《天津市城市更新行動計劃（2022-2025年）》征求意見稿，正式公布！

這是未來3年，天津城市更新的頂層設計。

所有的“城市變化”都将在此大框架之内。

不得忽視！

城市更新已上升到國家層面，2021年被寫入十四五規劃中。

後續出台了一系列配套政策，已在全國範圍内開展。

今年上半年，住建部第一批城市更新試點啟動，包括北京在内的21個城市。

不過，天津暫不在列。

但全國各城必須做好準備，城市更新是大勢所趨，重要性極高。

截至目前，全國20多個省市均已出台相應政策。

天津雖然姗姗來遲，但文件信息量不小，值得所有人關注。

内容很多，肉和飯都混在一起了。

我們需要把肉挑出來，直擊關鍵内容。

天津的城市更新，将“分區施策”。

中心城區作為一個整體，制定計劃。

環城四區、遠郊五區、濱海新區，這10個區“分頭行動”。

從文件内容來看，以中心城區為主，制定了16項計劃。

劃重點。

“中心城區”這個詞叫了很多年，但沒有一個文件正式說過，究竟哪算中心城區。

這次的文件，倒是給出一個範圍。

“中心城區以老城廂建設為起點，以海河為軸線，向外圈層發展。”

未來3年的城市更新，暫不涉及梅江、解放南路等較新建區域，以及成林道兩側、侯台等在開發區域。

城市更新的重點區域，面積約268平方公裡，占中心城區總用地面積的80%。

有三種城市更新方式：

❶ 自我更新。

推行小規模、漸進式有機更新和微改造，劃定項目範圍，實現項目自平衡。

說白了，拆出一塊地，整理之後土地出讓。

❷ 區内統籌更新。

涉及投資規模大、民生問題凸顯以及重大城市更新項目，可在行政轄區内平衡。

這就不是一塊地的問題了，擴大到一個闆塊。

比如南開西營門、河北建昌道等片區。

❸ 跨區統籌更新。

比如子牙河片區城市更新，涉及紅橋、西青、北辰。

海河柳林城市更新，涉及河西、津南、河東、東麗。

這個最難，耗時也最長，三年時間，也就剛起步，要想兌現至少十年起。

到2025年，中心城區的城市更新要怎麼幹？哪裡會有大變化？

老舊社區改造

去年6月，《天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實施方案》已正式發布。

要求在十四五期間，完成2000年以前建成小區的改造。

主要包括：提升、改建、重建。

涉及基礎設施改造，建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修。

補充停車場、充電樁，加裝電梯，推進“先嘗後買”的物業服務……

天津正在填充“舊改”平台程序，覆蓋所有符合提升的社區，并啟動招标。

這對老房子來說，是前所未有的好事兒。

老舊社區地段價值極高，但居住價值極低。

舊改恰好是在提高居住價值，把短闆補齊，房産價值一定比現狀高。

天津首個大型片區類城市更新——金鐘河大街南側片區，已經開工。

現階段以老舊小區更新為主，涉及既有居住小區46個。

建成後将有效改善民生環境，補齊公共服務配套短闆。

此外，還将推進非成套住房改造。

這主要以和平區為主，“曆史悠久”的老房子太多。

針對沒有獨用衛生間或廚房的非成套住房，以及經鑒定的危房，進行成套化改造。

或者拆除重建，或者改建适當增加使用面積。

和平區嫩江路片區更新改造工程，作為第一個城市更新項目，已正式開工。

原地重建，做到“一戶一廚一衛”，預計今年10月完工。

和平區嫩江路片區重建前

和平區嫩江路片區重建後

和平區兆豐路片區城市更新工程也正式啟動，被分為保留區和重建區。

改造後，也将成為擁有獨立衛生間和廚房的成套住宅。

多出來的使用面積，居民按照1萬/平米補齊即可。

目前，和平已将遼甯路、嫩江路、解放北路103-107号、文興裡、老樹德裡（含永德裡）、兆豐路、大新華裡、河北路45号8個片區列為舊城區更新改造首批試點。

值得注意的是，此次文件中特别提到“保租房”。

将加強小戶型住宅合理利用，盤活存量住房資源。

重點推動70平米以下小戶型存量住房轉保障性租賃住房。

傳統商圈複興

這幾年，天津的商業似乎成為短闆。

購買力越來越年輕化，需要全新的業态理念，增加商業多樣性。

到2025年，天津将提升兩大商圈改造：濱江道-和平路；南門外大街。

濱江道-和平路城市更新設計範圍約70萬平米。

形成“主街 後街”的功能分區結構。

濱江道與和平路構成的“十字形”街道為主街，定位為後現代中央商業區。

遵循“局部拆除，有機更新”、“整體保留，功能轉換”的規劃策略。

秉承居民自願的原則，計劃引導部分人口自願遷出。

