目前在整個珠三角地區，城市更新鋪天蓋地，深圳是城市更新最早的實驗場，有着成熟的的政策體系、管理體系和實操體系。

東莞緊鄰深圳，是繼深圳之後又一個城市更新的熱點城市，自2016年起開始進入了深度實踐期，在深圳的經驗之上，結合自身的特點，做了一些優化和提升，條件要求會更多一些。

惠州也是緊鄰深圳的城市，但城市更新還處于起步階段。這個當然與惠州的城市特點、發展思路以及市場熱度有着必然的聯系，有了深圳、東莞的前車之鑒，惠州的城市更新體系的建立也顯得容易許多，在吸取了深莞的優點之外，惠州也結合自身的特色進行了改進，要求更為嚴格。

今天，我們主要是針對深圳、東莞、惠州三個城市在城市更新項目的前期工作内容、城市更新基本門檻和相關條件要求，進行系統梳理和對比分析，以立項前的前期工作為核心，需要分析哪些條件，以及有什麼具體的要求，這篇文将會做詳細描述。

1．前期工作内容

首先，在前期工作的開展上，步驟略有差異。

深圳，前期工作（到立項前）的開展主要包括項目拓展、申報主體确認、意願征集、其它立項申報材料準備。

項目拓展是開發主體自行研判要不要拿這個項目，如果确定要拿的話，就先要成為申報主體，按照相關流程規定進行确認。然後申報主體按照政策相關要求，進行項目立項材料準備。

個别區在立項前有一些主管部門審查事項，如龍崗區要先進行範圍劃定，再如坪山區會進行可行性研究報告審查，均是更新主管部門對項目是否符合更新條件進行初步把關，避免申報主體無效和反複工作，對政府和市場主體來說是雙保障。

東莞，前期工作主要包括項目拓展、标圖入庫、前期服務商入選和前期工作開展（單一主體挂牌招商項目）。

項目拓展主要是開發主體自行研判，确定要不要拿項目？如果确定拿的話，那就要先從前期服務商做起，按照相關流程确認為前期服務商，之後以前期服務商的身份進行标圖入庫、單元劃定方案編制、核查和确認不動産權益、征詢不動産權益人的意願、拟定拆遷補償方案、确認政府（集體）綜合收益、編報挂牌招商方案等前期工作。

惠州，目前市層面的“三舊”改造實施辦法尚未正式出台，惠陽區層面出台了城市更新實施辦法，我們主要借鑒的是惠陽區相關辦法進行對比研究。

前期工作主要包括更新單元計劃可行性分析報告編制、更新單元實施方案編制，由鎮人民政府公開招标選取前期服務商進行前期工作。當然前期也是需要開發主體進行項目拓展研判的，确定拿這個項目，那就需要競選為前期服務商之後，開展上述的前期工作。

更新單元計劃可行性分析報告主要包括标圖入庫、單元劃定、規劃評估、現狀調查、更新意願、拆遷補償、利益共享、實施方案等内容的必要性結論和建議。

這個分析報告是計劃審查的核心。

2．更新門檻要求

項目拓展階段是城市更新的第一步，至關重要。隻有對項目所在城市的城市更新政策非常熟悉，才能找到優質的項目，避免入坑。

那麼一般在做項目選擇時，需要看哪些條件呢？

1、東莞和惠州先看能不能入庫？深圳有一些硬性指标要求。

東莞和惠州要先做标圖入庫，判斷項目是否符合标圖入庫條件，是衡量一個項目能否進入改造門檻的基本要求，而深圳無标圖建庫環節，但有一些類似的硬性要求。

标圖入庫的條件，基本上沿用省的标準，由三個條件，一是土地利用規劃為建設用地，二是土地利用現狀（二調 最新）為建設用地，三是2009年12月31年建成（核對2009年影像圖），上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達30%以上。同時符合以上三個條件即可入庫。還有一些特殊情形，就不在贅述，可自行查看相關政策。

惠州除了符合标圖建庫的條件外，還有建築年限的要求，這一條跟深圳的要求差不多。深圳不強調标圖建庫，但有建築年限的要求和合法用地指标要求。

建築年限方面，惠州和深圳的要求一緻，舊住宅區20年，舊工業區、舊商業區15年，同時舊工業區可以适度放寬要求。東莞除了标圖建庫裡的要求外，沒有特殊要求。具體要求可見下表：

深圳的合法用地指标要求一般為60%，坪山中心區特定區域要求為50%，重點更新單元最低為30%。合法用地這塊需要解釋一下，合法用地主要包括：合法國有土地、城中村用地（包含非農）、舊屋村用地、納入房地産權登記曆史遺留問題用地、經處理的曆史遺留違法用地，這些土地當中，除了舊屋村外，都是有證的土地，舊屋村是要經過一定的程序進行認定的，所以也可以認為是合法的。其餘基本為違法建築。

東莞和惠州在權屬這塊隻是強調産權清晰，但并未有指标量化要求。

2、改造範圍有規模大小的最低要求

深圳和惠州在改造範圍規模上，門檻相對較低，分别為1公頃、3公頃。

東莞在工改項目上沒有最低門檻要求，但在居商類、産城類改造上，要求較高，最小150畝（10公頃），同時鼓勵做大，像大型改造片區或者頭雁計劃，都是比較大規模的改造項目。

3、都有需位于專項規劃的改造區域内的空間要求

在這點上，三個城市基本一緻，體現了城市更新從專項規劃到單元規劃的傳導和統籌作用。更新專項規劃層面，會确定哪些區域需要改造，改造總量、時序等内容，單元規劃在專項規劃的引導下有序進行。

深圳和惠州所有項目均要求在改造範圍内，東莞居商類項目必須在，而工改項目放得比較寬，可以不受區域限制。

除此之外，深圳還有不在城中村綜合整治分區這個特殊要求，如果項目在拆除重建區，但在城中村綜合整治分區内，也是不能進行改造的。

4、不要核心規劃、管控要素有較大沖突

主要是指不要在城市總體規劃的禁止建設區域、不要與城市四線管控有沖突，這些屬于底線管控，如果項目與其沖突太大，則基本無可行性，這一點，三個城市是一緻的。

5、都要滿足權利人同意改造的意願比例要求

三個城市在更新意願比例上都有一定的要求，惠州和深圳的要求基本一緻，東莞的要求相對較高。

結語：上面的一些條件基本上是門檻要求，但是在實際的項目拓展中，對于标圖入庫、規模、空間要求、核心規劃條件這些内容是很好判斷的，但是更新意願情況，需要做了深度的調查摸底工作才可以得出的，如果要初步判斷項目的可行性，這一個條件可以先不考慮。

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