上周，西安最為惹人關注的熱點消息，大概是太古裡或将落地小雁塔了。

大衆所熟知的太古裡，尤以北京三裡屯太古裡、成都遠洋太古裡為代表，國内頂級商業綜合地産項目，城市中的商業标杆，也是城市的地标之一。

若按照曲江新區官方的透露，太古裡真的落地西安小雁塔，意味着，繼北京、成都、正在建設中的上海項目之後，太古地産在中國内地的第四個“太古裡”項目将誕生于西安。

國内第4個太古裡項目

提起太古裡，相信大家都不陌生，高端商業綜合體代表，北京三裡屯、成都遠洋太古裡尤為有名，已成為深受年輕人喜愛的城市時尚地标之一。

“太古裡”背後運營的公司是太古地産（01972.HK），一家香港及中國領先的房地産發展商，主要專注于發展商業項目，事業版圖布局在中國香港、中國内地和美國。

内地市場方面，太古地産已進入中國内地市場18年，但開發速度一直趨于保守和審慎，僅開發出位于北京、上海、廣州、成都四城的6個項目。

據太古地産财報，截至2018年底，其中國内地物業組合總樓面面積為960萬平方呎,内地投資物業組合估值為732.27億港币，其中太古地産應占權益為514.46億港币。

上述6個内地項目，有3個太古裡項目，北京三裡屯為首個内地太古裡項目，成都遠洋為第二家，正在建設中的上海前灘項目為第三家。

若根據曲江新區管委會主任姚立軍在電視節目上的透露，太古裡将落地小雁塔，這意味着，國内第4個太古裡項目将誕生于西安，也是太古地産在國内投資的除成都之外的第二座新一線城市。

目前除了太古裡落地小雁塔的消息外，再無任何關于此的詳細信息，作為本土專業财經觀察者，于是金融棒棒糖梳理了國内3個太古裡項目的區域位置、體量業态、占地面積、入駐品牌、項目定位等信息，希望對西安太古裡項目做一大緻猜想。

北京三裡屯太古裡

區域位置：北京朝陽區三裡屯片區，為太古地産在中國内地的首個零售物業發展項目。

業态體量：零售物業和酒店。南區和北區兩個相鄰的零售區域，共約250間零售店舖。目前建設中的西區為延伸部分，預計2020年建成開放。一家99間客房的高尚酒店[瑜舍]。

占地及樓面面積：地盤面積56.6332萬平方呎（約79畝），總樓面面積146.5771萬平方呎（約13.6萬平方米）

估值：可查到的信息，據2011年财報，三裡屯（不包括瑜舍）估值為89.75億港币。

權益：公司應占權益100%

品牌入駐：南區為現代時裝及生活品牌。租戶包括如阿迪達斯品牌中心、中國内地首間Apple Store零售店、H&M、星巴克、 優衣庫及一間美嘉歡樂影城。

北區主要為奢侈品、時尚設計及生活品牌零售商，租戶包括如巴黎世家、Christian Louboutin、紀梵希、OFF-WHITE、Isabel Marant。

定位：時尚零售地标

成都遠洋太古裡

區域位置：位于成都錦江區，是春熙路／大慈寺購物區的一部分，在中國内地的第二個「太古裡」項目。

業态體量：零售物業、服務住宅和酒店、辦公樓。包括1個購物商場、100間客房及42個服務式住宅單位的精品酒店「博舍」及1座甲級辦公樓「睿東中心」。

占地及樓面面積：地盤面積81.4604萬平方呎（約114畝），總樓面面積209.2341萬平方呎（約19.4萬平方米）

權益：合資項目，太古地産與遠洋集團控股有限公司各持50%權益。

品牌入駐：同樣為現代時裝、生活品牌及奢侈品。租戶包括阿迪達斯、Apple、卡地亞、古馳、愛馬仕、無印良品、ZARA、方所書店、Ole’精品超級市場及一間百麗宮影城。2018年， Champion、Isabel Marant及Valextra開設其在中國内地西南地區第一間店鋪。