南門外大街，這種鑲金邊的地段竟然衰敗了，令人唏噓。

原來是家宜家居廣場和水牛城，早已不營業了。

城市更新為劃撥用地，建築面積約萬平米，容積率3.3。

泰達與海信将聯手實施，預計把原有建築拆除、重新進行規劃、建設。

未來成為高端奢侈品購物中心——泰達海信廣場。

從規劃圖來看，還有3棟26層到頂的住宅。

推進現代服務業集聚

天津将打造“解放北路 友誼路”金融服務集聚區。

充分利用友誼路周邊存量用地資源。

重點布局海河柳林“設計之都”核心區專業化特色功能區。

海河柳林像一艘航空母艦，非一朝一夕能建成，任重而道遠。

目前，兩大公園的規劃已經确定。

海河柳林的終極目标，是要形成“創意設計街區”，發展“智能科技服務”。

此外，對工業遺存要保護利用起來，形成體驗式文化場景。

最典型的，是新梅江的“大煙囪”。

以“工業遺迹”的形式作為商業地标呈現，未來或将對煙囪外表進行造型塗鴉。

與周邊商業地塊、地鐵站點連成一片，商業布局更集中，打造城市活力微中心。

都市工業園區升級

天津是老工業城市，中心城區遺留了大量工業園區。

城市更新文件中提到：

将推動園區“騰籠換鳥”，提質增效，釋放存量資源，形成新空間供給。

到2025年，推動棉三創意産業園、南開科技創新園、通廣科技園等26個産業園升級。

南開科技創新園已有進展。

南開國資委已與中交集團成立合資公司——天津南開城投城市更新産業運營有限公司，專門負責這一片區的城市更新。

包括民生改善、産業轉型升級、公共配套補足、海綿城市及基礎設施完善。

規劃為居住、商業、教育等用地性質。

已處于征收完成狀态，下一步進行土地出讓。

科創圈區域升級

天津将打造核心科創圈，依托天大、南大、醫科大、中醫藥大學等。

更新利用存量空間，加強研發平台建設。

推動河北工業大學、天津商業大學等高校，依托光榮道智能科技示範區建設。

推動濱海高新區華苑科技園升級。

增加高端商務酒店等服務業配套設施，提高用地使用效率。

華苑科技園正在“退二進三”，密度在增長。

新落地了天百中心、普天大廈等寫子樓，字節跳動也要來了（詳情）。

交通出行改善

天津到2025年，軌道交通通車裡程達到500公裡以上。

2022年，天津軌道裡程為265公裡，全國第11名。

也就是說，未來三年，天津将再通車200多公裡。

目前，4号線北段、7、8号線、z2線、津靜市域郊鐵路……在建。

2025年天津将重返前十。

公共服務補短闆

鼓勵将老舊小區中的國企房屋和設施，集中改造用于托育服務。

到2025年，普惠性幼兒園覆蓋率達到85%以上，普惠托育服務比例達到60%。

到2025年，“一刻鐘”居家養老服務圈逐步完善，日間照料機構覆蓋率達到100%。

到2025年，居民步行不超過15分鐘能到達1所醫療衛生服務機構。

到2025年，中心城區菜市場服務覆蓋範圍達95%以上。

裝配式

裝配式是大趨勢。

天津很多在建新房，都有裝配式的比例要求。

市區和濱海要求100%，環城四區要求30%。

此次發文規定，到2025年，國有建設用地新建居住建築和公共建築，100%實現裝配式建築。

目前來看，各樓盤裝配式的标準不一，比較複雜，稍後我們專門說。

相比于市區，環城四區、遠郊五區的城市更新策略，幾乎沒有特别之處。

以建設方向為主，并未提出具體細節。

畢竟大部分屬于未建成的新區，還沒到更新之時。

東麗，打造“都市臨空經濟 航空智能制造”的新型國際航空城。

西青，推進賽達新城和西青輔城發展布局，加快建設楊柳青大運河國家文化公園。

結合天津音樂學院、天津美術學院新校區建設，推進相關重點項目建設。

積極承接中心城區人口、教育、醫療、文化體育設施遷移。

津南，重點開展老舊片區改造工作，推動文化和旅遊融合發展。

北辰，強化劉園中心作為“津城北部中心”的核心承載區域，促進片區提質升級。

值得注意的是，隻有西青被賦予“承接中心城區人口”的職責。

未來地位一目了然，“新市區”絕不是空話。

2021年8月，天津城投集團與大型央企、産業集團、金融機構就天津城市更新事宜達成戰略合作。

總規模600億的天津城市更新基金，宣告成立。

定向用于老舊小區改造提升和城市更新。

以往，城市更新确實是“喊口号”，但這次真的不一樣了。

是國家層面的推動，全國一盤棋。

從發展來說，天津很難再産生新區，城市更新勢在必行。

它的威力，遠遠超出想象，将影響很多人的房産價值。

未來三年，天津的重頭戲，就是城市更新了！

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