【1】

區域價值

輻射望京 環鐵相伴

居住噪音怎麼辦

崔各莊06地塊建發以養雲命名，案名：建發·望京養雲。

“望京養雲”則為建發體系内第六座養雲，最早2019年，建發就打造了杭州·養雲靜舍。

成為杭州首個以中式院落規制打造的高層産品，并成為區域内的高端改善代表之作。

崔各莊供應的三宗地30-L01-01地塊為和光悅府，30-L04地塊為龍樾合玺，第三個30-L06地為建發·望京養雲。

可以說是崔各莊三姐妹各有千秋，01地塊相對最為規整，04地塊為拐把型地塊，06地塊為扇形地塊。

望京養雲的地塊形狀也不得不說一下它的位置，望京養雲作用大望京産業，從案名就不難看出，望京養雲的定位很清晰，抱緊望京的大腿。

望京養雲整體東南部緊鄰環鐵，區别于01、04地塊，它屬于黑橋村。

環鐵最早作為車輛試驗場，擁有車輛段、實驗基地以及車站，現在的環鐵内部已開發有紅廷别墅、黑橋公園、将府莊園以及影視創意園區等。

現在個鐵路交通日益發達，車速加快，環鐵試驗場也逐漸改造成環鐵創意園，但實地去看了地塊，環鐵依然還在通車。

環鐵擁有軌道直通朝陽站，那作為距離朝陽站這麼近，又擁有完善的車輛實驗技術的環鐵，目前并沒有被完全廢棄，火車還是會在這個大圈内跑起來。

環鐵道路兩側安裝了隔音闆，但是高樓層的隔音保障性不大。

【2】

交通價值

高速、公交俱全

06地塊真的沒地鐵

望京養雲出行還是依靠南臯路連接機場高速和北五環，通行大望京需要盤到京密路。

望京養雲周邊交通網很發達，但是道路情況一般。望京衆所周知，早晚高峰很堵，開車早出10分鐘提前半小時，晚出十分鐘，寸步難行。

對于置業崔各莊，工作在望京的人群，最好的出行方式就是電動車。10分鐘車程直達望京核心。

望京養雲東側緊鄰的是公交總站，出門有418路、516路、851路，可通達望京、崔各莊地鐵站、北臯居民區。

北臯村規劃了地鐵32号線，但是望京養雲的位置距離已超3公裡，沒辦法很好地享受新地鐵線路的紅利和便利。

【3】

配套價值

配套不足 發展緩慢

居住便捷度不高

教育配套：地塊周邊的學校僅有北京市第八十中學（嘉源分校）和北京市陳經綸中學分校（草場地校區）兩個學校可以服務該區域。

醫療資源：北京市第六醫院醫聯體醫院、北京國門醫院、首都醫科大學附屬北京地壇醫院（三甲）、朝陽區和平醫院等。

商業配套：日常買菜可以選擇去北臯的居民區，京旺家園片區内有健身房、便民超市、華聯生活超市以及便民早市等。

大型商場主要分布在望京，有新世界百貨、方恒購物中心、旺角購物廣場、萬和商場等。

生态資源：地塊周邊最近的就是黑橋公園和環鐵，是地塊周邊最大的生态資源區；另外周邊還有達望京公園、馬南裡公園、北京城市公園、将府公園等。

生活配套距離較遠均在2公裡以外，生活基本依靠望京内的商業，自身配套不足，未來配套補充規劃均在崔各莊地鐵站周邊，生活現狀不方便。

【4】

項目價值

全球第六座養雲

中式高标準住宅

最早2019年，建發就打造了杭州·養雲靜舍，成為杭州首個以中式院落規制打造的高層産品，并成為區域内的高端改善代表之作。

随後在2020年，廈門·養雲落地，更是将古典園林與新中式建築融為一體，打造了建築面積約199～255平米的大平層産品。

“望京養雲”則為建發體系内第六座養雲，整個産品系經過了多個城市的打磨與曆練，也形成了獨特的産品特色。

望京養雲最終成交價格28億元 20%政府持有商品住宅産權預設份額，溢價率14.99%。

該項目有20%的政府自持，指導售價8.8萬/平，實際售價也會打8折，價格約7.04萬/平，在價格上真的比隔壁的和光悅府和龍樾合玺便宜不少。

項目位置：北京朝陽北崔各莊南臯路

總用地：約23472㎡

地上建築面積：約70415㎡（含公建約21125㎡）

建築類型：高層

容積率：約3.0

綠地率：約35%

總戶數：377戶

樓棟數：6棟

該地塊沒有公租房配建，執行套内7090政策。

建發·望京養雲将延續“王府中式”産品，戶型面積約120㎡（3室/3 1室）、約160㎡（4室），建築層數：14-18層。

戶型圖

120平米B戶型

120平米C戶型

16平米D戶型

戶型優勢：

1、獨立家政間，獨立洗衣機位預留。

2、戶型相對方正，缺角僅限于廚房客衛。

3、三居雙衛，四居三衛包含兩個套間，起居相對方便。

戶型劣勢：

1、沒有預留玄關位，出入戶換鞋不便。

2、入戶門直對餐廳，隐私感不強，設立鞋物更換櫃，影響就餐體驗。

3、三居室南次卧距離客衛動線遠，使用不便。

4、客餐廳通道有浪費面積。

戶型設計還夠不上真正的高端，隻能說是改善住宅。戶型使用起來比較舒服。

除了無玄關外，區域預留的大件電器未得到好評，想要贈送的客戶，在這個項目是不會得到甜頭的。

【5】

價格對比

崔各莊8折項目

是望京 崔各莊的窪地

直說價格，望京養雲實實在在是大望京旁窪地中的窪地，政府自持20%的産權份額，8折是實實在在有的。

8.8萬/平米的地盤花7.04萬/平米買，誰都覺得值。

相比崔各莊三姐妹的價格上，望京養雲占有了絕對的優勢。沒有配件公租房、人才公寓等，地塊除了公建外，相對純淨。

龍樾合玺、和光悅府面對望京養雲7.04萬/平米的價格将毫無優勢！

項目降價或啟動外渠或将成為兩個項目與望京養雲比拼的唯二出路。

崔各莊三宗地緊鄰大望京，可受到大望京14萬 的房價輻射，擁有大望京産業相伴，未來的發展空間是有的。

望京養雲以低價開盤在價格上占盡了優勢，未來的發展空間上，也會更勝一籌。

圖片來源于安居客平台

現實問題在于，整個南臯村和黑橋騰退後，這是區域内首批高層項目。

沒有同品質二手房價格的支撐，無地鐵、無配套的情況下，該區域是否能發展到與望京持平，還是未知數。

崔各莊三宗項目要買，望京養雲是三個項目中絕對的優選，同闆塊，價格擁有絕對優勢！

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