎡。自2020年至今，這個小區成交的住宅有11套房，成交單價在9.43萬—13.1萬之間，成交均價約11.2萬。

因此，如果正東名苑真的定價在10-11萬/㎡的話，新房和二手房價格倒挂是非常小的，擴大範圍看均價的話甚至可以說是沒有價差。

所以目前我們看不出正東名苑明顯的價差倒挂；那麼拉長展望時間，未來潛力如何呢？

我們現在被稱為“後疫情時代”，一場疫情，購房思維與市場邏輯已經發生了根本性變革。

前文說我們以前過于注重“地段”，而現在，我們要考慮“綜合素質”：地段、交通、配套及教育、戶型、社區、物業。正東名苑前三項都好，後三項短闆明顯。

克而瑞研究中心做了一個關于“後疫情時代客戶購房趨勢和産品偏好的改變”的深度調研調查，很明顯，此次疫情客戶最大的居住痛點就是“舒适度”；而疫情下客戶也表現出最迫切的提升方向。

圖片源于：克而瑞研究中心

戶型買多大主要視錢包而定；而社區方面，規模、綠化、運動設施等因素變得極為重要，深圳疫情一直都控制得還比較好，但比照上海解封後的樓市表現，已經深刻揭示了“後疫情時代”的流通密碼！

物業服務、綠化覆蓋以及運動設施上升為客戶訴求焦點。内部因素中購房者最關心的為面積戶型與物業服務，占比分别44%和38%，其次為社區内部配套占比26%，鄰裡圈層、開發商品牌也受到一定重視。

人們買二手房的時候往往比一手房更為理智，也更加偏向于居住本身，再加上後疫情時代，後三項的重要性越來越得到人們的重視，所以房源的“6邊形”坐标雷達越完善，後期市場流通性才會更高！

而正東名苑在“六維購房要素”中，後三項嚴重短闆，所以後期升值空間相對于配套完善、大牌物業的好社區處于弱勢。何況，項目周邊還有三個垃圾站點及公廁。

雖然售樓部表示後期南光城市花園垃圾收集點和小區内部的垃圾站會撤掉，但最大的“南光垃圾轉運站”和“公廁”還是會在，但是否會設置在一樓室内做封閉處理，開發商目前還無法給出“公示性”答複，就現在而言，南光城市花園附近異味還是較為明顯，環境比較糟心。

再加上正東名苑所在片區整體偏老舊，依靠城市更新改變現有面貌或許是唯一的出路。但南山的舊改可不是好推進的，時間周期極長。

因此，項目雖然地處南山核心區，但開發商非國企央企、非大牌物業、戶型設計利用率不高、社區小、内部配套短闆明顯、周邊市貌環境老舊、垃圾站可能存在異味影響，加之10萬 /㎡價格已經被兌現，差價倒挂亦不明顯，因此後期升值空間大抵有限。

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第2站——丹華公館

丹華公館項目在留仙洞總部基地，區位地段也非常好，但目前項目交通還不是很方便，如果是乘坐5号線到留仙洞站，步行到項目大約要1.8公裡（高德顯示），打車大概10多塊錢。未來13号線開通會好一些，按地鐵規劃，項目到13号線“石鼓站”步行大約1公裡左右。

丹華公館區位示意圖

項目自身沒有底商，但馬路對面就是中興人才公寓商業街，到西麗天虹、雲城萬科裡、366 大街、益田假日裡等大型商業也比較近。

中興人才公寓商業街實拍圖

項目開發商是深圳市桑泰房地産開發有限公司，物業為深圳市厚德物業服務有限公司，小區總占地約4.03萬㎡，總建面約3.19萬㎡，綠化率約30%，有中央草坪和風雨連廊，泳池約900㎡，戶型有3.9米層高、4梯12戶的58㎡（套數占比80%），還有層高2.95米、4梯7戶的100㎡、101㎡。受限價因素影響，毛坯均價大約在8.5萬/㎡左右，小戶型上車總價500萬起。

西側出小區門口就是西麗生态公園，論生态環境、小區配套是優于正東名苑的。

丹華公館銷售中心實拍圖

丹華公館社區效果圖

丹華公館社區效果圖

小區自帶18班幼兒園，目前學區劃分是屬于深中南山創新學校。如果按學校教學質量和成績來看，深中自然是優于南山區第二外國語學校的，但丹華公館土地性質特殊，積分入學方面就多了幾分不确定性。

深中南山創新學校實拍圖

怎麼特殊？有什麼不确定性？

我們普通的商品住宅是R2類，但丹華公館卻是R3類，即三類居住用地。

根據南山玖裕茗苑R3用地的銷售前例，R3用地占用住宅指标，受到住宅類“限購、限貸、限售”政策的限制；繳納住宅類稅費，二手房交易按住宅類房産納稅。

當然，我們最需要關心的問題是R3能否積分入學？

這也正是其不确定性所在。

按《深圳市規劃标準與準則》中關于教育設施配置的說明提到：三類居住用地及工業用地的宿舍的教育設施配套，需綜合考慮居住人口規模、家庭結構等因素具體安排。

從表述上看，R3類宿舍也是可以配置學位的。但宿舍/單身公寓入學積分問題，一直以來都存在争議。因此，R3宿舍的積分按什麼類型住宅計算？截至目前政府還沒明确給出過答案。

2020年5月深高南初審階段的最後1天，學區内發生了一個很大的争議事件：8個小區要從一類（80分）降為三類（70分），原因即是8個小區的用途是單身公寓或單身宿舍。

後來經過業主申訴，相關部門審議認為土地性質為居住用地，用途是單身公寓、單身宿舍按一類積分。雖然最終這8個小區都恢複了一類積分，但實際上這一問題的争議卻沒有就此罷休，2021年6月南山軟件産業基地宿舍又再一次發生了降積分事件。

南山區軟件産業基地的配套宿舍關于報名南外高新中學的入學積分由原“住宅”降檔為“集資房自建房”，積分由40分腰斬為20分。

如果按土地性質來看，軟件産業基地2棟B座屬于居住用地性質單身宿舍，但并未按普通商品住宅計算入學積分。

目前我們了解到與丹華公館同片區的中興通訊員工宿舍，與南山區軟件産業基地宿舍相同，積分也是20分。

因此，雖然在售樓處置業顧問說丹華公館按商品房住宅積分，最高積分可達40分，但就目前南山幾個案例經驗，團長對此事還是持一定懷疑态度。團長認為大概率項目可積分入學，積分可能比住宅低，但比公寓高，最終還需要教育局确認。

因此，丹華公館在上車起步價、社區配套、生态環境等方面優于正東名苑，但在積分入學方面存在一些不确定性。

綜上，兩個項目各有優長，購房是按需選擇，還得對照家庭資金情況及家庭購買價值排序慎重選擇！

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