定位：時尚零售地标

上海前灘太古裡

區域位置：位于浦東新區前灘，低密度零售發展項目。是中國内地第三個「太古裡」項目。

業态體量：已知的為零售物業（1座購物商場），預期将成為上海新的國際商業區及商業、住宅和文化中心。

面積：總樓面積124.7031萬平方呎（約11.6萬平方米）

權益：合資項目，太古地産與上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司的附屬公司組成合資公司（各持百分之50%權益）。

目該項目正在興建中，預計将于2020年落成。

從以上3個太古裡項目内容及共同點來看，我們推測西安小雁塔太古裡項目：

1，遵循以往國内3個太古裡項目的建制，西安太古裡應為低密度開放式零售項目，而其所落地的小雁塔區域，位置處于市中心區域，且有小雁塔、薦福寺等古建築，與成都太古裡項目的區域環境有諸多相似之處，小雁塔太古裡風格大概率與成都項目接近。

2，項目業态上，我們推測其主要為零售物業，以及服務住宅和酒店。酒店或落地太古地産的“居舍系列”高尚酒店，此前北京太古裡有瑜舍，成都有博舍。入駐品牌則以現代時裝、生活品牌及奢侈品為主，或有此類品牌開設西北首店。

3，建築體量上，估計總樓面面積10萬平米以上，占地面積至少在百畝左右，選址具體會在具有完善交通配套的區域。

4，投資權益上，大概率是合資投資項目，太古地産與遠洋集團共同投資，或者是太古地産聯合地方投資。

（圖：拆遷中的小雁塔曆史文化片區）

另我們注意到，這不是第一次傳出“太古裡”要在西安落地了，去年底曾傳出遠洋集團将在蓮湖區土門打造長安漫古小鎮項目（号稱太古裡2.0），蓮湖區官網信息顯示，地方政府一直在積極與遠洋集團對接，推進長安漫古小鎮項目。

根據遠洋集團在内地的地産項目，我們認為土門的項目，并非嚴格意義上的“太古裡”項目，其城市綜合體業态包括住宅公寓、寫字樓、商場、酒店等，如果其參與長安漫古小鎮，其項目業态或為參照頤堤港（北京）、樂堤港（杭州）。

落地西安背後：内地租金收入突出？

相比其他香港地産商，在内地市場，從擴張和開發速度上，太古地産相對緩慢和保守，截至目前僅開發出位于北京、上海、廣州、成都四城的6個項目。（5個已落成，1個在建的上海前灘太古裡項目）

6個項目中，3個太古裡項目，2個太古彙項目，1個北京頤堤港。且6個項目中，隻有北京三裡屯太古地産持有100%權益。廣州太古彙項目太古地産則持有97%權益，而太古彙持有北京頤堤港、成都遠洋、上海興業、上海前灘太古裡僅50%權益。

一向步調緩慢的太古地産，再欲落下國内第四個太古裡項目，且選擇在西安，一定是經過審慎考量，背後原因我們不妨通過太古地産的财務數據及西安自身條件合理推測下。

先來看下這家香港上市公司的業績，太古地産2018年财報顯示，2018年太古地産收入147.19億港元，同比下降21%；淨利潤286.66億港元，同比下降16%。

2019年中期業績則披露，太古地産上半年實現收入75.1億港元，同比增長3%;公司股東應占溢利89.73億港元，同比減少58%;從業績表現看，一向穩健的太古地産出現了營收利潤雙跌。

從業務上看，太古地産業務集中于三個範疇：物業投資，即從事開發、租賃及管理商業、零售及若幹住宅項目，作長期投資；物業買賣，即發展及興建可供出售的物業，大部分以住宅項目為主；投資及營運酒店項目。

以上業務均通過公司集中設計、發展及管理大型的綜合商業項目來實現。所以，公司的主要收益來源為租金收入，而其在中國内地所持物業租金收入尤為表現突出。

2018年報顯示，太古地産2018年租金收入總額為121.17億港元，同比增長7.69%，2017年增幅為4.45%。而内地租金收入總額上升12%至25.67億港元。

2019年上半年，租金收入總額增加6%至港币63.46億元，而2018年上半年則為港币59.96億元。太古地産稱，中國内地投資物業組合的租金收入總額為13.95億港币，較2018年同期上升7%，反映内地續約租金上調及零售銷售額上升。

