“學習力=競争力”

你可以拒絕學習，

但你的競争對手絕對不會!

——傑克韋爾奇

案例前提條件1：

1、30萬平米的高層住宅小區，全部按100平米/ 戶進行測算；

2、拿地條件中,機動車的車位配比有2個方案,分别為0.6輛/ 戶和1.5輛/ 戶

3、整個小區的地面停車比例為10%,地下室全部按非人防考慮,停車效率指标為32平米 /輛，造價為1600元/ 平米

問：因為車位配比指标的不同，2個方案的地下車庫成本會相差多少？

解：

（300000 / 100）x（1.5- 0.6）x 0.9 x 32 x 1600 = 1.24416億

（300000/ 100）x（1.5 - 0.6）x0.9 x 38 x 2600 = 2.40084億

案例前提條件2：

1、30萬平米的高層住宅小區，建築面積：外牆面積= 1：1，窗牆比為0.18；

2、營銷方案中，門窗有2個選擇，分别為塑鋼和斷橋鋁合金，造價分别為350元/ 平米和550元 /平米；

3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設外遮陽設備，造價為300元/ 平米。

問：因為門窗标準的不同，2個方案相關的成本會相差多少？

解：

300000x 0.18 x （550-350 300）= 0.27億

成本管理前置是實現有效成本控制的基本要求

成本是什麼？人們要進行生産經營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和财力），其所費資源的貨币表現及其對象化稱之為成本。簡單來說，成本就是生産某一産品所耗費的全部費用。

企業經營中的隐性成本機會成本：當把一定的經濟資源用于生産某種産品時放棄的另一些産品生産上最大的收益。比如說，10萬元錢投資于房地産可獲得利潤20萬，投資于股票市場可獲得利潤15萬，如果把這10萬元錢投資于房地産，那麼可以從股票市場得到15萬就是其機會成本，如果把這10萬元投資于股票，那麼可以從房地産投資中獲得的20萬就是其機會成本。交易成本：達成一筆交易所要花費的成本，也指買賣過程中所花費的全部時間和貨币成本。搜尋成本：商品信息與交易對象信息的搜集。信息成本：取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。議價成本：針對契約、價格、品質讨價還價的成本。決策成本：進行相關決策與簽訂契約所需的内部成本。監督交易進行的成本：監督交易對象是否依照契約内容進行交易的成本，例如追蹤産品、監督、驗貨等。違約成本：違約時所需付出的事後成本。成本管理面臨的挑戰

成本管理的理念成本管理要依賴于全員成本水平是專業水平的反映省錢等于賺錢成本管理不僅僅是省錢提升性價比性價比Satisfaction＝Value/Cost

設計中的成本控制原則降低開發成本；提高産品品質；縮短開發周期

房地産企業盈利模式淨資産收益率 = 銷售淨利率 x 總資産周轉率 x 權益系數銷售淨利率 = 淨利潤 / 銷售總額淨利潤 =銷售總額 – 土地成本– 建安成本 –設計成本 – 營業稅– 土地增值稅 –管理費用 – 銷售費用–财務費用– 所得稅總資産周轉率 = 銷售總額/ 資産平均總額項目開發速度與銷售速度權益系數 =1 / （1 – 資産負債率）房地産企業盈利能力對比

規模效應：又稱規模經濟，即因規模增大帶來的經濟效益提高，但是規模過大可能産生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而産生“規模不經濟”。設計中的成本控制原則取得設計單位配合：應做好與設計單位的溝通工作，着力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，将需要設計單位給予的工作配合事項和技術經濟指标要求，清晰、明确地表述在設計合同中。

案例：初始設計 - 總平面設計描述：地塊共設置四個出入口

優化設計 - 總平面設計描述：地塊出入口減少為兩個。

總結和啟示在滿足規範及物業管理要求的前提下，應控制出入口數量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結到一起，便于物業減少管理人數，以控制項目後期的運營成本。經濟技術指标

停車方式（高層）初始設計設計描述：當地要求所有地下車庫均需按人防标準建造，成本偏高；地下車庫埋深較深，層高較高，土建、設備和施工成本都較高。

優化設計 - 停車方式設計描述：半地下室車庫可不按人防标準建造，成本較低（需要與政府部門溝通是否可行）；半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風采光，土建、設備和施工成本較低。

初始設計- 停車方式（聯排）設計描述：别墅區域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難；别墅主體下方地下室底闆報建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗收風險；地下室頂闆标高超過周邊城市道路平均标高1.5米，不符合當地規範等。

優化設計 - 停車方式（聯排）設計描述：别墅區域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計算；别墅主體下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需繳納人防異地建設費；地下室頂闆标高符合當地規範。

初始設計 - 地庫地庫按機械車位設計，面積11225平方米，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5米。停車效率26.1平方米/車位。

優化設計 - 地庫停車方式由機械停車調整為普通停車。優化後地庫面積10586平方米，總車位328，其中普通車位237，子母車72個，微型車26個，層高3.6米。停車效率32.2平方米/車位。

