違章建築阻交易

2019年元月，家住北京的褚先生經北京市某房屋中介公司介紹，看中了北京市朝陽區一棟别墅，該房屋建築面積380平方米，而實際使用面積竟達到了500平方米，其中多餘出來的空間均為業主自行搭建，客戶褚先生也正是看中了這一房屋額外的使用面積，當即便與業主簽訂了買賣合同，約定房屋價款3000萬元，房屋建築面積380平方米。同時合同還約定，買賣雙方需在2019年3月1日前，共同前往房地産登記機構辦理過戶手續。

然而就在雙方約定辦理過戶的前一天，北京市朝陽區房管局就涉案房屋作出了附有違法建築的房屋認定書，告知業主拆除附有違法建築，否則房地産登記機構不予辦理該房的相關房地産登記或變更手續。客戶褚先生眼見無法依現狀取得涉案房屋，便一紙訴狀将業主告上法庭，要求解除與業主簽訂的買賣合同、返還已支付的購房款并支付巨額違約金。一審法院經審理依法駁回了客戶全部訴訟請求。

案例分析

在上述案例中，客戶褚先生明知房屋存在違建而仍存僥幸心理。雖然其在法庭上主張，不知涉案房屋系違法搭建且拆除違建将導緻其合同目的無法實現，但對于一個具有一定社會經驗的完全民事行為能力人而言，其完全可以通過不動産權證來判斷房屋的實際使用面積以及是否超出規劃許可範圍，對于無端多出來的空間，僅憑業主的一面之詞，絲毫不加判斷，顯然不符合社會的一般認知。同時，雖然在合同履行過程中，涉案房屋因附有違章建築尚未拆除而被行政管理部門限制辦理過戶手續，但客戶起訴前房屋違建部分已被業主全部拆除，房屋過戶障礙已徹底不存在，因此法院駁回了客戶全部訴訟請求。

歸納總結

在房地産買賣交易中，房屋存在違章建築系普遍現象。買方往往“應知”而存僥幸心理。所謂“應知”即指在交易過程中對于房屋建築面積的認定一般不以買賣雙方口述或其他書面文件為準，通常《不動産權證書》為認定涉案房屋建築面積的唯一依據，因此切不可聽信賣方或開發商的一面之詞，更不能貪圖房屋低廉售價而輕易簽訂買賣合同。

後事之師

1.未免因違建導緻房屋交易目的無法實現，建議在存量房屋買賣過程中實地查看房屋并仔細查驗涉案房屋不動産權證書，根據不動産權證來判斷其權利人以及建築面積是否與實際情況相符，必要時可前往房屋管理部門查看不動産登記簿；

2.個别違章建築可能具有一定隐蔽性，加之拆除需要成本，業主方惡意隐瞞情況時有發生，對于簽約後始發現存在惡意隐瞞房屋違建情形的，應注意及時保留證據，以便追究過錯方違約責任；

3.建議房屋買賣過程中，與業主協商先行支付小額定金及購房款，如礙于形勢，必須支付大額購房款，建議選擇有資質的擔保公司就已支付的購房款進行擔保，或者選擇有資質的銀行、第三方支付公司對購房款進行資金監管或托管，以便在惡意隐瞞違建等違約行為發生時，實現資金快速回籠，極大保障資金安全。

法規鍊接

《中華人民共和國物權法》

第十六條 不動産登記簿是物權歸屬和内容的根據。不動産登記簿由登記機構管理。

第十七條 不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。不動産權屬證書記載的事項，應當與不動産登記簿一緻；記載不一緻的，除有證據證明不動産登記簿确有錯誤外，以不動産登記簿為準。

《中華人民共和國合同法》

第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力緻使不能實現合同目的；

(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明确表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限内仍未履行；

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為緻使不能實現合同目的；

(五)法律規定的其他情形。

貝殼找房青島站感謝您的觀看。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!