我們注意到，截至2019年上半年，太古地産在内地的所有5個已運營的商場，其租金收入都在增長。

因此，太古地産在營收和淨利潤出現下滑，内地租金收入卻表現亮眼的情況下，選擇在内地再投資落地項目，也就很好解釋了。

為什麼選擇西安小雁塔？我們注意到，太古地産披露的中國内地投資策略為，“我們采取審慎的态度購置土地，并将集中發展透過與地方政府早期洽談而取得地皮的項目，而這些地方政府均認同我們在發展大型綜合發展項目方面深具實力。”

相信曲江新區在與太古地産招商談判時，應該是誠意十足的，開出了符合太古地産的選址及土地條件。按照小雁塔改造區域規劃1141畝的面積，足以承載太古裡的項目體量。

太古裡國内項目所有的選址均位于城市核心區域和地段，要求交通便利。小雁塔所在區域位于西安城市中心，亦符合太古裡選址的區域位置要求和交通條件。

太古地産在内地業務主要布局于廣州、上海、北京一線城市，僅進入了零售業發達的成都。西安近年的城市發展速度備受矚目，西安零售市場已處于紅利兌現期，如全球業績第二的百貨公司SKP開出西北首店西安SKP，國内零售頭部企業大悅城在大雁塔開店。

西安商業地産格局生變

無疑，諸如太古裡這樣的高端大型零售商業項目落地，将帶給西安城市、高端零售及商業地産的前所未有沖擊的和改變，我們推測帶來幾個方面的影響：

首先，太古裡項目在北京、成都已成為城市時尚地标之一，太古彙項目在廣州、上海也是城市的新地标，太古地産也熱衷于在城市做地标項目，太古裡若在小雁塔成功落成，無疑其會是西安的城市坐标之一。

其次，從項目建成的收益來看，西安太古裡零售物業收入或成為太古地産在内地租金收入的又一重要來源。

前文提到過，太古地産近年業績的亮點之一，為内地物業租金收入的大幅貢獻。2018年，太古地産中國内地投資物業的租金收入總額增加12%至25.67億港元，其中21.63億港币來自零售物業，及3.91億港币來自辦公樓物業。

具體到太古裡項目來看，2018年，三裡屯太古裡的租金收入總額錄得理想增長，反映續約租金上升，零售銷售額增長11%。截至年底，租用率為100%。2019年上半年，北京三裡屯太古裡的租金收入總額仍上升，零售銷售額增長9%。

太古地産預計，随着三裡屯太古裡不斷強化其作為北京時尚零售地标的定位，2019年北京的零售銷售額将穩步增長。預期市場對奢侈品、時裝及生活品牌以及餐飲方面的需求堅穩。三裡屯太古裡西區正進行優化工程，料将對租金帶來正面影響。

成都遠洋太古裡，2018年零售銷售額上升22%，截至2018年年底，商場的租用率為99%。該項目成為成都的購物地标，備受歡迎。2019年上半年，成都遠洋太古裡的租金收入總額上升，零售銷售額增長19%。

預計2019年，成都市場對位于優越地段的零售樓面需求強勁。盡管市場其他競争對手的樓面供應增加，成都的零售銷售額将有溫和增長。

再者，太古裡這樣的商業零售業态從未在西安市場出現過，供給側改革的實質為“人無我有，人有我優”，小雁塔太古裡若落地成功，其全新的業态，對于西安高端零售、寫字樓、高端酒店格局都有一定的沖擊。

另太古地産的内地發展策略，其一直表示将在中國内地物色發展住宅項目的機會，如可能考慮在合适的地段及城市發展獨立住宅項目。雖然國内目前的太古裡項目尚未有獨立住宅項目，但考慮到小雁塔片區的改造性質，太古地産或介入做獨立住宅并非沒有可能。

最後，從西安城市商業中心維度來看，西安商業中心已經開始從市中心向城外遷移，城區商業中心大多沉寂，小雁塔靠近城市中心，太古裡若落地，小雁塔太古裡項目将成為西安市中心的扛鼎商業項目。

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