地庫優化前後數據比較

總結和啟示1、應根據項目定位、成本控制要求，并結合當地規範和相關政府部門的要求，選擇最适合各項目高層區域的地庫形式；2、在項目定位較高、成本指标允許的情況下，可以采用全地下停車方式；3、在中等定位項目、成本指标較低的情況下，除必建人防區域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得政府有關部門審批通過。

總結和啟示 – 提高停車效率的關鍵措施1) 地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除；2）柱網布置應符合車位及行車道模數，達到緊湊布置；3）避免行車道靠地下室外牆布置；4）避免布置平行或斜向車位；5）設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位；6）設備用房勉強夠用即可，不能有富餘；7）人防口部設施應布置在不影響停車的地方。平面布置篇确定建築方案時，要盡可能從結構設計方面考慮建造成本，盡可能減小建築專業的不合理布置帶來的結構成本的增加。

平面布置當廚房、衛生間等房間需要通過凹槽采光時，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。

節能設計 – 體型系數體形系數：建築物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。（為滿足節能和成本控制要求，根據國家及地方節能規範控制建築物體形系數，避免凹凸過于複雜的輪廓設計，體型系數盡量小于0.35。）

節能設計 – 外牆門窗

總結和啟示1、節能計算中門窗的選型，一般北面的要求會相對較高。對于各個朝向的門窗方式，須讓設計院反複計算幾輪，直至權衡計算的值盡量接近50%。2、門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達到斷橋鋁合金 low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。3、在塑鋼窗的應用中需要注意以下幾點：a）塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算，因為塑鋼的門窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；b）平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；c）推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現場施工需要注意。初始設計 – 層高選擇設計描述：高層住宅層高為3米。

優化設計 – 層高選擇設計描述：高層住宅層高全部改為2.9米。

總結和啟示應綜合市場取向，産品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合适的層高。層高每增加0.1m，造價增加該層造價的約3-5% 。公建配套

初始設計 – 外立面設計1、基座部分三層，局部四層，全部為幹挂石材；2、每四層設計有橫向線條；3、線條全部為GRC材質。

優化設計 - 外立面設計1、基座部分改為兩層，局部三層，材質為仿石塗料，隻在門頭近人尺度使用石材；2、每四層的橫向線條取消；3、線條盡量采用混凝土澆築。

總結和啟示建築風格在符合項目定位的同時應盡量簡化，建議在建築方案設計階段，應控制立面裝飾線條和裝飾構件的數量、裙房的層數、立面造型或構架的複雜程度、陽台和門窗上下口線條、玻璃幕牆和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄杆、百頁做法等。初始設計 - 會所設計描述：會所建築面積約2500平米，且占地面積較大。

優化設計 – 會所設計描述：将臨時售樓處置于商業内，極大地降低了前期投入和後期運營成本。

總結和啟示1、會所的位置應根據開發順序與樣闆示範區統一考慮，并考慮便于控制樣闆區（特别是臨時樣闆區）面積和成本的方案。2、會所的功能設置應根據項目定位與相關部門共同确定，同時考慮會所的後期運營成本。3、應根據項目的開發規模、項目定位、成本控制目标等因素，對會所的面積進行合理控制。設計變更篇設計變更簽證率 = 由設計原因導緻的簽證總金額 / 工程合同金額（通過對施工圖階段設計成果質量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發生。）

很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10％，其中重複性錯誤占相當比例。設計變更的控制策略

後期運營篇在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時預留伸縮縫，避免後期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。

設置于架空層的智能信報箱需注意雨水飄入後主闆燒毀的問題。别墅、類别墅項目室外的門口機安裝箱上需設計維修檢修口，同時注意防水、防曬，以延長使用壽命。

排水口：1、應考慮排水量，避免開口較小；2、應考慮物業對内部的清潔，需設計為可開啟形式；3、從損壞後能及時維修及時更換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應設計過于複雜的圖形。從節能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有采光天井的節點周圍），以及小區内景觀的照明系統，應分區、分組、分燈型進行回路控制，并應采用新型節能燈具。

公共部位的照明系統應避免采用翹闆開關，以免業主可随意開啟或關閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費。

單元門禁鎖具如采用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經常調整地彈簧。地彈簧調試次數過多後，複位精确度就大大下降，最終導緻難以關閉，建議采用磁力片鎖為宜。

木平台在設計時應做好下水處理以及防腐措施，防止下雨後積水導緻木材腐爛，增加後期維修成本。後期運營啟示1、減少電梯和智能化系統的品牌數量，兼顧長期的使用和經營管理的成本；2、小區内景觀盡量少用容易損壞的玻璃制品和木制品，避免後期過高的維護成本；3、物管收費處、值班室、消防和安防控制室宜統一設置在物業管理用房内，以方便業主辦事并節省物管人手。成本效益最大化1實現成本效益最大化的一些途徑：

成本效益最大化2實現成本效益最大化的一些途徑：

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