【1】
區域價值
輻射望京 環鐵相伴
居住噪音怎麼辦
崔各莊06地塊建發以養雲命名,案名:建發·望京養雲。
“望京養雲”則為建發體系内第六座養雲,最早2019年,建發就打造了杭州·養雲靜舍。
成為杭州首個以中式院落規制打造的高層産品,并成為區域内的高端改善代表之作。
崔各莊供應的三宗地30-L01-01地塊為和光悅府,30-L04地塊為龍樾合玺,第三個30-L06地為建發·望京養雲。
可以說是崔各莊三姐妹各有千秋,01地塊相對最為規整,04地塊為拐把型地塊,06地塊為扇形地塊。
望京養雲的地塊形狀也不得不說一下它的位置,望京養雲作用大望京産業,從案名就不難看出,望京養雲的定位很清晰,抱緊望京的大腿。
望京養雲整體東南部緊鄰環鐵,區别于01、04地塊,它屬于黑橋村。
環鐵最早作為車輛試驗場,擁有車輛段、實驗基地以及車站,現在的環鐵内部已開發有紅廷别墅、黑橋公園、将府莊園以及影視創意園區等。
現在個鐵路交通日益發達,車速加快,環鐵試驗場也逐漸改造成環鐵創意園,但實地去看了地塊,環鐵依然還在通車。
環鐵擁有軌道直通朝陽站,那作為距離朝陽站這麼近,又擁有完善的車輛實驗技術的環鐵,目前并沒有被完全廢棄,火車還是會在這個大圈内跑起來。
環鐵道路兩側安裝了隔音闆,但是高樓層的隔音保障性不大。
【2】
交通價值
高速、公交俱全
06地塊真的沒地鐵
望京養雲出行還是依靠南臯路連接機場高速和北五環,通行大望京需要盤到京密路。
望京養雲周邊交通網很發達,但是道路情況一般。望京衆所周知,早晚高峰很堵,開車早出10分鐘提前半小時,晚出十分鐘,寸步難行。
對于置業崔各莊,工作在望京的人群,最好的出行方式就是電動車。10分鐘車程直達望京核心。
望京養雲東側緊鄰的是公交總站,出門有418路、516路、851路,可通達望京、崔各莊地鐵站、北臯居民區。
北臯村規劃了地鐵32号線,但是望京養雲的位置距離已超3公裡,沒辦法很好地享受新地鐵線路的紅利和便利。
【3】
配套價值
配套不足 發展緩慢
居住便捷度不高
教育配套:地塊周邊的學校僅有北京市第八十中學(嘉源分校)和北京市陳經綸中學分校(草場地校區)兩個學校可以服務該區域。
醫療資源:北京市第六醫院醫聯體醫院、北京國門醫院、首都醫科大學附屬北京地壇醫院(三甲)、朝陽區和平醫院等。
商業配套:日常買菜可以選擇去北臯的居民區,京旺家園片區内有健身房、便民超市、華聯生活超市以及便民早市等。
大型商場主要分布在望京,有新世界百貨、方恒購物中心、旺角購物廣場、萬和商場等。
生态資源:地塊周邊最近的就是黑橋公園和環鐵,是地塊周邊最大的生态資源區;另外周邊還有達望京公園、馬南裡公園、北京城市公園、将府公園等。
生活配套距離較遠均在2公裡以外,生活基本依靠望京内的商業,自身配套不足,未來配套補充規劃均在崔各莊地鐵站周邊,生活現狀不方便。
【4】
項目價值
全球第六座養雲
中式高标準住宅
最早2019年,建發就打造了杭州·養雲靜舍,成為杭州首個以中式院落規制打造的高層産品,并成為區域内的高端改善代表之作。
随後在2020年,廈門·養雲落地,更是将古典園林與新中式建築融為一體,打造了建築面積約199~255平米的大平層産品。
“望京養雲”則為建發體系内第六座養雲,整個産品系經過了多個城市的打磨與曆練,也形成了獨特的産品特色。
望京養雲最終成交價格28億元 20%政府持有商品住宅産權預設份額,溢價率14.99%。
該項目有20%的政府自持,指導售價8.8萬/平,實際售價也會打8折,價格約7.04萬/平,在價格上真的比隔壁的和光悅府和龍樾合玺便宜不少。
項目位置:北京朝陽北崔各莊南臯路
總用地:約23472㎡
地上建築面積:約70415㎡(含公建約21125㎡)
建築類型:高層
容積率:約3.0
綠地率:約35%
總戶數:377戶
樓棟數:6棟
該地塊沒有公租房配建,執行套内7090政策。
建發·望京養雲将延續“王府中式”産品,戶型面積約120㎡(3室/3 1室)、約160㎡(4室),建築層數:14-18層。
戶型圖
120平米B戶型
120平米C戶型
16平米D戶型
戶型優勢:
1、獨立家政間,獨立洗衣機位預留。
2、戶型相對方正,缺角僅限于廚房客衛。
3、三居雙衛,四居三衛包含兩個套間,起居相對方便。
戶型劣勢:
1、沒有預留玄關位,出入戶換鞋不便。
2、入戶門直對餐廳,隐私感不強,設立鞋物更換櫃,影響就餐體驗。
3、三居室南次卧距離客衛動線遠,使用不便。
4、客餐廳通道有浪費面積。
戶型設計還夠不上真正的高端,隻能說是改善住宅。戶型使用起來比較舒服。
除了無玄關外,區域預留的大件電器未得到好評,想要贈送的客戶,在這個項目是不會得到甜頭的。
【5】
價格對比
崔各莊8折項目
是望京 崔各莊的窪地
直說價格,望京養雲實實在在是大望京旁窪地中的窪地,政府自持20%的産權份額,8折是實實在在有的。
8.8萬/平米的地盤花7.04萬/平米買,誰都覺得值。
相比崔各莊三姐妹的價格上,望京養雲占有了絕對的優勢。沒有配件公租房、人才公寓等,地塊除了公建外,相對純淨。
龍樾合玺、和光悅府面對望京養雲7.04萬/平米的價格将毫無優勢!
項目降價或啟動外渠或将成為兩個項目與望京養雲比拼的唯二出路。
崔各莊三宗地緊鄰大望京,可受到大望京14萬 的房價輻射,擁有大望京産業相伴,未來的發展空間是有的。
望京養雲以低價開盤在價格上占盡了優勢,未來的發展空間上,也會更勝一籌。
圖片來源于安居客平台
現實問題在于,整個南臯村和黑橋騰退後,這是區域内首批高層項目。
沒有同品質二手房價格的支撐,無地鐵、無配套的情況下,該區域是否能發展到與望京持平,還是未知數。
崔各莊三宗項目要買,望京養雲是三個項目中絕對的優選,同闆塊,價格擁有絕對優勢!
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