賣房的個人所得稅如何繳納?【财稅膠囊】聽稅 ▷點擊播放個人轉讓不動産，應當按照“财産轉讓所得”稅目計算繳納個人所得稅财産轉讓所得，是指個人轉讓有價證券、股權、合夥企業中的财産份額、不動産、機器設備、車船以及其他财産取得的所得《個人所得稅法》規定：财産轉讓所得，以每次轉讓财産的收入額減除财産原值和合理費用後的餘額為應納稅所得額，适用比率稅率，稅率為20%，我來為大家講解一下關于賣房的個人所得稅如何繳納?跟着小編一起來看一看吧!

賣房的個人所得稅如何繳納

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個人轉讓不動産，應當按照“财産轉讓所得”稅目計算繳納個人所得稅。财産轉讓所得，是指個人轉讓有價證券、股權、合夥企業中的财産份額、不動産、機器設備、車船以及其他财産取得的所得。《個人所得稅法》規定：财産轉讓所得，以每次轉讓财産的收入額減除财産原值和合理費用後的餘額為應納稅所得額，适用比率稅率，稅率為20%。

應納稅額=（财産轉讓收入額-财産原值-合理費用）*20%

一、收入額的确認

《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108号）規定：對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一緻。

《财政部 國家稅務總局關于營改增後契稅 房産稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（财稅[2016]43号 ） 規定：個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入财産原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。免征增值稅的，确定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地産取得的收入不扣減增值稅額。

二、财産原值及合理費用

《财政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（财稅字[1999]278号）規定：對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

商品房的房屋原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

《财政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（财稅字[1999]278号）規定：合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108号）的規定：

1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋産權人一緻的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例内扣除：
　　（1）已購公有住房、經濟适用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。 納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地闆，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重複扣除裝修費用。
　　2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
　　3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

三、核定征收

《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108号）規定，納稅人未提供完整、準确的房屋原值憑證，不能正确計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度内确定。

四、稅收優惠

對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續免征個人所得稅。

1. 個人購房日期的确定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋産權證上注明的時間，依照孰先原則确定；個人購買的其他住房，以其房屋産權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則确定。
2.個人轉讓房屋的日期，以銷售發票上注明的時間為準。

3．“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市範圍内納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

五、跨部門協同管理

《個人所得稅法》規定，個人轉讓不動産的，稅務機關應當根據不動産登記等相關信息核驗應繳的個人所得稅，登記機構辦理轉移登記時，應當查驗與該不動産轉讓相關的個人所得稅的完稅憑證。有關部門依法将納稅人、扣繳義務人遵守本法的情況納入信用信息系統，并實施聯合激勵或者懲戒。

六、舉例

小明于2019年12月将2018年1月購買的在北京的唯一住房（普通住房），以750萬元的價格轉讓給了小麗，開具的增值稅普通發票上注明銷售價格為714.29萬元，增值稅額為35.71萬元，小明繳納增值稅35.71萬元，城市維護建設稅2.5萬元，教育費附加1.07萬元，地方教育附加0.71萬元，發生過戶費用3萬元。該住房是以銀行按揭貸款方式購買的，購置發票注明的銷售價格為571.43萬元，增值稅額為28.57萬元，貸款利息憑證注明已支付的住房貸款利息為32萬元，發生裝修費用15萬元，已取得合法的憑證。小明轉讓的住房應該繳納多少個人所得稅？

（1）應稅收入=714.29萬元。

（2）房屋原值=600萬元。

（3）轉讓住房過程中的稅金=2.5 1.07 0.71=4.28萬元。

（4）合理費用=3 32 15=50萬元

（5）住房轉讓應納稅所得額=714.29-600-4.28-50=60.01萬元

（6）應交個人所得稅=60.01*20%=12萬元

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