摘要：

買房子對于我們平民百姓來說是人生中的一件大事，很多人都是第一次購買房子，都是新手，常常會聽到不滿二、滿五不唯一、不滿五，這些詞語，完全不知道什麼意思，而且也不知道在買房過程中到底有多重要？

其實，“不滿二”、“滿五不唯一”、“不滿五”這些詞語就是涉及到買房的稅費問題，了解他們，就知道你不光花了好多錢買房子，還花了好多錢交稅。

這裡的計稅基礎是網簽合同價格（自行申報價格）和稅局核準價格，以高者為準作為計稅依據（通常稅局核準價格比市場真實成交價行情要略低）。

舉例：某網簽合同報價100萬，稅局核準價格是110萬，那麼按照110萬核算稅費。如果同一套房子，網簽合同報價120萬，那麼按照120萬核算稅費。

其中他們的區别就是在房産證年數上，小于等于2年的，這裡就叫做“不滿二”，“不滿五”就是2-5年的，“滿五唯一”就是指房産證滿5年或者以上的而且是家庭的唯一住房。

怎麼界定不滿二、滿五不唯一、不滿五？

滿五唯一是指房産證下發滿5年，且是業主（以家庭為單位）唯一住房。滿二即是指房産證出證滿2年。判斷房子有沒有滿五年、滿二年，可以通過房屋所有權證（房産證）發證的日期為準。這裡務必要注意，滿多少年，不是指該房子的建成時間，而是房産證的時間。

以成交價230萬的普通住宅，網簽價格200萬，為例，不滿二、滿五不唯一、不滿五，的交稅區别如下，

其中，需要給大家解釋一下的是增值稅的應繳納稅額計算方式：應繳納增值稅額=銷售額÷（1 稅率）*稅率=銷售額÷1.05*0.05

别問為什麼，記住就好！

買二手房普通住宅要繳納增值稅和個稅等各種稅費，在面積、房屋總價相同的情況下，購買滿五唯一的房子，能夠替買房人省下不少稅費。

除了可以看房産證出證時間，還可以看：

1、房産證是否存在非交易性的變更，這些房産證時間可以延續變更前的出證時間，也就是說變更前滿2年5年也算滿2年5年。主要有塗銷，入押，贈與，繼承，交換，析産等原因變更過，可以延續房産證時間，看上一手房産證即可。

舉例：某業主2010年通過銀行申請貸款購買一套房子，2017年貸款還清，去房管局辦理塗銷手續，辦妥塗銷後的房産證自動變成了2017年的不動産權證，房産證就變成了不滿5年，通過調檔塗銷之前的房産證，可以視作滿5年。

2、看發票或契稅完稅證時間，但提交發票的話，個稅需據實征收，即按差額20%征收。

舉例：某業主在2010年購買了一手樓，契稅完稅證是2012年7月1日，拿到的房産證是2013年7月1日，那麼通過提供契稅完稅證，可以視作房産證滿5年。注意需要核算個稅才決定是否提交契稅完稅證。

3、若業主房子是一手房，證不滿五年，契稅完稅證也不滿5年，但業主是唯一，可以提供當年的預售合同，看交樓時間。交樓時間至今已滿5年，那也可免個稅。

舉例：某業主在2011年購買了一手樓，家庭名下唯一。契稅完稅證是2013年7月1日，拿到的房産證是2014年7月1日，預售合同寫的收樓時間是2012年7月1日，可以視作房産證滿5年免個稅。

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