威海位于山東半島東部，是一座典型的海濱城市。威海依山傍海，山清水秀，碧海藍天，擁有987公裡的綿長海岸線，海岸線長度占到了全省的三分之一。在這條近千公裡海岸線上布局了包括哈工大、山東威海分校等在内的11所高校，也給威海這座城市注入了生機與活力。

最近通過梳理威海近年來各區市房價數據發現，近年來威海房價回調明顯，各縣市區價格總體下行但具體表現略有不同。具體分析如下：

威海2022年房價整體下行走勢

目前威海的全市均價為8922元/平米，位居全省16城市的第八位。排在青島（16544元/平米）、濟南（15863元/平米）、聊城（11251元/平米）、日照（10108元/平米）、泰安（9601元/平米）、煙台（9462元/平米）、臨沂（9396元/平米）之後。威海比省内經濟實力較強的濟甯、德州等城市房價還要高一些。

威海全市均價從2016年開始啟動上揚，2017年和2018年是威海房價快速上漲的兩年，于2018年7月跨上萬元門檻，2019年基本維持在10100-10200元/平米的價格區間，于2020年的4月房價又降至萬元以内，最近的兩年時間房價震蕩下行，跌至9000元以下。

2017-2020-2022年房價數據變化對比

最新的房價數據顯示，四個縣市區中，主城環翠區房價最高，為10931元/平米；其次是榮成市，為6239元/平米；第三是文登區，為5468元/平米；第四為乳山市，為3524元/平米。價格最高的環翠區是價格最低的乳山市的2.89倍。

主城環翠區房價在萬元高位。環翠區是威海的核心城區，集聚了行政辦公、公共服務、教育配套等優質資源。環翠區經濟實力也是遙遙領先，2021年GDP1482.24億元，比榮成市高出461個億。環翠區人口為116.47萬人，集聚了全市40.07%的人口。因此較其他區市房價明顯要高，未來主城區的房價将更平穩。

榮成市均價近年來波動幅度較小。2019年以來榮成房價穩步盤整，基本穩定在6200-6800元/平米的價格區間。榮成經濟實力較強，2021年GDP為1021.43億元，71.42萬的常住人口，人口規模與經濟規模都在全市第二位。但是榮成的老齡化非常嚴重，七普數據顯示榮成60歲以上老年人占比達到30.58%，已經進入重度老齡化時期。人口年齡結構的問題也會影響購房需求，未來市場并不樂觀。

文登作為威海的副中心城市，今年房價也回落到5500元以内。

乳山自2019年5月以來開始下跌，從 4500 到目前的3500 ，三年單價下跌達1000元。乳山前些年樓市透支需求，又加上公共服務配套跟不上，疊加三年yiiqng，旅遊業幾乎停滞，乳山經濟發展也受到影響。

從2017到2022年的六年時間，由于2017-2018年的快速上漲和2019-2022年的逐漸下跌，四個區市中榮成累計漲幅最高，為 22.65%；其次是環翠區，累計漲幅為 14.25%；乳山六年來跌幅最大，為-7.56%。

威海城市風貌

威海人口增長已經十分緩慢，人口總量面臨達峰。威海2020年城市總人口為291.08萬人、2021年為291.46萬人，一年隻增加了3800人。

另外，威海城鎮化水平已經很高。2021年威海城鎮化率為71.41%，位列全省第五位，排在青島、淄博、濟南和東營之後。後續城鎮化發展的空間不大。

第三，威海的人口老齡化十分嚴重。威海60歲以上老齡人口占比為27.3%，是全省老齡化程度最深的城市，全市即将邁入重度老齡化時期。

威海的發展目标是打造一座精緻城市和幸福城市，未來會在城市的高質量與高品質發展方面下功夫。

威海是一座十分宜居的城市，但是由于缺乏人口規模優勢，再加上城鎮化發展空間不足、老齡化比較嚴重，市場需求不足但是供應卻十分充足，因此接下來整體回調将是大趨勢，但是主城區優質産品與周邊區市市場仍将持續分化走勢。

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